Anónimo
Venta vivienda de autopromoción
Hola Ninoj.
Estoy viviendo desde hace 2 años en una casa que me contruí de autopromoción y sin
seguro decenal. No tengo ninguna empresa de construcción. Soy un particular. La casa está situada cerca de Girona.
Quiero ponerla a la venta pero creo que para ello estoy obligado antes a
contratar un seguro decenal.
¿Es cierto que necesito antes contratar un seguro decenal?
¿Se puede contratar un seguro decenal cuando la casa ya está acabada?
Creo que pasado un tiempo desde la terminación de la casa ya no es
necesario este seguro. ¿Eso es cierto? ¿Cuánto tiempo es necesario?
Muchas gracias
Estoy viviendo desde hace 2 años en una casa que me contruí de autopromoción y sin
seguro decenal. No tengo ninguna empresa de construcción. Soy un particular. La casa está situada cerca de Girona.
Quiero ponerla a la venta pero creo que para ello estoy obligado antes a
contratar un seguro decenal.
¿Es cierto que necesito antes contratar un seguro decenal?
¿Se puede contratar un seguro decenal cuando la casa ya está acabada?
Creo que pasado un tiempo desde la terminación de la casa ya no es
necesario este seguro. ¿Eso es cierto? ¿Cuánto tiempo es necesario?
Muchas gracias
1 respuesta
Respuesta de ninoj
1
Te paso la Ley que te será muy práctica y te da respuesta a todo lo que necesitas. Es extenso pero útil. SALUDOS.
El Seguro Decenal
La regulación del seguro decenal se encuentra en la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), publicada el 6 de noviembre, y que entró en vigor el 6 de mayo de 2000.
En la misma se establece para el promotor de viviendas la obligatoriedad de suscribir "un seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga y otros elementos estructurales, y que comprometan directamente a la resistencia mecánica y estabilidad del edificio" (art. 19c LOE).
Esta Ley ha sido modificada por la Ley de Acompañamiento de los Presupuestos Generales del Estado de 2003, estableciéndose la derogación de obligatoriedad del seguro decenal para los autopromotores. Pero si se produce una transmisión intervivios en los diez primeros años desde la primera inscripción de la vivienda, salvo pacto en contrario entre las partes, se estará obligado a la constitución de dicha garantía.
Ud. Debe saber que actualmente es muy difícil que una compañía de seguros de cobertura de seguro decenal a una obra ya terminada, en consecuencia, para poder transmitir la vivienda, el comprador deberá renunciar expresamente a la existencia de dicha garantía.
Aspectos destacables de la ley en referencia al seguro
- El seguro decenal es obligatorio para cualquier obra destinada a viviendas.
- El seguro extiende su cobertura solo a los daños estructurales de la edificación, es decir, cimentación y estructura fundamental, no dando cobertura a aspectos como acabados, instalaciones comunes, etc.
- El seguro decenal inicia realmente su cobertura a partir del acta de recepción de la obra.
- El capital asegurado en el seguro decenal debe ser necesariamente el 100% del coste final de la obra (ejecución, más honorarios de los técnicos, más IVA).
- El asegurador no podrá establecer una franquicia superior al 1% de la suma asegurada.
- No se podrán inscribir en el Registro de la Propiedad las edificaciones si no se presenta este seguro, durante un periodo de diez años.
Objeto de la póliza del seguro decenal
. Los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la Obra Fundamental y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
. Los costes de reparación y refuerzo en que se incurra para eliminar la Amenaza de hundimiento de la Obra Fundamental, y que sean necesarios para salvaguardar la edificación.
. Los gastos de demolición y desescombro.
Funcionamiento de la póliza
La póliza debe ser contratada antes del inicio material de la obra. Con ello se pretende que el tomador de la póliza sepa que la obra es asegurable y cuales son las condiciones económicas que el seguro decenal va a suponer. En la práctica y dado que el proyecto definitivo se suele entregar al Organismo de Control Técnico muy al principio de la obra, se suele contratar en los dos - tres primeros meses de la obra. Con ello, se busca evitar situaciones, que desgraciadamente se han dado en los últimos años, que se entregue la documentación cuando la obra está muy avanzada y que las compañías, no quieran asegurarla.
