Venta de 1 piso, plusvalías
Hola buenas tardes, me gustaría si puede ser que me respondieras a una serie de cuestiones.
1-Vamos a vender 1 piso el cual se compro hace más de 3 años, con las plusvalías que se obtengan no se si las reinvertiremos en otro piso, en el caso de que nos se reinviertan, ¿cuál es es % que hay que pagar por esas plusvalías? Sino estoy mal informado hay 2 plusvalías la que se paga en el IRPF y la del ayuntamiento.
2-Mis padres se compraron 1 piso hace 3 años, pero se escrituro y se hizo la hipoteca a nombre de mi hermana, por temas fiscales. Ahora mi hermana se casa y no quiere tener el piso a su nombre. ¿Cuál es la mejor manera de pasar el piso y la hipoteca a nombre de mis padres? Vivimos en Madrid, puede ser por el tema de donación que esta exento un 99%, y si es así.. ¿sobre qué importe se tributa ese 1% restante?
1-Vamos a vender 1 piso el cual se compro hace más de 3 años, con las plusvalías que se obtengan no se si las reinvertiremos en otro piso, en el caso de que nos se reinviertan, ¿cuál es es % que hay que pagar por esas plusvalías? Sino estoy mal informado hay 2 plusvalías la que se paga en el IRPF y la del ayuntamiento.
2-Mis padres se compraron 1 piso hace 3 años, pero se escrituro y se hizo la hipoteca a nombre de mi hermana, por temas fiscales. Ahora mi hermana se casa y no quiere tener el piso a su nombre. ¿Cuál es la mejor manera de pasar el piso y la hipoteca a nombre de mis padres? Vivimos en Madrid, puede ser por el tema de donación que esta exento un 99%, y si es así.. ¿sobre qué importe se tributa ese 1% restante?
1 respuesta
Respuesta de fobos1
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Respecto a la primera pregunta, te pongo el texto legal con un ejemplo en pesetas para entendernos, con ese ejemplo podrás aproximadamente calcular tu plusvalía.
El Gobierno ha dado un respiro a las plusvalías de los inmuebles, ya que a partir del uno de enero de 2002 las ganancias obtenidas por la venta de una vivienda pagarán un 2% menos en la declaración de la renta. El cálculo de las ganancias en la venta de una casa se realiza restando el precio de compra y el de venta.
El resultado, si es positivo, implica un incremento de patrimonio para el contribuyente. Pero para tener en cuenta el efecto del incremento de los precios y no perjudicar al contribuyente, el valor de compra se puede actualizar conforme a unos coeficientes que Hacienda preestablece:
Año de compra Coeficiente corrector
1994 y anteriores 1,10161995 1,163821996 1,124041997 1,10161998 1,080181999 1,06082000 1,04042001 1,022002 1,00
Por ejemplo, si se compró una casa en 1994 por 15 millones de pesetas y en 2002 se vende por 25 millones, la ganancia que tendrá que declararse a Hacienda es de 10 millones, pero al aplicar el coeficiente corrector (1,1016) el precio de compra es de 16.524.000 pesetas; luego la ganancia por la que hay que pagar es de 8.476.000 pesetas.
No obstante, aquéllos que vendan su vivienda habitual y reinviertan la ganancia en otra vivienda habitual no tienen que pagar nada al fisco ya que esta cantidad se encuentra exenta en el IRPF.
Con respecto a la segunda pregunta, no todas las comunidades autónomas están exentas del impuesto de sucesiones y donaciones, en mi caso que soy de Andalucia si existe el impuesto, desconozco la normativa en Madrid. Si decirte que depende del grado de parentesco tendrás coeficientes correctores.
Te pongo el texto legal con el puedes calcular el impuesto si en Madrid es del 1%.
La base liquidable
Se obtiene aplicando a la base imponible las reducciones que son establecidas legalmente y dependen del grado de parentesco y afectividad que tuviese o tenga el fallecido o donante, con el beneficiario.
Las reducciones a aplicar dependiendo del grado de parentesco son las siguientes:
? Grupo I: Descendientes y adoptados menores de veintiún años. Podrán deducirse de la cuota resultante la cantidad de 2.271.500 Ptas. (13.651,99?), más otras 568.000 Ptas. (3.413,75?) Por cada año que al descendiente o adoptado le falten hasta cumplir los 21 años, con el límite máximo de 6.813.000 Ptas. (40.946,96?)
? Grupo II: Descendientes y adoptados de veintiuno o más años, cónyuges, ascendientes y adoptantes. La reducción que podrá aplicarse será de 2.271.500 Ptas. (13.651,99?)
? Grupo III: Colaterales de segundo y tercer grado, ascendientes y descendientes por afinidad. La reducción que podrá aplicarse será de hasta 1.136.000 Ptas. (6.827,50?)
? Grupo IV: Colaterales de cuarto grado, grados más distantes y extraños. En estos casos no será aplicable ninguna reducción.
En las adquisiciones por personas con minusvalía física, psíquica o sensorial, se aplicará una reducción de 6.813.000 Ptas. Independiente de la que pudiera corresponder en función del grado de parentesco con el causante.
