Certificado de tasación incorrecto o nulo
Me indican que un certificado de tasación de una vivienda es incorrecto y por tanto nulo, debido a que los datos referentes a la vivienda como la referencia catastral, el tomo de inscripción, el libro y el número de finca son correctos, pero el número de "folio" que incluyen en el certificado de tasación, no coincide con el que aparece en la nota del registro y por la que inicialmente se inscribió la escritura de la vivienda. No lo puedo entender, si la referencia catastral es correcta, ¿tengo qué repetir la tasación de la vivienda? ¿Pedir qué modifiquen el certificado de tasación?
1 respuesta
La tasación no tiene por qué ser repetida por ese error. Lo que debe de hacer es hablar con la empresa tasadora y aportarles una nota simple actualizada de la vivienda tasada, indicándoles que han cometido un error en el certificado a la hora de describir los datos registrales de la vivienda y que por este motivo no se la aceptan, que por favor procedan a la corrección del dato que han introducido erróneamente. En ningún caso debe de repetir ni pagar una nueva tasación, el error es de la empresa tasadora.
Espero haber contestado a su pregunta, si necesita cualquier aclaración, no dude en preguntarme de nuevo. Le pido por favor que valore la respuesta para así poder seguir ayudando a otros usuarios. Muchas gracias.
Un saludo.
Pedro T.
Muchas gracias.
pero esto puede ser porque hicimos una escritura posterior a la inicial? Y por eso consta otro número de "folio" o estos datos no cambian nunca?
de ser así y no corregirse, podrían considerar la tasación nula? Gracias de antemano
No, el hacer una escritura posterior no implica cambios en los datos registrales de la vivienda, salvo excepciones muy concretas, pero es muy poco probable que éste sea el caso, no obstante en la nota simple aparecen actualizados. Lo que debe de hacer, como le comentaba en la anterior respuesta, es pedir una nota simple al registro de la propiedad. En esta nota simple irán todos los datos registrales de la vivienda. Envíensela a la empresa tasadora, la cual los copiará literalmente de dicha nota. Yo creo que lo que ha ocurrido es que la empresa tasadora ha copiado seguramente de la escritura y puede haber un error a la hora de haber introducido los datos en ella.
Es un tema burocrático, de papeleo, pero no es más transcendental, si hacen esa gestión no tendrán ningún problema en subsanarlo. Si ven que es complejo nosotros hacemos ese tipo de gestión y si no cualquier gestoría de la zona debería de podérsela hacer.
Un saludo, cualquier otra aclaración no dude en preguntarme.
Pedro T.
Firmé la escritura de mi casa en marzo de 2006, hipoteca por importe de 352.000€ y valor de tasación para subasta de 498.139,20€, esta contenía cláusula suelo 3,250% y cláusulas abusivas con interés de demora 19%. Debido a la crisis, mi marido pasa a ganar el 20% de su sueldo y nos vemos obligados a firmar en mayo de 2013 novación y modificación de préstamo hipotecario, en el que, después de la ley 1/2013, nos quitan el suelo, cláusulas abusivas y bajan el valor de subasta a 350.306,24€ y sin modificar la hipoteca primitiva, generan una segunda hipoteca de unos 18.000€ en la q incluyen gastos de demora, notario, etc...llega la ejecución, el valor de subasta es el de novación 350.000€. Mi duda es la siguiente, he leído que "el valor en que los interesados hayan tasado la finca para que sirva de tipo de subasta no podrá ser inferior al que se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial, ni en cualquier caso, inferior al 75% del valor señalado en tasación que se haya realizado de conformidad con la Ley 2/1985,...", eso quiere decir q la tasación de la novación debia ser igual o superior a 373.500€ y la hacen por un importe inferior,.,..quiere decir que la tasación de la novación es nula? Prevalece la primera? Además la hipoteca primitiva no la modifican, añaden otra de 18000. Pueden subastar x la primera tasación o por la segunda? Millones de gracias por aclararmelo.
Lo primero le pido disculpas por la demora en contestar, pero he estado de viaje hasta esta misma tarde.