El Tomador del seguro decenal debe ser el Promotor, salvo pacto con el constructor para que sea el Tomador por cuenta de él. Ud. debe saber, en en este caso, al igual que si el promotor es a la vez constructor principal, las compañías establecen un recargo, pues en caso de siniestro, no podrían repetir contra el cosntructor.
Para ello será imprescindible que el Tomador (Promotor) contrate los servicios de un Organismo de Control Técnico (OCT), homologado por la compañía de seguros. Dicho organismo, inicia su labor, haciendo un estudio sobre el proyecto que plasma en un informe denominado D0, este informe inicial es el imprescindible para contratar la pre-póliza del seguro decenal. Otros informes habituales, son el D0.1 sobre la estructura, D1.1 si hay unidades especiales en cimentación, D5.1 y D5.2 sobre la ejecución material de la misma; D5.3 sobre las fachadas no portantes y finalmente el D6 que establece el cumplimiento de la obra con el proyecto y es el determinante para la entrada en cobertura del seguro decenal.
Mención especial merecen las RESERVAS TÉCNICAS, cuando el OCT considere que no ha recibido la documentación técnica necesaria para realizar su trabajo, o respuestas adecuadas a sus dudas sobre la viabilidad del proyecto o algún aspecto del mismo, debe emitir una reserva técnica. Es importante saber, que si dicha reserva no es levantada en el momento de la emisión del D6 (informe final) prácticamente ninguna compañía emite la entrada en cobertura de la póliza, produciendo una situación muy difícil para el tomador, pues entonces no podrá inscribir la obra en el registro y en consecuencia venderla.
La compañía, en base al cuestionario rellenado por el Tomador y el informe de definición de riesgo emitido por el OCT establecerá una prima provisional y de deposito, de la cual un porcentaje será abonado en ese momento. Al final de la obra, y siempre que se hayan cumplido con los demás requisitos establecidos, se determinará la prima definitiva en función del coste real final de la misma, debiéndose abonar en ese momento.
Garantías contratables del seguro decenal
. Garantía Básica: Recoge las garantías mínimas exigidas por la ley.
. Garantía de impermeabilización de fachadas: El Control y la cobertura de la póliza se extenderán a los posibles daños en las mismas.
. Garantía de impermeabilización de cubiertas: El Control y la cobertura de la póliza se extenderán a los posibles daños en las mismas.
. Garantía de revalorización: Se revalorizarán los capitales asegurados y las franquicias al 5% anual.
. Abandono de recurso contra el constructor: Si el Promotor y el Constructor son la misma empresa o forman parte del mismo grupo conviene contratar está garantía.
. Abandono de recurso contra arquitectos y/o aparejadores
Prima mínima y tasas del seguro decenal
Las compañías que trabajan el ramo de seguro decenal, establecen, al igual que en otros ramos, una prima mínima, ¿siendo la normal de 2.000? A lo cual habrá que sumar los impuestos, actualmente el 6,3% (¿seguros está exento de IVA) con lo que el coste mínimo final para el Tomador será de 2.126?.
El calculo de la prima se realiza multiplicando el valor del coste de la obra declarado, que debe ser el 100% del coste excluyendo el valor del suelo, por una tasa establecida por las compañías en función de la tipología de la obra, lo normal es que para edificios en altura sea el 5,5 por mil y para chalets, ya sean adosados o individuales, sea el 7 por mil.
¿Si el resultado de dicha multiplicación fuese inferior a 2.000?, entonces se cobrará dicha cantidad.
Es importante saber, que en el pasado se dieron casos en que el valor declarado era muy inferior a la realidad del mercado, lo cual provocó que las compañías de seguros estableciesen una tabla en donde se indica un coste mínimo por metro cuadrado aceptable en función del tipo de edificación y la provincia. A modo de ejemplo en una comapñía, ¿se considera que no se puede declara menos de 370? El metro cuadrado construido para edificios en altura en la provincia de Almería, ¿380? Si se trata de chalets adosados y 480 e si se trata de chalets individuales.
