Alquiler piso propiedad de la Comunidad de propietarios

La portería pertenece a toda la comunidad, por tanto los gastos y las ganancia se reparten entre todos los propietarios. Se puede alquilar la portería, pero no se puede vender como si fuera un piso, a no ser que se haga la segregación de la portería estando de acuerdo todos los propietarios notarialmente.

Entiendo lo que comentas, pero para arreglar la portería para realizar la actividad económica de alquilarla, ¿se puede utilizar el fondo del 5 % que se creó por la LPH para obras de conservación y mantenimiento del edificio?

Con que todos estén de acuerdo se puede usar para arreglar la portería y, después, hacer un nuevo fondo.

¡Gracias!

Todos te refieres a todos los comuneros, ¿o todos los que estén presentes en la reunión?

De todas formas se entiende el 100 % de propietarios o bien de aistentes, con que exista uno que no esté de acuerdo, ¿no se puede utilizar ese fondo?.

Tienen que estar de acuerdo el 100 %.

¿Cuándo hablamos del 100 % hay que entender que es la mayoría absoluta de los asistentes?, en otros temas en Cataluña con la mayoría simple es suficiente.

En Cataluña la Propiedad Horizontal está regulada en el libro V del Codigo Civil Catalán y, supletoriamente, por la LPH y el Código Civil.

En base a ello, y salvo mejor criterio, paso a responder tus cuestiones acerca de las mayorias exigibles, la posibilidad de vender tu parte de la vivienda y el destino del fondo de reserva.

En cuanto a las mayorías exigibles:

A resultas de la regulación en el Código Civil de Catalunya, se exige unanimidad para lo siguiente:

- La extinción del régimen de propiedad horizontal y conversión en comunidad ordinaria (art° 553 apartado 14)

- La modificación de las cuotas de participación (art. 553 apartado 3.4)

- La desafectación de un elemento común que pase a privativo y su posterior venta (caso de venta de viviendas de porteria; art. 553 apartado 43.1)

- La atribución del uso exclusivo de un elemento común a un piso o local (art. 553 apartado 42.2).

Para la modificación del título de constitución de propiedad horizontal y de los estatutos se precisa la aprobación de las cuatro quintas partes de los propietarios que representen las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, (art. 553 apartado 25).

Para el resto basta con el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios.

Por tanto, para el arriendo de la vivienda (sin que suponga la desafectación) basta el voto favorable de la mayoría de propietarios.

En cuanto a la posibilidad de vender su parte me temo que no es posible sin liquidar el régimen de propiedad horizontal.

En cuanto a si es posible destinar el fondo de reserva para las obras de rehabilitación necesarias para adecuar la vivienda: sí, es correcto siempre que lo apruebe la Junta (en el resto de España es el Presidente el que autoriza el uso de estos fondos). Este fondo sirve "para hacer frente a las obras extraordinarias de conservación, reparación, rehabilitación, instalación de nuevos servicios comunes y seguridad, y también para las que sean exigibles de acuerdo con las normativas especiales”, de modo que las cantidades destinadas al fondo servirán para que la comunidad tenga capacidad de maniobra económica para poder tener saldo para destinar a estas obras de conservación y rehabilitación evitando tener que recurrir al sistema de la derrama.

Espero haberte sido de ayuda. Para cualquier aclaración adicional no dudes en contactar conmigo.

¡Gracias!

Una duda, cuando comentas el voto favorable de la mayoría de los propietarios, te refieres a los asistentes a la Junta que se debata el tema, ¿o a la mayoría de los propietarios estén o no estén presentes?

La ayuda ha sido excelente !

La mayoría simple se refiere a mayoría de los que participan en la votación, que deben ser mayoría tanto en votos como en coeficientes (los no asistentes, o los que asistiendo se abstengan de votar, no pueden desvirtuar el acuerdo que se alcance, excepto que este sea impugnable por ser contrario a la Ley).

Ejemplo rápido: comunidad de 100 vecinos, todos con un coeficiente idéntico del 1%. Asisten a la reunión 15.

8 votan a favor, 7 en contra. Por tanto:

8 votos a favor que representan el 8% del total de coeficientes de la finca y el 53% de los participantes en la votación.

7 votos en contra que representan el 7% del total de coeficientes de la finca y el 47% de los participantes en la votación.

Habiendo mayoría de votos y mayoría de coeficientes queda aprobado ese punto del orden del día.

¡Gracias!

Entonces si la mayoría no es en ambos conceptos ( votos y coeficientes ) no se puede aprobar. ¿Es cierto?

Es cierto. La mayoría debe ser en votos y coeficientes. Si no se da esta doble mayoría se abre la vía de la negociación o, en última instancia, acudir al auxilio judicial para que un tercero imparcial, en este caso el juez, dictamine lo que debe hacerse.

¡Gracias!

Es decir, que habría que impugnar individualmente la aprobación judicialmente. Con todos sus gastos, etc, etc.

Aquí es donde los administradores, o al menos con los que lidio, se hacen fuertes, porque no toman en cuenta esta doble vía de mayoría.

Si pudiera volvería a dar un EXCELENTE. Por si te sirve, E X C E L E N T E !

Gracias por tu valoración! :)

¡Gracias! 

Si necesitas cualquier información sobre bolsa, no dudes en pedírmela.

Eres de Barcelona ? Eres abogado ?.

Saludos