Tengo un Pequeño Ático con Terraza

Tengo un ático pequeñito al que se accede a través de su terraza (el motivo por el que compré el ático fue esa terraza)

A la vivienda se entra desde la escalera mediante una puerta con llave a través de la cuál se accede a la terraza y dentro de la terraza ya se encuentra la puerta para entrar al interior de la vivienda.

La terraza está vallada por un pequeño murete (todas las de los áticos están así) y encima de él una verja en la que los vecinos de los áticos hemos puesto cañizo o algo semejante para dar privacidad.

En la escritura pone que la vivienda cuenta con el USO EXCLUSIVO de esta terraza.

Pues bien, ahora llega mi pregunta.

En las reuniones de vecinos siempre hay un par de ellos que insinúan que al no ser las terrazas propiedad sino usufructo, tendrían que estar totalmente ABIERTAS... Y que más o menos nos están haciendo un favor al permitirnos que estén valladas .

Hay alguna normativa o jurisprudencia al respecto... Es que si tienen razón pues me callaré pero si no es así, me gustaría demostrarles que no la tienen para que dejen el tema de una vez.

He leído en alguna sentencia cosas como que los propietarios de los áticos tendrán "la obligación de permitir el acceso al conserje o portero y al presidente o vicepresidente de la comunidad a los efectos de recoger los enseres u objetos que hayan caído en dichas terrazas y comprobar el estado de conservación de las mismas" se supone que son terrazas que tienen vecinos arriba...

En fin pues eso... Que si me podéis facilitar la respuesta a mi pregunta os lo agradeceré muchísimo.

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Amparo no comparto el criterio de esos vecinos, no se trata de un usufructo, sino de un elemento común de uso privativo, uso exclusivo en tu caso, subrayo lo de uso privativo/exclusivo porque eso justifica la existencia de esas vallas o muretes de separación, si fuera un elemento común de uso general, como por ejemplo la escalera, estaría justificado que pidieran que se abrieran esas terrazas, en este caso si están abiertas a todo el mundo, desaparecería la posibilidad de un uso privativo.

P.D. El usufructo es un derecho real que nada tiene que ver con esta cuestión.

¡Gracias! Yo pienso como tú... pero mi pregunta es... ¿¿como se lo documento a los vecinos para que dejen sus insinuaciones??

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Al ser terrazas comunitarias, corresponde al propietario el mantenimiento diario y corresponde a la Comunidad decidir qué obras se deben/pueden realizar en ellas o no, así como asumir el coste de dichas obras (típico: impermeabilización por humedades). Asimismo, lo normal es que los estatutos de la Comunidad prohíban expresamente instalar elementos fijos en ellas (anclar un cenador al suelo o sujeto a las paredes, hacer un armario de obra, etc.). En cambio, no se limitan los elementos "móviles" (mesa y sillas, sombrilla, ...).

En el caso que usted comenta, las terrazas ya vienen cerradas de origen (murete y verja). Esos son los elementos fijos que ustedes no han colocado y no necesitan autorización. El colocar, sujeto a la verja, un cañizo, no se puede considerar un elemento fijo ni supone obra alguna. En cualquier momento podría retirarse sin dificultad. No considero que la Comunidad tenga potestad para prohibírselo, si no modifica la altura del conjunto, sino que sólo da cierta intimidad a la terraza. En todo caso, podrían decidir que todos deben usar el mismo tipo de elemento, de modo que la estética del conjunto se vea uniforme.

Gracias pero no preguntaba nada sobre mantenimiento ni sobre si el cañizo es o no apropiado...

Bien. Pues disculpe que responda a la pregunta que CREO que plantea. Error mío, sin duda. Yo, al leer: "Pues bien, ahora llega mi pregunta.

En las reuniones de vecinos siempre hay un par de ellos que insinúan que al no ser las terrazas propiedad sino usufructo, tendrían que estar totalmente ABIERTAS... Y que más o menos nos están haciendo un favor al permitirnos que estén valladas ." entendí que preguntaba sobre el cañizo. Pero ya veo que no, aunque sigo sin saber, entonces, qué preguntaba usted. Y, como se limita usted a reprender, en lugar de aclarar...

No pretendía reprender lo siento si lo ha visto así... los vecinos lo que insinúan es que las terrazas deberían estar totalmente abiertas sin murete ni valla ni nada sino completamente abiertas sin ningún tipo de delimitación...

Y no sé cómo demostrar que no es así

Discúlpeme a mí. Es lo que me había parecido.

