Anónimo
Mejor forma de comprar el 66% de una vivienda con nueva hipoteca entre nuevo propietario y el poseedor del otro 33%
Expongo un caso algo complejo al que aun no he encontrado la mejor respuesta.
Mi madre es poseedora al 33% de una propiedad sin uso actual, y me gustaría buscar la mejor forma para adquirir la vivienda para uso propio, ella no haría uso de los derechos de su parte y cedería el usufructo. Creo que la mejor opción es comprando el 66% inicialmente de la vivienda a los otros propietarios y posteriormente hacer una extinción de condominio con mi madre a medio plazo, ya que no dispongo de capital para hacer frente a la compra del 100%. Por otro lado, la vivienda esta valorada en unos 150.000 euros aproximadamente, y no dispongo de capital ahorrado para hacer frente a la operación del cual si dispone mi madre. La idea seria hacer una hipoteca a mi nombre (con aval de mi madre que dispone de propiedades y capital suficiente) por el 66% adquirido o una hipoteca a nombre de los dos, pero tengo dudas que nos la concedan por la edad de mi madre (64 años).
Añadido a esto, decir que actualmente cuento on una hipoteca sobre un piso alquilado, el alquiler del cual sirve para cubrir la hipoteca, pero no se si esto me penalizaría a efectos de pedir
¿Cuál seria la mejor opción en cuanto a impuestos? ¿Y para la hipoteca?
2 respuestas
Está usted confundiendo cuotas de nudapropiedad con cuota usufructuaria. Eso le lleva a pensar que podría ser usted el poseedor del 100% del inmueble, puesto que sería propietario del 66% y el otro 33% sería el título posesorio cedido por su madre. Craso error. El usufructo grava toda la propiedad sin distinción de cuotas. Que sea del 33% significa que ese es el porcentaje que le corresponde en los frutos a su madre, como por ejemplo una renta arrendaticia, de la que tendría la tercera parte. Pero no se puede pretender individualizar un porcentaje de propiedad con un usufructo, por lo que lo lógico sería que comprase el 100% de la propiedad y cancelar el usufructo. Tiene usted una madre solvente: constituya una hipoteca en favor de ella y que le preste los 150.000. Ya se lo irá devolviendo en cuotas mensuales, y cuando muera quedará como activo entre los herederos, si es que usted no ha cancelado antes.
Gracias por la respuesta, pero por motivos personales no es posible la compra del 66% se haga con capital de mi madre, sino mediante una hipoteca. En cuanto a la propiedad, entiendo perfectamente ella sigue manteniendo ese 33% por ciento y que en futuro quisiera que fuera mio debería comprárselo a un precio acordado. No se si esta información adicional puede aportar algo a la pregunta. Saludos
Parece raro que le vendan el 66% de una propiedad, pero es todavía más raro que le den una hipoteca en esas condiciones, para comprar un trozo de propiedad. Si usted ha acordado con vendedor y banco esa operación, acométala. Otra cosa es que va a entrar en un régimen de condominio con otro propietario que le puede instar una disolución del mismo en cualquier momento. Quizás deba reflexionar sobre sus planes y adaptarse a otro objetivo.
Yo de ti le compraría la nuda propiedad a tu madre y ella seria la poseedora del usufructo unicamente y al fallecimiento serias propietario de la totalidad de la propiedad sin necesidad de la herencia. Por otro lado tu madre te puede hacer una hipoteca entre particulares para financiarte la compra, no solo los bancos pueden firmar hipotecas, también las personas físicas. Es imposible que a tu madre le concedan una hipoteca a esa edad pero si podría ser avalista aunque insisto que tu madre te preste el dinero firmando una hipoteca ante notario.