El tipo de gravamen y la cuota tributaria
Para calcular la cuota tributaria que debe hacerse efectiva, a la base liquidable se le aplica el porcentaje que en su caso haya establecido la Comunidad Autónoma correspondiente, y en su defecto, el que figura en la siguiente escala, que ha sido y es objeto de actualizaciones:
Ver Cuadro
La deuda tributaria
Se calcula aplicando a la cuota tributaria resultante, el coeficiente multiplicador que se establece a continuación y que también depende de grado de parentesco, esto es, de la relación del causante con el beneficiario.
Patrimonio (millones de pesetas) Grupos de parentesco
I y II III IV
De 0 a 402.678,11? 1,0000 1,5882 2,000
¿Hasta 2.007.038,43? 1,0500 1,6676 2,100
¿Hasta 4.020.720,98? 1,1000 1,7471 2,200
Más de 4.020.720,98? 1,2000 1,9059 2,400
La prescripción
La Comunidad Autónoma correspondiente dispondrá de un plazo de 4 años para exigir el pago del impuesto; transcurrido el mismo se entenderá que ha prescrito y por tanto no será exigible.
El Gobierno ha dado un respiro a las plusvalías de los inmuebles, ya que a partir del uno de enero de 2002 las ganancias obtenidas por la venta de una vivienda pagarán un 2% menos en la declaración de la renta. El cálculo de las ganancias en la venta de una casa se realiza restando el precio de compra y el de venta.
El resultado, si es positivo, implica un incremento de patrimonio para el contribuyente. Pero para tener en cuenta el efecto del incremento de los precios y no perjudicar al contribuyente, el valor de compra se puede actualizar conforme a unos coeficientes que Hacienda preestablece:
Año de compra Coeficiente corrector
1994 y anteriores 1,10161995 1,163821996 1,124041997 1,10161998 1,080181999 1,06082000 1,04042001 1,022002 1,00
Por ejemplo, si se compró una casa en 1994 por 15 millones de pesetas y en 2002 se vende por 25 millones, la ganancia que tendrá que declararse a Hacienda es de 10 millones, pero al aplicar el coeficiente corrector (1,1016) el precio de compra es de 16.524.000 pesetas; luego la ganancia por la que hay que pagar es de 8.476.000 pesetas.
No obstante, aquéllos que vendan su vivienda habitual y reinviertan la ganancia en otra vivienda habitual no tienen que pagar nada al fisco ya que esta cantidad se encuentra exenta en el IRPF.
Con respecto a la segunda pregunta, no todas las comunidades autónomas están exentas del impuesto de sucesiones y donaciones, en mi caso que soy de Andalucia si existe el impuesto, desconozco la normativa en Madrid. Si decirte que depende del grado de parentesco tendrás coeficientes correctores.
Te pongo el texto legal con el puedes calcular el impuesto si en Madrid es del 1%.
La base liquidable
Se obtiene aplicando a la base imponible las reducciones que son establecidas legalmente y dependen del grado de parentesco y afectividad que tuviese o tenga el fallecido o donante, con el beneficiario.
Las reducciones a aplicar dependiendo del grado de parentesco son las siguientes:
? Grupo I: Descendientes y adoptados menores de veintiún años. Podrán deducirse de la cuota resultante la cantidad de 2.271.500 Ptas. (13.651,99?), más otras 568.000 Ptas. (3.413,75?) Por cada año que al descendiente o adoptado le falten hasta cumplir los 21 años, con el límite máximo de 6.813.000 Ptas. (40.946,96?)
? Grupo II: Descendientes y adoptados de veintiuno o más años, cónyuges, ascendientes y adoptantes. La reducción que podrá aplicarse será de 2.271.500 Ptas. (13.651,99?)
? Grupo III: Colaterales de segundo y tercer grado, ascendientes y descendientes por afinidad. La reducción que podrá aplicarse será de hasta 1.136.000 Ptas. (6.827,50?)
? Grupo IV: Colaterales de cuarto grado, grados más distantes y extraños. En estos casos no será aplicable ninguna reducción.
En las adquisiciones por personas con minusvalía física, psíquica o sensorial, se aplicará una reducción de 6.813.000 Ptas. Independiente de la que pudiera corresponder en función del grado de parentesco con el causante.
El tipo de gravamen y la cuota tributaria
Para calcular la cuota tributaria que debe hacerse efectiva, a la base liquidable se le aplica el porcentaje que en su caso haya establecido la Comunidad Autónoma correspondiente, y en su defecto, el que figura en la siguiente escala, que ha sido y es objeto de actualizaciones:
Ver Cuadro
La deuda tributaria
Se calcula aplicando a la cuota tributaria resultante, el coeficiente multiplicador que se establece a continuación y que también depende de grado de parentesco, esto es, de la relación del causante con el beneficiario.
Patrimonio (millones de pesetas) Grupos de parentesco
I y II III IV
De 0 a 402.678,11? 1,0000 1,5882 2,000
¿Hasta 2.007.038,43? 1,0500 1,6676 2,100
¿Hasta 4.020.720,98? 1,1000 1,7471 2,200
Más de 4.020.720,98? 1,2000 1,9059 2,400
La prescripción
La Comunidad Autónoma correspondiente dispondrá de un plazo de 4 años para exigir el pago del impuesto; transcurrido el mismo se entenderá que ha prescrito y por tanto no será exigible.
NOTA: Las interrogaciones (?) Son Euros, y la tabla no aparece pues la página web no lo permite.