En cuanto a lo que dicen sus vecinos, No tiene sentido alguno. Dice usted que se trata de zonas comunes de uso privativo. Además, estaban cerradas de origen. Ustedes no las han cerrado. No hay más que hablar. Es un completo sinsentido que le digan que le hacen un favor permitiendo que siga cerrado. No haga caso y usted no tiene nada que demostrar. En todo caso, serían ellos los que deberían demostrar por qué debería estar abierto. Si es uso es de usted, no hay explicación para eso.

Si el argumento de sus vecinos es el de poder observar el estado de la terraza, imagine que se encontrase en el otro extremo del piso. ¿Estaría usted obligadaa dar llave del piso al presidente, para que pudiera entrar en cualquier momento?. Usted no se niegaa que la terraza sea revisada cuando sea necesario, pero será usted quien facilite el acceso.

¡Gracias! 

Si yo lo que dices lo sé.

Simplemente quería callar bocas CON PAPELES....

Pero no necesita usted papeles para eso. Imagine que algún vecino dice que tiene derecho a organizar fiestas en su casa (de usted). ¿Cree usted que tiene alguna obligación de demostrar CON PAPELES que no es así?

En todo caso, que estos vecinos demuestren por qué se supone que les están haciendo un favor por mantener algo que, de origen, estaba así . Ustedes no han hecho nada. En su escritura consta que tienen es uso EXCLUSIVO de esas terrazas. Ese derecho no existe si no hay una "barrera" física.

¡Gracias! 

Voy  a decirle a la administradora que en la próxima reunión sea ella quien zanje el tema.  

Gracias !!

Yo no me preocuparía mucho, en su lugar. Quien quiera reclamarle algo a usted, que lo argumente convenientemente. No tiene usted que defenderse de cualquier "acusación" sin fundamento.

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La cuestión estriba en saber si eso es una terraza o es como decimos en catalán "el terrat".

Si es una terraza, es tuya y si es "terrat" es de la comunidad. El hecho de que entres a tu casa por la terraza es puramente circunstancial como podrías entrar por la cocina, o el dormitorio o el baño (por exagerar) es una cuestión de diseño, sin embargo, lo que no es una cuestión de diseño es el uso de ese suelo y no entiendo como eso puede haber duda sobre eso.

Entendería que hubiera discusión si se tratara como ocurría en Barcelona, de casos en que se construía un ático en el "terrat" o como pasaba en la finca en que vivía de pequeño en que a nivel de la azotea había una vivienda (que ocupaba la portera) y que tenía acceso directo y por ese motivo siempre teníamos que estar pendientes de si estaba tomano el sol o qué estaba haciendo antes de salir "al terrat". Ella "decía" que el terrat era de uso "principal" suyo como si tuviera una preferencia de uso sobre los demás, algo absurdo pero que era la realidad que vivíamos.

Imagino que esto no te resolverá nada pero bromas aparte creo que para tratar el tema haría falta mucha más información sobre el modo en que se realizó este apartamentito tan cuco y el modo en que llegó a escriturarse. Buena suerte!

Buenos días Jordi como ya digo en la exposición de mi pregunta en la escritura figura que la vivienda cuenta con esa terraza de uso exclusivo.

Los vecinos no discuten que sea de uso exclusivo insinúan que lo de tener una valla delimitandola no debería ser.

Y yo quiero averiguar si tienen razón para callarme o si no la tienen para demostrárselo y zanjar la cuestión

Hay observaciones de tus vecinos, que me llaman la atención.

“En las reuniones de vecinos siempre hay un par de ellos que insinúan que al no ser las terrazas propiedad sino usufructo,“

Creo que si el malentendido proviene de aquí la solución es fácil, ya que se trata de aclarar que no se trata de un usufructo sino de una propiedad. Eso debería despejar toda sombra de dudas. Es lo que te decía en mi comentario anterior, la cuestión estriba en saber si la terraza es “terrat” o es “terraza” del piso. Que se deba pasar por ella para acceder a la vivienda es circunstancial.

Resulta curioso que no discutan la exclusividad de uso y al mismo tiempo digan que la valla no debería estar. Esta contradicción se explica porque realmente parten de la idea de que tu terraza forma parte del “terrat” lo cual debes aclarar.

¿Qué lógica tendría pagar como propio algo que vas a poder disfrutar igual que si es comunitario?

