Gastos reparación ascensor

Escritura de división horizontal, realizada por promotor en construcción y registrada en el Registro de la Propiedad, contiene clausula: "Quedan excluidos los locales de planta baja y sótano de contribuir a los gastos de portería, ascensor, limpieza, alumbrado y reparación de portal y escaleras, cuyos gastos costearan exclusivamente los pisos altos. En proporción......Todos los demás gastos comunes serán satisfechos por los pisos y locales del inmueble en proporción...."

Entiendo que clausula es contraria a Ley Propiedad Horizontal.

¿Como se puede impugnar o recurrir esa clausula cuando esta en Escritura Publica y registrada?

La comunidad solo se ha constituido por los pisos, nunca se ha convocado a los locales de la planta baja, ni nunca han aportado cuota.

Se necesita reparar el ascensor, los locales de la planta baja no tienen acceso por el portal, ¿Costearían en su proporción este gasto extraordinario?

¿Al estar la comunidad de los pisos constituida, habría que hacer otra comunidad, pero de propietarios?

¿Habría que llevar doble contabilidad, una por cada comunidad?

Gracias