Propietario disidente

Un propietario disidente se niega desde hace lustros al pago de la mensualidad comunal aduciendo que su local comercial no hace uso de los servicios comunes al no tener acceso a la escalera (el local solo tiene acceso desde la calle y tiene individualizada la toma de agua pero su buzón y contador eléctrico se encuentran en la escalera). ¿Puede negarse a pagar la cuota o pagarla reducida por estas exclusiones?. Si reclamamos esta deuda, ¿cuántos años pueden reclamarse?.
También se niega a pagar su parte en una avería de un canalón comunal argumentando que ese canalón presenta una modificación en su construcción distinta a su configuración original. Ningún otro vecino recuerda su estado original y no recuerda cambio alguno de su estructura (algunos vecinos la conocen igual desde hace 15 años, siendo siempre funcional). ¿Dónde puedo encontrar información de la estructura original del edificio?. Si la documentación que encuentro aporta información en este sentido, ¿puede tener éxito una reclamación judicial en contra de los argumentos de este propietario?.
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11.400 pts.
Estimado amigo/a:
La pregunta que me fórmulas es mucho más habitual de lo que probablemente imaginas. Para empezar te diré que las constructoras tratan de hacer lo más atractivas posibles la compra de locales por lo que dan las mayores facilidades posibles a los adquirentes de los locales. Les permiten modificar las fachadas, colocar marquesinas, carteles, sacar chimeneas por los patios interiores y en muchos casos les excluyen de la obligación de participar en los gastos comunales. Para hacer esto, debe constar en los estatutos de la comunidad la exoneración de la obligación del pago. Los estatutos, los puedes solicitar en el registro de la propiedad utilizando los datos de tu propia escritura de propiedad.
En caso de que obtengas la nota simple informativa que te indique estos extremos (solo cuesta 580 ptas.) Ya tendrás un primer indicador sobre si es posible reclamar estos gastos.
Te puedes encontrar con dos situaciones posibles:
1º Que los estatutos de la copropiedad eximan de gastos a los locales en cuyo caso poco se podrá hacer respecto a los gastos de escalera.
2º Que los estatutos no digan nada (lo que será lo más habitual en el caso de que se trate de una finca de más de 25 años) en cuyo caso nada impide que se reclamen los gastos de comunidad (siempre que no sean más antiguos de 15 años) y más si según me indicas tiene buzón y contadores en el zagúan comunitario.
Por lo que se refiere a su pretensión de eximirse de los gastos de bajantes debo decirte que si la comunidad le reclama su parte proporcional, no podrá oponerse a ella porque en derecho quien afirma debe probar lo afirmado o lo que es lo mismo. Si se pretende oponer al pago alegando una modificación estructural EL deberá ser quien pruebe dicha modificación estructural y no la comunidad de propietarios.
Según yo entiendo se le pueden y deben reclamar los pagos correspondientes a gastos de conservación de fachada, bajantes y entradas de agua, terrazas y demás elementos que sean de naturaleza estructural del edificio. Por supuesto no una cuota igual a los restantes vecinos sino la proporcional a su coeficiente de superficie (% que podrás localizar en los estatutos comunitarios).
En otro orden de cosas y esta es mi opinión personal, a este tipo de propietarios, que hacen del abuso de derecho su política vecinal, yo recomiendo que se les demande cuanto antes para clarificar la situación y evitar problemas en el futuro.
Te envío un cordial saludo y quedo a la espera de tus noticias si deseas más aclaraciones sobre este tema u otros de tu interés.
Carlos Pérez.
Valencia.
Estimado Carlos, agradezco tu diligencia y celeridad al responder a esta duda. Tu servicio es invalorable en un ámbito donde encontrar información de este tipo solo lleva a resultados ambiguos o agravios económicos de relativa eficiencia. Un cordial saludo.

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