En este caso, cuando se hace una modificación de condiciones en una hipoteca, va a prevalecer lo que se firme en la segunda. Al igual que desaparece la clausula suela, cambian los intereses de demora... también se actualiza el valor de tasación para subasta, ya que en el periodo de tiempo transcurrido la vivienda se ha devaluado. Si se llega o se ha llegado a la ejecución judicial, el valor de tasación correcto y el que van a tomar, es el segundo, ya que estas nuevas condiciones, anulan las anteriores.
A lo que se refieren con "el valor en que los interesados hayan tasado la finca para que sirva de tipo de subasta no podrá ser inferior al que se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial, ni en cualquier caso, inferior al 75% del valor señalado en tasación que se haya realizado de conformidad con la Ley 2/1985,..." quiere decir que en el valor con el que la vivienda saldrá a subasta no puede ser inferior al valor de tasación para subasta o inferior al 75 % según proceda, pero refiriéndose en su caso concreto, es al segundo valor, el primero digamos, quda sin efecto al firmar el cambio de condiciones, ya que la novación realmente es una ampliación sobre el importe inicial. ¿La vivienda ya ha sido ejecutada?
Sí, tenia como fecha de subasta el 8 de mayo, pero negociamos con el banco ampliación del plazo hasta primeros de julio para intentar venderla o conseguir 12.000€ que es lo que nos falta para rehabilitar la hipoteca. Mientras estaba intentando buscar opciones para negociar con ellos una "quita" o algo así, por ello le consulta a lo del valor de subasta, si prevaleciera el primero estaría"salvada" porque el 70% es mas de lo que debo, con el segundo me tienen "pillada", me quedo sin casa y debiendo. En que mala hora firmé la novación, se cubrieron bien las espaldas. Porque encima no puedo ni reclamar el suelo que he estado pagando y bien pagado durante 7 años, ya que me dijeron que a partir de esta ley y con la novación no hay efectos retroactivos. La verdad, no sé hacia donde tirar o por donde seguir.
Está claro que el banco te dio la opción como beneficiosa y para ayudarte, pero en realidad estaba buscando sus propios intereses. Al firmar la novación y modificación de condiciones, prácticamente (en el ámbito legal) estás firmando una nueva hipoteca, supongo que lo que se conservarían serían clausulas sin importancia, como plazo, vinculaciones... etc. Al ser vivienda habitual efectivamente, si la subasta queda desierta, el banco tendrá veinte días para adjudicársela por el 70 % del valor de tasación, de no haber sido vivienda habitual se la hubiesen adjudicado por el 50 %.
El tema está en que al principal le van a añadir costas y demás, que entiendo ya están incluidas en el auto que te haya llegado. El inconveniente es el que comentas, se la adjudicarán por el 70 % (245.214,37 €) y de ahí liquidarán todo lo que de sobre la deuda principal más intereses de demora, si no se cubre la cantidad total, que por lo que comentas es el caso, encima dejarán un importe pendiente.
Supongo que ya con el banco, a estas alturas es imposible negociar, por lo que si en realidad lo que se les debe son 12.000 € yo me centraría en regularizar esa cantidad. Una quita sobre ese importe no te van a hacer, lo que sí puede ocurrir, es que le des más del 50 % de esa cantidad, vean intención de pago y te den un nuevo plazo para el segundo pago, pero sin duda hay que ir a liquidar esos 12.000 € y una vez regularizado, ver si puedes hacer frente a mensualmente y si no, entonces ya ver la opción de venta, pero con un margen mucho mayor de tiempo que el de ahora.
Desconozco varios datos para poder orientar, echarte una mano o gestionar como conseguir esos 12.000 €, pero lo que sí creo que habría que intentar por todos los medios es buscar esa opción. Siempre hay una salida, no es un importe tan elevado.
Seguimos en contacto si me quieres ir comentando.
Un saludo.
Pedro T.