La franquicia
La franquicia es la cantidad que en caso de siniestro siempre abonara el tomador de la póliza. La ley establece que no puede ser nunca superior al 1% del valor de la obra, sin embargo las compañías en casos de obras grandes en donde el 1% supondría una cantidad importante, ¿suelen establecer un 1% con un limite de por ejemplo 6.000?.
Este aspecto, salvo por motivos éticos, no debe ser de gran importancia para el tomador inicial del seguro decenal (el promotor o el constructor) pues dado que la póliza en realidad entra en vigor una vez terminada la obra, el tomador inicial queda automáticamente substituido por los adquirentes de las viviendas, que serán los que eventualmente, en caso de siniestro, sufrirían dicha franquicia.
El Seguro Decenal
La regulación del seguro decenal se encuentra en la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), publicada el 6 de noviembre, y que entró en vigor el 6 de mayo de 2000.
En la misma se establece para el promotor de viviendas la obligatoriedad de suscribir "un seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga y otros elementos estructurales, y que comprometan directamente a la resistencia mecánica y estabilidad del edificio" (art. 19c LOE).
Esta Ley ha sido modificada por la Ley de Acompañamiento de los Presupuestos Generales del Estado de 2003, estableciéndose la derogación de obligatoriedad del seguro decenal para los autopromotores. Pero si se produce una transmisión intervivios en los diez primeros años desde la primera inscripción de la vivienda, salvo pacto en contrario entre las partes, se estará obligado a la constitución de dicha garantía.
Ud. Debe saber que actualmente es muy difícil que una compañía de seguros de cobertura de seguro decenal a una obra ya terminada, en consecuencia, para poder transmitir la vivienda, el comprador deberá renunciar expresamente a la existencia de dicha garantía.
Aspectos destacables de la ley en referencia al seguro
- El seguro decenal es obligatorio para cualquier obra destinada a viviendas.
- El seguro extiende su cobertura solo a los daños estructurales de la edificación, es decir, cimentación y estructura fundamental, no dando cobertura a aspectos como acabados, instalaciones comunes, etc.
- El seguro decenal inicia realmente su cobertura a partir del acta de recepción de la obra.
- El capital asegurado en el seguro decenal debe ser necesariamente el 100% del coste final de la obra (ejecución, más honorarios de los técnicos, más IVA).
- El asegurador no podrá establecer una franquicia superior al 1% de la suma asegurada.
- No se podrán inscribir en el Registro de la Propiedad las edificaciones si no se presenta este seguro, durante un periodo de diez años.
Objeto de la póliza del seguro decenal
. Los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la Obra Fundamental y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
. Los costes de reparación y refuerzo en que se incurra para eliminar la Amenaza de hundimiento de la Obra Fundamental, y que sean necesarios para salvaguardar la edificación.
. Los gastos de demolición y desescombro.
Funcionamiento de la póliza
La póliza debe ser contratada antes del inicio material de la obra. Con ello se pretende que el tomador de la póliza sepa que la obra es asegurable y cuales son las condiciones económicas que el seguro decenal va a suponer. En la práctica y dado que el proyecto definitivo se suele entregar al Organismo de Control Técnico muy al principio de la obra, se suele contratar en los dos - tres primeros meses de la obra. Con ello, se busca evitar situaciones, que desgraciadamente se han dado en los últimos años, que se entregue la documentación cuando la obra está muy avanzada y que las compañías, no quieran asegurarla.
El Tomador del seguro decenal debe ser el Promotor, salvo pacto con el constructor para que sea el Tomador por cuenta de él. Ud. debe saber, en en este caso, al igual que si el promotor es a la vez constructor principal, las compañías establecen un recargo, pues en caso de siniestro, no podrían repetir contra el cosntructor.
