Anónimo
Alquiler por días-alquiler por mes
Tengo otra consulta. Soy persona física, propietario de un piso, que actualmente no es mi vivienda habitual, y quiero ponerlo en régimen de alquiler por días. No ejerzo la actividad económica. Si trabajo por cuenta ajena en una actividad distinta.
- Quisiera que me confirmaran lo que he leído en relación al Impuesto de Actividades Económicas. Resulta que al ser persona física estoy exento del Impuesto sobre Actividades Económicas, por lo que no estoy obligado a presentar la declaración de alta en la matrícula de dicho impuesto (modelo 840). No obstante deberé comunicar a la Administración tributaria (Agencia Estatal de Administración Tributaria) a través de las correspondientes declaraciones censales, mi alta en el censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores (Modelo 036 de la Declaración Censal). ¿Es cierto?
- ¿Debo agravar con el IVA el alquiler?. Entiendo que sí debería, y ¿qué % se aplica?
- Si tengo que declarar el IVA a la Agencia Tributaria. ¿Qué modelos debo presentar en todo un ejercicio?
- Retenciones a cuenta IRPF. ¿Qué obligaciones tendría al respecto?
- ¿Me tendría que dar de alta de autónomo? Sólo de dándome de alta podré emitir facturas que me puedan requerir los inquilinos. ¿Cierto?
¿Cómo se trata fiscalmente todo esto si el alquiler de la vivienda en vez de realizarse por días es por un año o más acogiéndome a la Ley de arrendamientos urbanos? ¿Qué obligacionesa tributarias tendría y en qué se diferencian con la primera opción, de alquiler por días?
- Quisiera que me confirmaran lo que he leído en relación al Impuesto de Actividades Económicas. Resulta que al ser persona física estoy exento del Impuesto sobre Actividades Económicas, por lo que no estoy obligado a presentar la declaración de alta en la matrícula de dicho impuesto (modelo 840). No obstante deberé comunicar a la Administración tributaria (Agencia Estatal de Administración Tributaria) a través de las correspondientes declaraciones censales, mi alta en el censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores (Modelo 036 de la Declaración Censal). ¿Es cierto?
- ¿Debo agravar con el IVA el alquiler?. Entiendo que sí debería, y ¿qué % se aplica?
- Si tengo que declarar el IVA a la Agencia Tributaria. ¿Qué modelos debo presentar en todo un ejercicio?
- Retenciones a cuenta IRPF. ¿Qué obligaciones tendría al respecto?
- ¿Me tendría que dar de alta de autónomo? Sólo de dándome de alta podré emitir facturas que me puedan requerir los inquilinos. ¿Cierto?
¿Cómo se trata fiscalmente todo esto si el alquiler de la vivienda en vez de realizarse por días es por un año o más acogiéndome a la Ley de arrendamientos urbanos? ¿Qué obligacionesa tributarias tendría y en qué se diferencian con la primera opción, de alquiler por días?
2 respuestas
Respuesta de davidartal
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Son muchas cosas y no se si va a quedar claro pero lo voy a intentar:
A) Arrendeminetos según ley de arrendamientos urbanos. Si le alquila la vivienda a una persona física siguiendo los criterios generales de esta ley se lo alquilará por un mínimo y el arrendatario podrá renovarlo a voluntad suya y exclusiva hasta completar 5 años de contrato.
B) Arrendamientos según la ley de arrendamientos urbanos para uso distinto a vivienda. Los apartamentos de alquiler por temporada están específicamente excluidos de la ley de arrendamientos urbanos ( lau ), así lo indica expresamente el ARTICULO 3 de la LAU titulado: Arrendamiento para uso distinto del de vivienda, que en su punto 2 establece que : En especial tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.
Así, los arrendamientos para uso distinto de vivieda, entre los que podríamos clasificar el alquiler de pisos por meses se rigen por lo dispuesto en el articulo 4 punto 3 de la lau : Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Titulo III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
C) IVA. Si el alquiler lo hace sin servicios de limpieza o cualquier otro servicio parecido, simplemente le da las llaves al arrendatario no tiene que aplicar ningún IVA ni siquiera hacer factura, con el contrato y el recibo de pago basta. No se considera actividad económica sino rendimientos del capital inmobiliario. No tiene que darse de alta de autónomo ni hacer nada, solo el contrato y el recibo.
Si el arrendador es una empresa entonces tiene que darse de alta en Hacienda, hacer facturas con el 16% de IVA y pagar este IVA trimestralmente a hacienda con el modelo 303 trimestral y el 390 anual.
