Anónimo
Cobro por tener avalista hipotecario
Y antes de nada agradecer cualquier tipo de ayuda que me puedan prestar. El caso es el siguiente. Hace un mes me compre una casa de nueva construcción y opte por subrogarme a la caja que tenia la hipoteca con la promotora, para poder sacar adelante el préstamo me exigieron aval, en este caso fueron mis padres. La chica que me llevo todas las gestiones me comento que debería pegar una cantidad por el hecho de tener avalistas, que rondarían los 1200 euros (cosa que acepte porque me urgía hacer la operación). La sorpresa fue que una vez firmada la escritura e hipoteca me adeudaron 2300 euros ... Mi duda es cual es el origen de este cobro y si tengo la obligación de pagarlo, he mirado por internet y como siempre he leído opiniones de todos los tipos :
*que la obligación de pagar este ""impuesto"" es del banco pero que en ocasiones lo cargan al ""hipotecado avalado"" en clausulas abusivas.
* que la obilgacion es del que pide el prestamo, que hasta hace un tiempo la Administracion no exigia este pago , pero que actualmente si que lo esta haciendo.
Como hay opiniones de todos los gustos agradecería la ayuda de un experto. Ademas me gustaría que me asesoraseis si se da el caso de que no este en la obligación de pagar este impuesto ( el banco me lo carga como impuesto) .¿podría recurrir a una oficina de consumo?
*que la obligación de pagar este ""impuesto"" es del banco pero que en ocasiones lo cargan al ""hipotecado avalado"" en clausulas abusivas.
* que la obilgacion es del que pide el prestamo, que hasta hace un tiempo la Administracion no exigia este pago , pero que actualmente si que lo esta haciendo.
Como hay opiniones de todos los gustos agradecería la ayuda de un experto. Ademas me gustaría que me asesoraseis si se da el caso de que no este en la obligación de pagar este impuesto ( el banco me lo carga como impuesto) .¿podría recurrir a una oficina de consumo?
1 respuesta
Respuesta de luibio
1
Cuando te subrogas en un préstamo y se incorpora un avalista la Entidad Financiera ha de hacerte una provisión de fondos del 1% sobre el total responsabilidad hipotecaria del préstamo en concepto de "IMPUESTO DE TRANSMISONES ONEROSAS" al margen del 1% que tu pagas sobre el importe del préstamo en concepto de "ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS". Este impuesto, se paga desde siempre, lo que ocurría es que en la mayoría de comunidades autónomoas, no se liquidaba, pasaba desapercibido, y como la exigencia de dicho pago es de 4 años, una vez pasados, ya no hay obligación de pagar.
¿Qué sucede ahora? Que hay que recaudar impuestos. Y entonces con este impuesto pueden Suceder dos cosas, o bien la Entidad Financiera envía el correspondiente modelo de liquidación y lo paga o espera a ver si pasa desapercibido hasta el plazo de 4 años que es el tiempo en el que te pueden exigir ese pago. ¿Qué ocurre? Las entidades financieras están reclamando a sus hipotecados de los últimos 4 años el pago de dicho impuesto, pero muchos de ellos no los pagan, pues quién lo debe pagar es la entidad financiera a la comunidad autónoma, y como la hipoteca ya está firmada, el hipotecado o no les hace ni caso a la entidad financiera, o los denuncia en la oficina del consumidor por intentar engañarles (el banco te hace ver que ese impuesto lo tienes que pagar tú)
Otro caso son los que van a firmar ahora: lo normal es que te hagan esa provisión de ese dinero, y te lo exijan a ti. ¿Por qué lo hacen así?. Pues muy sencillo: hoy día el obtener una hipoteca está muy complicado, y cuando por fin te la conceden con avalista, saben que es porque no la puedes obtener de otra forma, y todos los bancos te van a pasar a ti ese impuesto. Así que, como aún no has firmado, si quieres la hipoteca, pagas, y si no pagas, no hay hipoteca (es como lo de los seguros de hogar, tarjetas de crédito,... que te obligan a tener, y no es legal, pero lo que hacen es beneficiarte en el diferencial del euribor por esos productos, dejando ver en la escritura da la hipoteca que no es una obligación, sino una elección tuya para obtener el diferencial más bajo que te pueden ofrecer).
En resumen, como nos cuesta trabajo que nos den una hipoteca y sobre todo si nos piden avalistas es porque no estamos demasiado desahogados ahora "APLICAN ESTE IMPUESTO".