Para ello será imprescindible que el Tomador (Promotor) contrate los servicios de un Organismo de Control Técnico (OCT), homologado por la compañía de seguros. Dicho organismo, inicia su labor, haciendo un estudio sobre el proyecto que plasma en un informe denominado D0, este informe inicial es el imprescindible para contratar la pre-póliza del seguro decenal. Otros informes habituales, son el D0.1 sobre la estructura, D1.1 si hay unidades especiales en cimentación, D5.1 y D5.2 sobre la ejecución material de la misma; D5.3 sobre las fachadas no portantes y finalmente el D6 que establece el cumplimiento de la obra con el proyecto y es el determinante para la entrada en cobertura del seguro decenal.
Mención especial merecen las RESERVAS TÉCNICAS, cuando el OCT considere que no ha recibido la documentación técnica necesaria para realizar su trabajo, o respuestas adecuadas a sus dudas sobre la viabilidad del proyecto o algún aspecto del mismo, debe emitir una reserva técnica. Es importante saber, que si dicha reserva no es levantada en el momento de la emisión del D6 (informe final) prácticamente ninguna compañía emite la entrada en cobertura de la póliza, produciendo una situación muy difícil para el tomador, pues entonces no podrá inscribir la obra en el registro y en consecuencia venderla.
La compañía, en base al cuestionario rellenado por el Tomador y el informe de definición de riesgo emitido por el OCT establecerá una prima provisional y de deposito, de la cual un porcentaje será abonado en ese momento. Al final de la obra, y siempre que se hayan cumplido con los demás requisitos establecidos, se determinará la prima definitiva en función del coste real final de la misma, debiéndose abonar en ese momento.
Garantías contratables del seguro decenal
. Garantía Básica: Recoge las garantías mínimas exigidas por la ley.
. Garantía de impermeabilización de fachadas: El Control y la cobertura de la póliza se extenderán a los posibles daños en las mismas.
. Garantía de impermeabilización de cubiertas: El Control y la cobertura de la póliza se extenderán a los posibles daños en las mismas.
. Garantía de revalorización: Se revalorizarán los capitales asegurados y las franquicias al 5% anual.
. Abandono de recurso contra el constructor: Si el Promotor y el Constructor son la misma empresa o forman parte del mismo grupo conviene contratar está garantía.
. Abandono de recurso contra arquitectos y/o aparejadores
Prima mínima y tasas del seguro decenal
Las compañías que trabajan el ramo de seguro decenal, establecen, al igual que en otros ramos, una prima mínima, ¿siendo la normal de 2.000? A lo cual habrá que sumar los impuestos, actualmente el 6,3% (¿seguros está exento de IVA) con lo que el coste mínimo final para el Tomador será de 2.126?.
El calculo de la prima se realiza multiplicando el valor del coste de la obra declarado, que debe ser el 100% del coste excluyendo el valor del suelo, por una tasa establecida por las compañías en función de la tipología de la obra, lo normal es que para edificios en altura sea el 5,5 por mil y para chalets, ya sean adosados o individuales, sea el 7 por mil.
¿Si el resultado de dicha multiplicación fuese inferior a 2.000?, entonces se cobrará dicha cantidad.
Es importante saber, que en el pasado se dieron casos en que el valor declarado era muy inferior a la realidad del mercado, lo cual provocó que las compañías de seguros estableciesen una tabla en donde se indica un coste mínimo por metro cuadrado aceptable en función del tipo de edificación y la provincia. A modo de ejemplo en una comapñía, ¿se considera que no se puede declara menos de 370? El metro cuadrado construido para edificios en altura en la provincia de Almería, ¿380? Si se trata de chalets adosados y 480 e si se trata de chalets individuales.
La franquicia
La franquicia es la cantidad que en caso de siniestro siempre abonara el tomador de la póliza. La ley establece que no puede ser nunca superior al 1% del valor de la obra, sin embargo las compañías en casos de obras grandes en donde el 1% supondría una cantidad importante, ¿suelen establecer un 1% con un limite de por ejemplo 6.000?.
Este aspecto, salvo por motivos éticos, no debe ser de gran importancia para el tomador inicial del seguro decenal (el promotor o el constructor) pues dado que la póliza en realidad entra en vigor una vez terminada la obra, el tomador inicial queda automáticamente substituido por los adquirentes de las viviendas, que serán los que eventualmente, en caso de siniestro, sufrirían dicha franquicia.