Tasación de terreno rústico con construcción pero sin escrituras
Mi marido tiene una parcela compartida con sus seis hermanos por herencia de su padre. Ninguno quiere comprar ni vender y nos estamos planteando comprarles a cada uno su parte nosotros. Mi duda es, en la parcela, comprada en su día por mi suegro hay una construcción, no llega a ser una vivienda porque es un gran salón com cuarto de baño y una mini cocina, la idea era ir a la parcela a hacer barbacoas y demás, la vivienda está bastante deteriorada y la piscina que había totalmente en ruinas, debo pagar el metro cuadrado como el precio medio de la zona (que son ya como unos 75-¿80€ al ser zona de playa) o algo más por estar allí esta construcción ya? En realidad a mí me perjudica porque de poco me sirve ese salón, más que tendré que tapar el boquete que en su día fue piscina... Pero por otro lado ya hay una poza séptica, tuberías... He de decir que el terreno es rùstico con proyecto de urbanizable no consolidado pero la "casa" no está escriturada. La parcela sí, claro.
2 Respuestas
Por lo que comentas no tienes un suelo rústico, sino un suelo Urbanizable no Consolidado.
No tiene nada que ver. No se desde que Comunidad Autónoma me escribes, pero pagar a 80€ el suelo rústico, a mi me parece un auténtico disparate.
Si es un suelo urbanizable, que podrá ser urbano mediante un proceso de desarrollo urbanístico, su precio depende de la edificabilidad que tenga asignado el suelo urbanizable.
Si tiene una edificabilidad menor de 0,5, me parece un precio normal, si la parcela está cerca de la costa.
Si tiene una edificabilidad mayor de 0,5, entonces es un buen precio de compra.
Debes de calcular que cuando se desarrolle urbanísitamente la zona, tendrás que vender el terreno, o si quieres quedarte con él, participar en los costes de urbanización del área, que pueden repercutir entre 50 a 80 € por m2 de propiedad, por lo que tendrás que tener en cuenta que tu coste de compra se puede duplicar con el proceso de urbanización.
¡Gracias por su respuesta! Escribo desde Cádiz. El suelo actuaLmente es rustico, en el nuevo pgoU que ya van para 12 años y no está aprobado aparece la parcela como urbanizable no consolidado. El precio medio de la zona va de 70€-120€ Es una barbaridad teniendo en cuenta que pagas por un suelo rustico y qUe a la larga tendremos que asumir costes de urbanización, que parece nunca llegan pero llegaran en algún mOmento. Lo de la edificabilidad no lo sè... ¿Eso depende de cada parcela? ¿O de cada zona? Supongo que o podre preguntar en el ayuntamiento... Mi gran duda es si la "casa/salón" al no estar ni siquiera escrituRado cuenta a la hora de la tasación, porque a todas Todas es ilegal por ahora... Quiero redactar una propuesta se compra pero al ser familiares pues no quiero ser injusta pero tampoco pagar mucho más de lo justo. Como usted buen dice a la larga tendremos que pagar nosotros la urbanización de todo si la adquiRimos. Muy agradecida por su tiempo y su respuesta!
La edificabilidad se asigna a toda la zona de desarrollo.
Por ejemplo, si en una zona de desarrollo se planifica hacer edificios de apartamentos y chalets, como los apartamentos consumen mucha edificabilidad, se pedirán parcelas más grandes para poder construir una casa.
Si se planifica para hacer solo chalets, se repartirá entre todas las parcelas y harán falta parcelas más pequeñas para edificar.
Esas construcciones no amparadas en la legalidad es muy difícil que se tasen a la hora de un proceso de reparcelación. Como mucho pueden adjudicarle un valor residual, pero nunca como si fuera un espacio de vivienda.
En cuanto a la tasación, ya existen inmobiliarias que le hacen la tasación gratis si realizan las gestiones de compra-venta a través de ellos. La realizan en función de los precios medios del mercado de la zona donde esté ubicada la parcela.
Las empresas especializadas en esa función cobran de 700€ para arriba.
El hecho de no escriturarse en su día por sus padres, no creo que sea problema, siempre y cuando cuenten al menos con un documento privado donde se le atribuyese dicha propiedad y en consecuencia por herencia pasa a los hijos. Tendrán que buscar ese contrato privado de compra-venta y ver en el catastro a nombre de quien figuraba el terreno rústico.
Rectifico, si la parcela está escritura menos problemas aún. La casita de la que habla entiendo que deben considerarla como una casa de aperos, que sí está permitida su construcción en un terreno rústico.