Así que entiendo que si las vallas son de origen, se hicieron bajo la legislación vigente, como debe constar en un proyecto visado y legalizado que se puede ver y al que se le otorgó licencia municipal y además tienes escritura. ¿Qué dice la escritura?

Sigo diciendo que el origen de esas divisiones resulta crucial en este tema porque si formaban parte del proyecto original las situaría en un contexto legislativo concreto (ya que todo el rato estamos dando por supuesto que son de origen).

Si la valla estuviera realmente fuera de la ley significaría que su construcción fue ilícita y si son de origen querría decir que el proyecto incumplía la normativa vigente en materia de edificación de viviendas. ¿Te imaginas las implicaciones?

Mencionas que tu caso es repetición de lo que parece ser un sistema de terrazas que afecta a todos los áticos, lo cual me hace pensar más en una solución de proyecto que en una actuación particular que pudiera haberse llevado a cabo de forma irregular.

Si las vallas están bien, y no incumplen ninguna normativa lo que puede ocurrir es simplemente que algunos de tus vecinos pretendan expresar su descontento sobre un hecho al que no pueden oponerse por la razón y que es el de observar cómo otro vecino disfruta de un derecho distinto y superior al que él tiene y que según su idea particular sobre derechos, no debería darse entre vecinos de un mismo edificio.

Si fuera este el caso, el demostrar la legalidad de la terraza no evitaría que el vecino siguiera diciendo que la valla no debería estar ahí. La razón para esto es que persistiría su percepción de que hay un privilegio del que tú gozas y él no. Ante lo cual, suele ocurrir que quien entiende que la ley va en contra de sus intereses tiende a cuestionar dicha ley, así que si ese es el caso no cabe esperar demasiados reconocimientos y cualquier comentario en ese sentido sin aportar ningún argumento más se reduce a una mera opinión y llegado el caso hay que rebatirlo como tal.

La Escritura dice que el piso cuenta con esa terraza de uso exclusivo

¿Y no dice nada sobre la formación de esa terraza? En las escrituras se suele especificar la forma y límites de los elementos.

" Además esta vivienda tiene una terraza de uso exclusivo situada en su lindero frente y derecha a través de la cual se accede a la misma, y que da al pasillo distribuidor.

Linda: frente, por donde tiene su entrada con su propia terraza de uso exclusivo y vivienda letra x de su  misma planta; derecha, con su propia terraza de uso exclusivo y  pasillo de distribución; izquierda, con la calle xxxxx y fondo, con vivienda letra x de su misma planta"

Creo que está muy claro. Las terrazas son por naturaleza elementos comunes. Por ejemplo, una terraza o balcón que vuela de la fachada o que no vuela, a la que solo se puede acceder desde dentro de esa vivienda no se considera a nivel legal como parte del piso y por tanto no se tiene en propiedad. Se considera elemento común de uso privativo. Así, en un bloque de viviendas, en que siempre rige la ley horizontal, coexiste el régimen de propiedad con el de elemento común en diferente régimen de uso y aquí es donde está la diferencia.

Como concepto, imagina que la terraza estuviera al otro extremo del piso y solo tuviera acceso desde el salón ¿Seguirías teniendo la misma duda? Obviamente no porque descartarías el hecho de que los vecinos tuvieran derecho a esa terraza atravesando tu salón ¿verdad? ¿Dónde está pues la diferencia? La diferencia está en que el espacio es contiguo y si no le ponemos algún elemento visible ¿cómo vamos a separar usos?

Otro sitio donde consultar sería en los Estatutos de la Comunidad, que por lo que entiendo de la jurispridencia uqe se cita en este artículo es el documento que da validez a lo escriturado. Si allí se menciona la descripción de la azotea y se hace mención al régimen de uso específico de esas terrazas por parte de los apartamentos como el tuyo, tendrías un documento para mostrar a la comunidad que entiendo sería indiscutible. El hecho de que sea en ese documento donde se establezca la veracidad lo establece el Código Civil puesto que en la Ley de propiedad horizontal no se dirime esta cuestión.

Respuesta

Creo que poliplos, que es un gran experto en temas de comunidad te ha respondido en profundidad al tema que planteas y poco o nada puedo aportar.

Vecinos con ideas "gloriosas" en los asuntos de los demás los hay con mucha frecuencia. En esos casos es mejor darle la vuelta al tema y preguntarles en base a que "legalidad" creen que se puede demoler una parte del inmueble, que está amparada en licencia municipal y que estaba desde el momento en que se entregaron las viviendas a sus propietarios.

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