Muchas gracias. Eso intentaré hacer, además ya aboné 6.000€ antes del día 8 de mayo para que pararán la subasta. El siguiente paso es que abone a final de este mes y del siguiente 900€, luego los 12.000€ para restablecer y en septiembre dicen que firmaremos otra refinanciación para bajar mas la letra. Por eso estoy intentando vender, pero si vendo bajo también pierdo.
Nada que agradecer, encantado de haber podido resolverte alguna duda u orientarte en algo. Pues ese es justo el proceso que debes seguir, y el que te comentaba, que quita no van a hacer, pero sí darán "ciertas facilidades" para que vayas regularizando. Lo que en resumidas cuentas debes evitar sí o sí, es la subasta, ya que es un importe el que hay pendiente que no es bajo, pero no es inaccesible de un modo u otro, pero por 12.000 € no dejes que subasten. Respecto a la nueva negociación de la que me hablas en Septiembre, revisala bien y pregunta al Notario, mejor que al banco (o si necesitas aclarar alguna duda por aquí) todo lo que que no te convezca o dudes, te van a refinanciar y no van a regalar nada. Si vendes... a ver si en la medida de lo posible no es un precio muy bajo que te haga perder dinero, no obstante tienes que vender como mínimo por el importe de la hipoteca, igual es una venta muy baja, pero si te quita un problema... debes valorarlo.
Un saludo y cualquier duda que te pueda volver a surgir, me preguntas.
Pedro T.
De nada...
Buenos días! Otra vez aquí para preguntarle... ayer hable con un Notario y me comento lo siguiente, con respecto a la bajada de tasación. Me dijo que la única vía sería alegar ocultación en el procedimiento de ejecución, puesto que no era obligado volver a tasarla en la novación y no me explicaron qué repercusiones tenía, pero me pregunto, ¿esto será válido si yo accedí a que un perito viniera a valorar mi casa y firmé la escritura ante notario? Y de poder hacerse, ¿cómo tendría que hacerlo? ¿Presentando escrito al Juzgado antes de la próxima fecha de subasta? Pero si lo hago y notifican al banco, ¿cerrará vía amistosa de negociación?
En este caso sólo te puedo dar mi opinión personal, ya que lo que planteas es totalmente competencia de un abogado, se sale de lo que a hipotecas o finanzas se refiere. Sí es cierto que en un momento dado se puede alegar que el banco no informó de las consecuencias que esa bajada de tasación para subasta podría ocasionarte y más, cuando la novación y cambio de condiciones se hicieron con ciertos atrasos, es decir, se puede entender que el banco vio que podría tener problemas futuros para cobrar y que el valor inicial de tasación era ya muy elevado y perderían dinero, ofreciendo esa novación y cambio de condiciones, habría una nueva tasación (ellos sabían que más baja por la caída de precios de las viviendas) y así, estarían más cubiertos ante la posible futura reclamación judicial o subasta. Aunque haya habido aceptación por tu parte, no implica que se pueda entender la acción del banco como engañosa, pero para eso sí te aconsejaría que consultases a un abogado, yo te respondería encantado, pero solo puedo darte mi opinión como te he comentado porque es un tema de legalidad y ahí se me escapa, aún así, lo que te comenta el Notario tiene todo el sentido.
Un saludo y cualquier cosa por aquí sigo...
Pedro T.
Nada que agradecer, ya sabes. Un placer...
Cualquier cosa por aquí ando.
Gracias
En realidad no se puede vender una vivienda y dejar una carga hipotecaria, ya que si se dejase, el comprador estaría comprando con una carga adicional de 70.000 €. Cuando se va a vender una casa y el precio de venta es inferior al de hipoteca pendiente, el vendedor debe aportar el mismo día de la firma la cantidad que falte, para así liquidar y vender libre de cargas la vivienda, es decir, el comprador pondría 250.000 € y tú pondrías 70.000 €, de forma que en ese momento queda saldada la deuda y el nuevo comprador, en caso de que hipoteque, solo hipoteca por el importe que ha comprado la vivienda, 250.000 € o menos en el caso de que ponga dinero de su bolsillo, pero nunca puede quedar hipoteca pendiente, si eso ocurriese, a efectos reales el comprador estaría comprando por 320.000 €.