¿Qué sucede ahora? Que hay que recaudar impuestos. Y entonces con este impuesto pueden Suceder dos cosas, o bien la Entidad Financiera envía el correspondiente modelo de liquidación y lo paga o espera a ver si pasa desapercibido hasta el plazo de 4 años que es el tiempo en el que te pueden exigir ese pago. ¿Qué ocurre? Las entidades financieras están reclamando a sus hipotecados de los últimos 4 años el pago de dicho impuesto, pero muchos de ellos no los pagan, pues quién lo debe pagar es la entidad financiera a la comunidad autónoma, y como la hipoteca ya está firmada, el hipotecado o no les hace ni caso a la entidad financiera, o los denuncia en la oficina del consumidor por intentar engañarles (el banco te hace ver que ese impuesto lo tienes que pagar tú)
Otro caso son los que van a firmar ahora: lo normal es que te hagan esa provisión de ese dinero, y te lo exijan a ti. ¿Por qué lo hacen así?. Pues muy sencillo: hoy día el obtener una hipoteca está muy complicado, y cuando por fin te la conceden con avalista, saben que es porque no la puedes obtener de otra forma, y todos los bancos te van a pasar a ti ese impuesto. Así que, como aún no has firmado, si quieres la hipoteca, pagas, y si no pagas, no hay hipoteca (es como lo de los seguros de hogar, tarjetas de crédito,... que te obligan a tener, y no es legal, pero lo que hacen es beneficiarte en el diferencial del euribor por esos productos, dejando ver en la escritura da la hipoteca que no es una obligación, sino una elección tuya para obtener el diferencial más bajo que te pueden ofrecer).
En resumen, como nos cuesta trabajo que nos den una hipoteca y sobre todo si nos piden avalistas es porque no estamos demasiado desahogados ahora "APLICAN ESTE IMPUESTO".
Tu aclaración ha sido buenísima, pero me queda otra duda. La obligación del pago de estos impuestos de transmisiones onerosas es del banco, ¿pero para darme el préstamo hipotecario me lo cobran a mi . Pero esta ""clausula "" debería estar reflejada en las condiciones de la hipoteca? Podría pagarlo yo ( bueno ya esta pagado porque me retiraron esta cantidad como provisión de fondos), y si no esta reflejado como tal en la hipoteca ( todavía tengo que recoger una copia de la escritura) podría reclamársela al banco. Como has sacado en tu respuesta el tema me surgió otra duda. En la lectura del notario, este no hizo referencia a nada de este impuesto ni tampoco del seguro de vida o amortización del préstamo, ademas el día de antes se lo pregunte a la persona del banco que me llevo las gestiones y me dijo que el único seguro obligatorio era el de hogar (cosa que me hice con ellos porque me resulto interesante y a buen precio y asunto que si me comento el notario expresamente en la lectura de escritura) no obstante pedí un presupuesto del seguro de amortización (o vida, realmente no se cual era o si es el mismo). Pero a los pocos días de ya haber firmado todo me llamaron del banco y me dijeron ... que antes el seguro de amortización no era obligatorio pero ahora si...!. Todavía no lo he contratado porque me suena a ""tongo"" y quiero esperar a tener una copia para comprobar si esta expresamente reflejado.
Siento alargar un poco la pregunta inicial, pero me esta surgiendo cierta desconfianza con el banco y nada más que llevo con ellos 2 meses ... pero si todavía me quedan 40 años con ellos !. De antemano muchas gracias !
Siento alargar un poco la pregunta inicial, pero me esta surgiendo cierta desconfianza con el banco y nada más que llevo con ellos 2 meses ... pero si todavía me quedan 40 años con ellos !. De antemano muchas gracias !
Primero decirte que no hay ningún problema en alargar la pregunta inicial. Para esto estamos, para intentar aclarar las dudas de la mejor forma posible.
Ahora vamos al "meollo" de tus dudas:
Con respecto a tema del impuesto de transmisiones onerosas. Este impuesto no viene reflejado en ningún punto de la hipoteca, de la misma forma que no figura el impuesto de actos jurídicos documentados, que este sí que debes pagar tú. El modo de proceder del banco, es que en ese mismo día de la firma de la escritura, "te sacan" de la cuenta la provisión de fondos, donde va incluido el impuesto de transmisiones onerosas. Otra cosa es que una vez firmada la hipoteca, tú les devuelvas la jugada, y no permitas la retirada de tu cuenta la provisión de fondos hasta que tú la autorizes, y en ese momento no permitas que te retiren ese impuesto. En ese supuesto, estarías en el caso de toda esa gente que han firmado hace menos de 4 años su hipoteca, y a la que les están reclamando este impuesto, y ellos están denunciando ante la oficina del consumidor, etc etc . Pero una vez liquidado ese impuesto, a nadie le importa quién lo ha pagado, solo que ya está pagado, y llegados a este punto, ya no hay nada que hacer.
