Donación piso madre a 4 hijas en vida
Somos 4 hermanas y mi madre quiere venderme a mi el piso(la escritura esta solo a su nombre ). Con el dinero que yo la pague repartirlo entre las 4 hermanas .Queremos hacer esto porque mis hermanas están necesitadas de liquidez. El piso quiere vendérmelo por 225.000 euros tiene 47 años de antigüedad. Yo para pagarla lo que haría seria pedir una hipoteca al banco por valor de 120.000 euros. ¿Qué impuestos tendría que pagar mi madre si recibe solo una pensión de 634,50 euros y no tiene más patrimonio que la casa? ¿Qué pasos tendríamos que hacer primero la venta y luego para la donación del dinero entre las 4 hermanas?. Me urge respuesta.
1 Respuesta
En materia de impuestos, con la compraventa salen perdiendo.
No puedo decirle exactamente lo que tendría que pagar su madre por el dinero de la compraventa, pero debe liquidar en el IRPF y pagar la plusvalia municipal.
Sus hermanas tienen que tributar por el impuesto de sucesiones y donaciones, aunque en algunas comunidades cuando la donación es de padres a hijos, casi no se paga (por ejemplo en Madrid hay una bonificación del 99% o en Castilla la Mancha el 95%).
Pero la gran perjudicada es usted porque tiene que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales que dependiendo de la comunidad puede ser un 6%, 7% o 8% del valor de la compraventa. Eso sin tener en cuenta los gastos de hipoteca, pero esos los tendrá de todas formas.
Otra opción que que acudan al notario y que su madre les done el piso a todas las hermanas. Entonces tendrían un bien indivisible en comunidad y la manera de dividirlo en este caso sería que usted se queda con el piso y les paga la diferencia a sus hermanas.
A usted le habrían donado una cuarta parte del piso y habría comprado las otras tres cuartas partes. La parte que recibe por donación estaría muy bonificada, pero pagaría el impuesto de compraventa por las otras tres partes, porque usted las compra a las hermanas. O sea, se ahorraría casi una cuarta parte del impuesto.
En cuanto a sus hermanas, ellas reciben una donación de su madre que, al tratarse de un bien indivisible se ha pactado que sea en dinero, por lo tanto casi no han de pagar porque se benefician de las bonificaciones que haya por donación de padres a hijos.
Deben asegurarse las condiciones concretas del lugar donde están ustedes, pero en general, todas ustedes recibirían la parte que les da su madre casi sin impuestos; su madre no tendría que declarar ninguna ganancia porque no ha ganado nada, y usted tendría que pagar el impuesto de compraventa solo por las tres partes que ha comprado. Además tendrán que tener en cuenta el impuesto de plusvalía municipal, que en caso de la compraventa la pagaría su madre porque ella ha recibido las ganancias de la venta, pero al ser una donación lo deben pagar los que la reciben. Lo correcto sería repartir ese valor deberían repartir entre las hermanas, porque aunque el piso se lo quede usted, se entiende que las cuatro reciben una parte igual y por lo tanto a la parte que cada una recibe hay que quitarle la parte de ese impuesto que conlleva.
¡Muchísimas gracias por su respuesta tan clara y precisa! Si me permite aun me quedan estas 2 dudas : 1) Cuando Ud menciona otra opción de ir al notario y que mi madre nos done el piso a las 4 hermanas y yo me quede con su parte y les pague la diferencia. ¿Con qué documento quedaría reflejado que yo les compro y pago a ellas su parte? Dado que el piso esta en Madrid ¿la tarifa del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales seria de un 6%? .Saludos
Si, en Madrid es el 6%.
Pregunte usted en la notaría. No se si le pueden hacer una sola escritura donde conste la donación y partición. Tal vez deban hacer dos escrituras, una en la que conste que su madre les hace donación de la vivienda a las cuatro hijas a partes iguales y otra escritura en la que conste que se han puesto de acuerdo en la partición y usted se queda con la totalidad a cambio de pagar su parte en dinero a las hermanas.