La única opción para llevar esa operación a cabo es llevar el día de la venta los 70.000 € para completar el pago de la hipoteca.
De todas formas habla con el banco y planteale que hay un comprador por 250.000 €, igual ellos te dan opción de ofrecerte ese personal (aunque es mucho importe para ser personal) o lo que posiblemente haga sea preguntarte si tienes una vivienda libre de cargas de algún familiar que pueda ayudarte y entonces igual sí, sacan a tu nombre los 70.000 € pero con responsabilidad hipotecaria sobre otra vivienda, si no lo veo complicado, ya que ejecutar un préstamo personal les deja sin garantías.
Cualquier duda que te surja sabes que estoy encantado de contestarte.
En ese caso, ¿qué sería mejor decirle al banco que se la quede? Por tasación su precio serían 245000 €
Lo mejor que puedes hacer es hablar con ellos e intentar efectivamente la dación en pago, que se la queden y salden la deuda, sería lo mejor para todas las partes, pero tienen que aceptarlo. Diles que por más esfuerzos que estás haciendo no hay forma de regularizar y que tienes un comprador pero por 250.000 €, puede darse el caso de que acepten esa venta y te puedan condonar el resto, nunca se sabe con un banco, hará cuentas y decidirá lo que más barato les salga. Tú ves con todo lo que hay, no puedes hacer frente a los pagos, tienes ese comprador, otra opción es entregar la vivienda (dación en pago), proponles todas a ver ellos por donde te salen, si pueden evitar la vía judicial, la van a evitar, posiblemente con ese comprador pagando 250.000 € ganen más que si ejecutan la vivienda.
El precio de tasación de 245.000 € es para subasta, no tiene por qué corresponderse con el de mercado, que es el que ellos van a tener en cuenta siempre.
Habla con ellos y planteaselo así, a ver por donde salen y en base a eso, se hace una cosa u otra.
Pedro.
Con respecto a dación en pago, yo seguiría debiendo 70.000€?
No no, con la dación en pago quedaría la totalidad de la deuda cancelada.
Respecto a que tengas una nómina alta, da un poco igual, en todo caso verán tu capacidad de pago y que hay retrasos. Otra cosa es que ellos interpreten que sí puedes hacer frente al pago, pero es que en ese caso lo llevarías al corriente.
De nada! Cualquier cosa que necesites, ya sabes que por aquí ando...
Hola buenos días:
Estoy viendo la opción de contratar a alguien para que negocie mis deudas para hacer frente a ellas y a mi situación. Qué tal Eurolegal?
Gracias
Porque estando en ASNEF y BADECUG y sin garantía hipotecaria, no creo que nadie me de un crédito para unificar deudas, ¿verdad?
La verdad es que he mirado y no los conozco, supongo que es un bufete de abogados, pero no he visto que sean expertos en inmobiliaria. De todas formas, en este caso, como es una negociación, no sé si es necesario que contrates a un abogado en sí, ya que realmente solo se puede negociar, no se puede interponer ningún tipo de recurso, salvo que haya alguna clausula abusiva o cosas así, pero lo mejor ahora mismo es no cabrear mucho al banco e intentar llegar a un acuerdo con ellos, sin duda. Por la ubicación de los abogados que dices... ¿qué estás en Barcelona?
Por otro lado lo del personal, nosotros gestionamos personales muy rápidamente por ejemplo, pero sí es cierto que estando en Asnef no te lo permiten, otra cosa sería si tienes a alguien cercano que no tenga incidencias te haga ese favor y se le pueda gestionar a él, el importe no es elevado y no debería de haber ningún problema.
¿Qué situación tienes ahora mismo con el banco? Me refiero a si se van cumpliendo los pactos, creo que ahora pagabas 900 € y en este mes 12.000 €. ¿Es ese el importe que debes? De todas formas te dejo mi correo (el provisional) por si no quieres poner datos por aquí.
