Como se fija el precio de un alquiler con opción a compra
Tengo pensado hacer un contrato de alquiler con opción a compra, el precio de venta total sería de 50000, el contrato sería por 5 años y se descuenta el 100% de las rentas, mi duda es: ¿En la parte de la opción de compra yo que tengo que indicar que el precio es 50.000? Lo digo porque lógicamente después de los 5 años el precio real es de 29000, ¿me queda la duda si a la hora de pagar a Hacienda me van a exigir como si la venta fuera por los 50000? Cuando durante esos 5 años ya estaría pagando a Hacienda por el alquiler. No sé si me explique del todo bien ;-)
2 Respuestas
En la opción de compra ha de figurar el precio final de venta y esta se tiene que mantener hasta los cinco años en el que se puede ejercer la opción. Es decir que si la compra es de 50.000 este será el precio que se tiene que mantener hasta los cinco años que se tiene la opción y ninguna de las dos partes podrá modificarlo . Si se hace la compra se restará lo que se ha pagado de alquiler hasta entonces del precio final. Si a los cinco años se ha pagado 29.000 euros, estos se descontarán de los 50.000 euros ya que según dices se restan el cien por cien. Por otro lado tenemos la cuestión fiscal es que estos contratos están sujetos al pago del Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales de carácter oneroso por lo que derivan en diferentes casos.
1. Si en el contrato lo que se dice solo es el plazo y el precio de compra, el inquilino puede deducirse el alquiler y el propietario deberá declarar lo que percibe de la renta de este alquiler, al realizar la venta el propietario tendrá que declarar la ganancia y el inquilino como comprador la deducirá.
2- Si en el contrato existe la prima por la opción de compra entonces, el propietario tendrá que declararlo: pero el inquilino no podrá obtener la deducción.
3- Si se trata de la vivienda habitual el inquilino puede obtener deducción por todo en el IRPF por adquisición de vivienda habitual.
¿Entiendo entonces que en el momento de la venta la ganancia es lo que resta por cobrar de los 50000 ya que el resto ya se declara en el alquiler no?. Muchas gracias por su respuesta
Debes declarar la venta como ganancia que se produce en el momento en que se otorga la opción y se recibe la contraprestación, debiendo computarse por el importe realmente percibido. Por tanto habrá que fijarse a la hora de hacer efectivamente la compra, si la ganancia patrimonial recibida está o no exenta de tributación y si efectivamente es una ganancia o es una pérdida. Esto no se va a saber hasta que la opción de compra se materialice y se haga la transmisión del inmueble.
¡Gracias!
Perdón Que vuelva a preguntar, es q el inquilino me dice que si es posible algún mes paga era más cantidad de la estipulada en el contrato de alquiler, para así tener que pagar menos cuando ejercite la opción de compra, es decir algún mes por ejemplo ingresar 1000 euros en luga de los 350 que figuran en el contrato? Mi duda es si eso es posible, y nuevamente si generaría algún riesgo fiscal, o simplemente se cuentan esos 1000 como concepto de alquiler a rectos fiscales y ya está. Lo dicho perdón por re preguntar y gracias por todo
Entiendo que no puede hacerlo porque entonces no estamos ante un contrato de alquiler con opción a compra. Si quiere adelantar un dinero para luego pagar menos deberá hacerlo de golpe e incluyendo en una de las cláusulas del contrato la prima de la opción, para entendernos, como unas arras, de tal manera que si no ejerce la opción la cantidad entregada en concepto de prima se la quedaría usted. Lo que no puede hacer es pagar la cantidad que él quiera tan solo por el hecho de que luego le quede menos que pagar. Al menos yo no lo aconsejo porque a la hora de hacer la opción puede haber problemas.
Si se hace la prima en el contrato usted tendrá que declararla pero el inquilino no podrá deducirla.
Ante todo conviene destacar que el arrendamiento con opción de compra es un contrato atípico ya que la llamada opción de compra constituye un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil (...) En este sentido, se ha definido como un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte el optante, todo esto conlleva la necesidad de contar con un asesoramiento previo a la firma del contrato.
No es recomendable por todo ello utilizar un modelo de copia y pega, por si le interesa en este enlace tiene la posibilidad de obtener un modelo susceptible de modificaciones y con asistencia a la hora de redactarlo.
En cuanto al tratamiento fiscal de estos contratos, ante todo hay que preguntar si va a cobrar o no prima por esa opción, ya que la prima o precio de la opción tiene tratamiento de ganancia patrimonial en el momento en que se percibe.
Entiendo que su llega a ejercitarse la opción de compra por parte del inquilino optante a efectos de calcular su ganancia/pérdida patrimonial en IRPF dber á deducir tanto la prima, que ya ha cotizado en ese concepto, como lo percibido en concepto de alquileres que, aunque ahora se consideren precio de compra, también han tributado en IRPF como alquileres.
Considero que será muy conveniente que en la escritura de compra queden perfectamente claros todos estos conceptos, para evitar problemas con la agencia tributaria.