En la notaría le pueden informar exactamente. Tal vez puedan hacer una sola escritura por la que su madre le dona la casa solo a usted con la condición de pagar ese dinero a sus hermanas. Entonces bastaría con que ellas reconocieran que han recibido el dinero. Yo no lo sé exactamente pero en la notaría lo tienen que saber porque ellos hacen ese tipo de transmisiones muy a menudo. Vamos, no me cabe duda que debe ser bastante frecuente que un padre quiera donar la vivienda a los hijos y que estos se pongan de acuerdo para que uno de ellos compre la parte a sus hermanos. Esto es realmente lo que van a hacer.
En caso de necesitar dos escrituras, seguro que se las pueden hacer a la vez. Esto implicaría una primera escritura de donación a las cuatro y todas ustedes deberían presentar el impuesto de sucesiones y donaciones, pero de madre a hijas, y siendo solo una cuarta parte para cada una, no tendrían que pagar, solo declarar. Aunque fueran dos escrituras, solo tendrán que ir al notario una vez y lo hacen todo.
La segunda escritura sería de compraventa de tres cuartas partes, porque la otra ya es suya.
En este caso, no sé si sus hermanas, al haber vendido, podrían tener que declarar en el IRPF por la venta. Pero no se consideraría que todo el dinero es ganancia, sólo la diferencia. Me explico: supongamos que se calcula el impuesto de sucesiones), y resulta que se estima que el valor de lo heredado es de 30.000 € para cada una. Si luego venden por 50.000 los otros 20.000 serían ganancia. Pero solo la diferencia, porque lo otro no es ganancia, ya estaba en su patrimonio y habían declarado por la donación (aunque hubiera salido negativo).
Piense que de todas maneras la ley dispone que cuando varias personas son copropietarias de un bien indivisible, no están obligadas a permanecer en copropiedad y cualquiera de ellas puede exigir la partición, que si no se ponen de acuerdo como han hecho ustedes, comporta venta en pública subasta y partición del dinero.
Si quiere saber exactamente lo que tendrán que pagar por la donación, seguro que en hacienda de su comunidad autónoma se puede bajar el programa y calcularlo ustedes mismas. Como verá allí, a efectos del impuesto de sucesiones y donaciones el valor del piso que se tiene en cuenta es el valor catastral (lo tiene usted en el recibo del IBI) multiplicado por un coeficiente que también encontrarán publicado y que es distinto para cada localidad y año.
Esto es debido a que las poblaciones no revisan los valores catastrales todas a la vez. Entonces aquellas que lo han revisado hace poco tiempo y por lo tanto el valor no ha cambiado mucho desde que se actualizó, multiplican por un coeficiente bajo, pero las que llevan más años sin actualizar, aplican un coeficiente más alto.
En el caso de la compraventa es distinto, ahí si que aplican valores bastante parecidos a los reales y ahora con la crisis incluso más altos de lo que uno ha pagado porque se niegan aceptar que los precios han bajado.
Se ha denunciado que con relativa frecuencia la gente, en las compraventas, hace constar un valor más bajo del real. De esta manera el comprador (si consigue que cuele ese precio bajo, que casi siempre hacienda lo recalcula) pagaría menos y el vendedor no tiene que tributar en el IRPF por esas ganancias porque no las hubo o fueron muy pocas (recuerde que por ganancia se entiende la diferencia entre el valor de lo donado y elprecio de la venta). EL problema es que si el valor es bajo el banco les dará menos dinero en la hipoteca.
Sin embargo, aunque las informo, yo les aconsejo que no hagan eso porque es ilegal. Deben estudiar la manera de que les salga bien a todas, dentro de la legalidad (como estipular una parte del pago aplazado para que no haga subir tanto el IRPF del año, etc.)
Espero haberle servido de ayuda, pero aunque el tema me gusta mucho, yo no me dedico a herencias sino al derecho contencioso-administrativo en materia laboral y hay detalles que realmente los desconozco.