La otra duda que te ha surgido: el tema del "seguro de vida" y si su contratación lleva asignada una reducción del diferencial del euribor. Como tú dices, así debe constar en la escritura de la hipoteca. Si aún en la Notaría no te han entregado dicha escritura, tú puedes solicitarles "la minuta de la hipoteca": son las condiciones de tú hipoteca, importe, plazos, titulares, fecha de comienzo, fecha de fin, comisiones de apertura, amortización parcial, diferencial aplicado, etc etc y lo que aquí nos interesa, requisitos para mantener ese diferencial y en caso de no cumplirlos, el diferencial que se te aplica. En este documento ya puedes ver si consta dicho "seguro de vida", y por tanto, si para tener el diferencial indicado, debes contratarlo.
Sobre el tema de la lectura del Notario: pues hay como en todos los sitios, desde el que no te lee nada, pues lo da todo por supuesto, y te manda firmar y punto; hasta el que incluso te explica con palabras que todos entendemos, lo que estás firmando, y puede durar la firma casi 1 hora. Que nunca te "de corte" preguntar a un notario en una firma, ya que precisamente ese el momento de tenerlo todo claro. Pídele que te lea la escritura para saber que es lo que estás firmando (habrás escuchado mil veces eso de: nunca firmes nada sin antes leerlo, pues bien, la notaría es el lugar para hacerlo más que en ningún otro sitio). Pregunta incluso en la notaría cuando recogas la escritura o la minuta esa duda del seguro de vida, o cualquier otra referente a lo que pone en la escritura, que el oficial de notaria te la resolverá (aunque ya no tenga vuelta para atrás, pues lo firmado, firmado está, pero al menos resuelves tus dudas).
Ahora vamos al "meollo" de tus dudas:
Con respecto a tema del impuesto de transmisiones onerosas. Este impuesto no viene reflejado en ningún punto de la hipoteca, de la misma forma que no figura el impuesto de actos jurídicos documentados, que este sí que debes pagar tú. El modo de proceder del banco, es que en ese mismo día de la firma de la escritura, "te sacan" de la cuenta la provisión de fondos, donde va incluido el impuesto de transmisiones onerosas. Otra cosa es que una vez firmada la hipoteca, tú les devuelvas la jugada, y no permitas la retirada de tu cuenta la provisión de fondos hasta que tú la autorizes, y en ese momento no permitas que te retiren ese impuesto. En ese supuesto, estarías en el caso de toda esa gente que han firmado hace menos de 4 años su hipoteca, y a la que les están reclamando este impuesto, y ellos están denunciando ante la oficina del consumidor, etc etc . Pero una vez liquidado ese impuesto, a nadie le importa quién lo ha pagado, solo que ya está pagado, y llegados a este punto, ya no hay nada que hacer.
La otra duda que te ha surgido: el tema del "seguro de vida" y si su contratación lleva asignada una reducción del diferencial del euribor. Como tú dices, así debe constar en la escritura de la hipoteca. Si aún en la Notaría no te han entregado dicha escritura, tú puedes solicitarles "la minuta de la hipoteca": son las condiciones de tú hipoteca, importe, plazos, titulares, fecha de comienzo, fecha de fin, comisiones de apertura, amortización parcial, diferencial aplicado, etc etc y lo que aquí nos interesa, requisitos para mantener ese diferencial y en caso de no cumplirlos, el diferencial que se te aplica. En este documento ya puedes ver si consta dicho "seguro de vida", y por tanto, si para tener el diferencial indicado, debes contratarlo.
Sobre el tema de la lectura del Notario: pues hay como en todos los sitios, desde el que no te lee nada, pues lo da todo por supuesto, y te manda firmar y punto; hasta el que incluso te explica con palabras que todos entendemos, lo que estás firmando, y puede durar la firma casi 1 hora. Que nunca te "de corte" preguntar a un notario en una firma, ya que precisamente ese el momento de tenerlo todo claro. Pídele que te lea la escritura para saber que es lo que estás firmando (habrás escuchado mil veces eso de: nunca firmes nada sin antes leerlo, pues bien, la notaría es el lugar para hacerlo más que en ningún otro sitio). Pregunta incluso en la notaría cuando recogas la escritura o la minuta esa duda del seguro de vida, o cualquier otra referente a lo que pone en la escritura, que el oficial de notaria te la resolverá (aunque ya no tenga vuelta para atrás, pues lo firmado, firmado está, pero al menos resuelves tus dudas).