Edificio en ruinas

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Usuario
Hola,

Necesitaría solventar la siguiente duda.
Hace un tiempo adquirí un local comercial. La finca constaba de planta baja y primera planta. Yo adquirí sólo la planta baja como local comercial. La primera planta pertenece a varios hermanos y al no ponerse de acuerdo no la he podido adquirir. Ahora el ayuntamiento ha declarado el edificio en ruinas y lo ha derribado. Ahora me dicen que yo comparto la mitad del solar con la familia propietaria de la primera planta. Sin embargo yo no quiero la mitad del solar sino la planta baja pues yo compré un local comercial. Si ahora construimos de nuevo sobre el solar ¿cómo compartiríamos la propiedad de la construcción? ¿Qué dice la ley sobre el tema?
Experto
Hola. Esto es materia urbanística y ésta se ha fragmentado mucho en los últimos tiempos. Quiere esto decir que la Ley es muy general, y que lo que constituye la auténtica "norma" de reparto de las propiedades que tú planteas, es el Plan Parcial o de cualquier otra índole que afecte a ese terreno.

Es decir: según el derecho privado, tú tienes una propiedad que tendría una participación en el inmueble total de x. En el caso de casas de dos plantas, lo habitual es determinar que tras el derribo, ambas partes comparten el terreno de lo que se ha quedado. Eres copropietario de un solar.

Urbanísticamente lo que tienes es una "cuota de aprovechamiento", que es un nudo de derechos y deberes, que lo mismo te dice que eres dueño y señor de la tierra, que el que la tienes que compartir con el resto de los ciudadanos haciendo las cesiones para vías públicas y parques u otros terrenos dotacionales, que sean necesarias.

Aquí no hace falta entrar en tanto.

Lo normal cuando un edificio está en ruinas es que una constructora intente hacer negocio. Ahí no hay dudas: antes del derribo la constructora negocia con cada particular qué es lo que luego le va a corresponder cuando construya lo que le permitan las normas urbanísticas, o qué es lo que le va a pagar.

Empero, tú ahora eres dueño de un solar y no de una planta comercial. Esto no es ni bueno ni malo, sino que quiere decir que tienes que hacer lo siguiente:

1º.- Saber la situación urbanística que tenías antes.
2º.- Saber la situación urbanística que existe ahora, que es la que realmente interesa.

A los ojos del futuro constructor, tú no eres ya el dueño del local comercial, sino del terreno y eso tiene una valoración.

Si ahora el Plan permite edificar, por ejemplo, planta baja + dos alturas, estás de suerte: lo que el que venga te tiene que pagar sería el equivalente a tu local comercial y medio piso. Siendo algo caro, lo que suelen hacer los constructores es negociar y ofrecer una permuta: te construyen el local, te lo acondicionan por dentro y te ceden el uso de una plaza de garaje, por poner un ejemplo, o el resto te lo dan en dinero para poder ellos vender tranquilamente el piso "sobrante".

Depende, por tanto, de lo que os ofrezca el que venga, visto que, por tus palabras, salir de la indivisión sería imposible.

Saludos y suerte.

PD. A tu disposición si te enteras de algo que puede ser interesante. De la situación urbanística te enteras en el Ayuntamiento de esa localidad.