Si ofrece servicios turísticos (desayuno, limpieza diaria, mantenimiento etc), aparte de los permisos y licencias administrativas que le pida su comunidad, deberña hacer factura con un 7% de iva y darse de alta tanto en hacienda como en la seguridad social ya que esto si se considera actividad económica. Presentaría trimestralmente los modelos de IVA 303 y el de IRPF 130 y anualmente los modelos de IVA 390 y 347 en caso de tener clientes o proveedores que superen los 3.000 euros.
D) Retenciones a cuenta IRPF. Solo en el caso de que se lo alquile una empresa tiene que ponerle en la factura un descuento del 18% en concepto retention IRPF (total+iva-retención). A final de año le pedirá una hoja que se llama certificado de retenciones que tiene que coincidir con la suma de las retenciones que le han hecho anuales. En la declaracíon de la renta debe ponerlas como pago a cuenta que es.
En los demás casos no hay retenciones de IRPF.
E) Tributación de los alquileres. Si es alquiler destindo a vivienda habitual (contrato que se puede ampliar hasta 5 años, el rendimiento neto (una vez deducidos los gastos fiscalmente deducibles) se reduce el 50% (100% en algunos casos) por lo que solamente pagaría por la mitad del beneficio.
Si el alquiler es según la LAU pero de temporada no tendrá derecho a esa reducción
Si el alquiler se puede considerar actividad económica debería llevar una contabilidad con gastos e ingresos y pagaría por el beneficio contable.
Por favor finalice la pregunta y puntúe la respuesta si no tiene más dudas al respecto
A) Arrendeminetos según ley de arrendamientos urbanos. Si le alquila la vivienda a una persona física siguiendo los criterios generales de esta ley se lo alquilará por un mínimo y el arrendatario podrá renovarlo a voluntad suya y exclusiva hasta completar 5 años de contrato.
B) Arrendamientos según la ley de arrendamientos urbanos para uso distinto a vivienda. Los apartamentos de alquiler por temporada están específicamente excluidos de la ley de arrendamientos urbanos ( lau ), así lo indica expresamente el ARTICULO 3 de la LAU titulado: Arrendamiento para uso distinto del de vivienda, que en su punto 2 establece que : En especial tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.
Así, los arrendamientos para uso distinto de vivieda, entre los que podríamos clasificar el alquiler de pisos por meses se rigen por lo dispuesto en el articulo 4 punto 3 de la lau : Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Titulo III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
C) IVA. Si el alquiler lo hace sin servicios de limpieza o cualquier otro servicio parecido, simplemente le da las llaves al arrendatario no tiene que aplicar ningún IVA ni siquiera hacer factura, con el contrato y el recibo de pago basta. No se considera actividad económica sino rendimientos del capital inmobiliario. No tiene que darse de alta de autónomo ni hacer nada, solo el contrato y el recibo.
Si el arrendador es una empresa entonces tiene que darse de alta en Hacienda, hacer facturas con el 16% de IVA y pagar este IVA trimestralmente a hacienda con el modelo 303 trimestral y el 390 anual.
Si ofrece servicios turísticos (desayuno, limpieza diaria, mantenimiento etc), aparte de los permisos y licencias administrativas que le pida su comunidad, deberña hacer factura con un 7% de iva y darse de alta tanto en hacienda como en la seguridad social ya que esto si se considera actividad económica. Presentaría trimestralmente los modelos de IVA 303 y el de IRPF 130 y anualmente los modelos de IVA 390 y 347 en caso de tener clientes o proveedores que superen los 3.000 euros.
D) Retenciones a cuenta IRPF. Solo en el caso de que se lo alquile una empresa tiene que ponerle en la factura un descuento del 18% en concepto retention IRPF (total+iva-retención). A final de año le pedirá una hoja que se llama certificado de retenciones que tiene que coincidir con la suma de las retenciones que le han hecho anuales. En la declaracíon de la renta debe ponerlas como pago a cuenta que es.
En los demás casos no hay retenciones de IRPF.
E) Tributación de los alquileres. Si es alquiler destindo a vivienda habitual (contrato que se puede ampliar hasta 5 años, el rendimiento neto (una vez deducidos los gastos fiscalmente deducibles) se reduce el 50% (100% en algunos casos) por lo que solamente pagaría por la mitad del beneficio.
Si el alquiler es según la LAU pero de temporada no tendrá derecho a esa reducción
Si el alquiler se puede considerar actividad económica debería llevar una contabilidad con gastos e ingresos y pagaría por el beneficio contable.
Por favor finalice la pregunta y puntúe la respuesta si no tiene más dudas al respecto
