Fiscalidad alquileres turísticos en la costa
Estoy creando una SL que se dedicará a alquiler de vivienda turística en Cataluña y Comunidad Valenciana como actividad principal.
Hay 2 tipos de relación con el propietario:
1) Alquiler anual: propietario recibe un pago fijo cada mes
2) Alquiler a comisión: se paga(o se cobra) la comisión en función a los ingresos.
Estudiando el tema fiscal a fondo me encuentro con dudas y contradicciones de siguiente tipo:
IVA:
Si soy una SL, aunque lo alquile anualmente, el propietario debe facturarme con 21% IVA y hacer declaración cada 3 meses(ingresar este IVA)
Y si soy autónomo y no SL, ¿el procedimiento es el mismo?
Si yo alquilo el apartamento a turistas:
- Debo cobrarles a turistas 10%. ¿Lo puedo compensar con el 21% que le pago al propietario?
- No les cobro el IVA(según uno de los gestores) y no puedo deducir el IVA pagado al propietario
Hay 2 variedades de colaboración:
1) Somos comisionistas: El contrato a nombre del propietario y cobramos la comisión(el propietario no le cobra el IVA al inquilino y nos paga la comisión+21%IVA)
2) Somos empresa gestora: Nos factura el propietario +21% IVA. Le facturamos nuestra comisión con 21% IVA.
¿El propietario debe ser autónomo obligatoriamente para facturar?
¿Las 2 opciones son viables teniendo en cuenta que el cliente siempre paga a la SL y no directamente al propietario?
IRPF
El propietario debe incluir el alquiler dentro de su declaración(¿anual o la debe hacer trimestral?)
¿Cómo capital inmobiliario o mobiliario?
¿Qué porcentaje paga a la hacienda? ¿O va en función de sus ingresos?
¿Puede desgravar gastos como IBI, suministros, etc?
Si sus ingresos anuales no alcanzan 11000 euros, ¿debe hacer la declaración o si tiene algún beneficio fiscal?
Si el propietario es extranjero, ¿qué cambia?
¿Puede desgravar los gastos?
¿Debe presentar IRPF si es no residente EU?
Afecta de alguna manera el IVA( %, ¿obligación de retener/pagar, etc.)?
IAE
¿Al ser vivienda de uso turístico, debe darse de alta en IAE en los siguientes supuestos:
-¿Si lo gestiona directamente?
-¿Si cede la gestión a una SL?
2 Respuestas
La importancia de su consulta exigiría un estudio a fondo del asunto para emitir un dictamen fundamentado, cosa que considero excede de lo previsto para un consultorio gratuito, voy, no obstante a tratar de contestar resumidamente a sus preguntas:
¿El propietario debe ser autónomo obligatoriamente para facturar?
Para facturar con IVA debe ser sujeto pasivo de IVA.
¿Las 2 opciones son viables teniendo en cuenta que el cliente siempre paga a la SL y no directamente al propietario?
Son viables pero con distinto tratamiento fiscal.
¿Cómo capital inmobiliario o mobiliario?
Un alquiler es rendimiento inmobiliario
¿Qué porcentaje paga a la hacienda? ¿O va en función de sus ingresos?
Se integrará en el resto de sus rentas, el tipo impositivo es progresivo
¿Puede desgravar gastos como IBI, suministros, etc?
Mas que desgravar -concepto fiscal inexistente- si los paga son gastos deducibles
Si sus ingresos anuales no alcanzan 11000 euros, ¿debe hacer la declaración o si tiene algún beneficio fiscal?
Deberá declararlos si superan los 1.000 €/año y no hay que yo conozca beneficio fiscal general.
Si el propietario es extranjero, ¿qué cambia?
Nada si es residente fiscal en España. Si no lo es tributará en el Impuesto sobre la renta de no residentes
¿Puede desgravar los gastos? Desgravar -concepto fiscal inexistente-
En el primer caso si. En el segundo NO
¿Debe presentar IRPF si es no residente EU?
No. Deberá tributar en el Impuesto sobre la renta de no residentes
Afecta de alguna manera el IVA( %, ¿obligación de retener/pagar, etc.)?
No entiendo la pregunta
¿Al ser vivienda de uso turístico, debe darse de alta en IAE en los siguientes supuestos:
Deberá cumplir la normativa autonómica sobre alojamientos turísticos
-¿Si lo gestiona directamente?
Si
-¿Si cede la gestión a una SL?
Si, en cuanto tenga que facturar al gestor
La respuesta no depende e sólo lo que quieras hacer sino también de los que efectivamente vayas a hacer.
Además de las implicaciones tributarias, éstas generan gastos y costes financieros dependiendo de que tipo de tributación se elija, por ello antes de optar lo ideal es hacer un análisis multiescenario ara ver cual es la opción más económica.
Saludos
Graciani Asesores y Abogados
Dto. Consultoría Turística
gracianiasesores.com