¿Cómo dividir legalmente una casa?

Hola mi consulta es la siguiente:
En una parcela se construye una casa de dos plantas de 120m2 cada una, la construimos con mi hermano a partes iguales, una vez acabada y con toda la documentación en regla incluida la cedula de habitabilidad, hacemos unas pequeñas modificaciones y la transformamos en una vivienda para cada uno independiente en cada planta.
Mi pregunta es como podemos hacer que quede claro que parte corresponde a cada uno, ¿para en caso que un día alguno quisiera vender su parte sin afectar al otro y no hubiera problemas?
Que fórmula o que pasos habría que dar.
Gracias por ayudarme.
Javier
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EStimado Sr:
Caben dos posibilidadades. La primera de ellas constituir una propiedad horizontal y segregar en ella dos fincas o viviendas. Esta es la mejor solución si no hay problemas administrativos con el ayuntamiento .. que no creo... aunque habría que ver en detalle donde está la parcela etc... si se trata de una zona donde dividida en parcelas para viviendas unifamilires... podría haber problema en constituir una propiedad horizontal... en otro caso no tendría porque haberlos... ESto lo harían mediante una escritura notarial de constitución de propopiedad horizontal y a la vez una segregación de esa vivienda dividiéndola en dos determinando cual es cada una de las partes y a quien se asigna... cuales son las partes comunes y determinando la cuota correspondiente a cada una de las vivienda para efectos de gastos y votaciones en la futura comunidad... vayan a una notaría y llevenle la escritura de obra nueva de la casa actual y expóngale su deseo ... el propio notario les informará si hay alguna limitación que pudiera derivar del destino urbanístico de la vivienda...
En el supuesto de que haya alguna limitación como consecuencia de la planificación urbanística de su localidad repregunteme e intentaríamos encontrar una solución .
El notario al exponerle lo que quieren llevando las escrituras de la casa les dirá si es posible o no (calificación urbanística de la zona)
Un saludo
vruiperez
vruiperez
Si, mire, la casa no esta terminada, la parcela ha estado siemprre a nombre de los dos y efectivamente la zona es unifamiliar aislada, es por esto que no ha sido posible presentar un proyecto para dos casas.
Saludos
Estimado Sr.
En este supuesto tan solo puden tener una cédula de habitabilidad... y no pueden constituir una propiedad horizontal y generar dos viviendas con dos cedulas de habitabilidad.
Podrían intentar ir a la notaría y segregar (dividir) las dos viviendas haciendo una escritura de segregación. A efectos privados es posible hacerlo... y tal vez el notario lo admita... inténtenlo.
Si el notario no lo admitiese por razones de legalidad urbanística podrían Vds hacer un contrato privado acordando la forma de reparto de la vivienda especificando claramente lo que corresponderá a cada uno de Vds. La validez puede ser la misma que la anterior entre Vds pero el problema es que esa división no es válida frente a terceros... Esta división creo que sería perfectamente valida y disolvería la actual comunidad de bienes existente... aunque pudiera tener el problema de que no tenga acceso al registro de la propiedad...
Vayan al notario y consúltenle(Quremos hacer una segregación de una vivienda que es común...) a ver que objeciones les ponen.. hay notarios que son muy abiertos y no son muy escrupulosos con los temas del derecho administrativo que se cruza en los asuntos privados... y luego tal vez el registrador la inscribiese...
Un saludo
vruiperez
Respuesta
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Te agradecería me aclarases un par de cosas: ¿Cómo se encuentra registralmente la finca? ¿Habéis hecho la declaración de obra nueva y en que términos?
Quedo a la espera de tu contestación.
Hola,
no solamente hemos empezado las obras, tenemos permiso municipal para la construcción del proyecto que presentamos y ya esta.
Gracias por tu interés
Perdona, se me olvidaba, la parcela la compramos a medias entre los dos en su día, registralmente consta a nombre de los dos por partes iguales.
Saludos
Ahhhhh¡ Se me olvidaba, la calificación urbanística de la parcela es unifamiliar aislada, ya que sino ya habríamos pensado en presentar un proyecto de dos casas apareadas.
Saludos
Muchas gracias, así lo haré, veo que más fácil o más complicado, pero que es posible.
Para regularizar la situación registral, deberéis hacer la declaración de obra nueva de la finca e inscribirla en el registro de la propiedad. En cuanto al tema del sistema para que cada uno tenga la propiedad de la casa, se me ocurren dos fórmulas: (1) dividir la finca en dos viviendas e inscribirlas como fincas independientes en el registro de la propeidad; (2) mantener la vivienda como una única finca registral y establecer un derecho de uso exclusivo para cada uno de los copropietarios sobre la parte de la casa que vaya a utilizar.
Mi recomendación es que lleves la documentación a la notaría donde vayas a hacer la declaración de obra nueva y consultes directamente con el notario la mejor forma de hacerlo.
Gracias y saludos.
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El procedimiento habitual no es el que habéis hecho vosotros, normalmente al construir la vivienda en el proyecto aparece la constitución de la división horizontal de la misma y esta información va al ayuntamiento y al notario. En este caso al ser posterior tenéis que constituir una nueva comunidad de propietarios con su correspondiente división horizontal, donde aparezcan los elementos comunes, y si hay una servidumbre de paso por alguno de vosotros o no. Aunque la comunidad esté formado solo por dos miembros así lo debéis hacer, para ello debéis acudir a un notario que lo registre a su vez en el Registro de la Propiedad, para ello vosotros dos hermanos debéis ser propietarios al mismo porcentaje que el reparto de superficie en la división.
Elementos comunes que tenéis: fachada, instalaciones y estructura, al menos.
Vale de acuerdo, pero el caso que se este haciendo así es debido a que teníamos un terreno a medias en el cual solo era posible construir una sola casa al ser urbanísticamente calificada como parcela unifamiliar aislada, sino habríamos proyectado dos adosadas y ya esta.
Solo saber los pasos para una vez finalizada y obtenido el certificado, saber como se puede legalmente separar por si en un futuro uno quisiera vender sin afectar al otro.
He oído que las mitades se pueden también vender, si es que están correctamente definidas.
Gracias
Creía que estaba clara la respuesta, tenéis que constituir una nueva comunidad de propietarios con su correspondiente división horizontal con los dos únicos miembros que sois vosotros, donde aparezcan los elementos comunes. Para ello debéis acudir a un notario que lo registre a su vez en el Registro de la Propiedad. Así cada uno de vosotros podrá vender su parte sin perjuicio para el otro.
Si no te lo he dejado claro vuelve a preguntarme.
Respuesta
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Dividir la casa en propiedad horizontal. Dejar fijado cuales son los elementos comunes (escalera, tejados, cimientos, fachadas, etc)y las partes privativas, (piso 1º de 120 mts, tuberías interiores, etc) y cada uno tendrá el 50% de los elementos comunes.
Para ello que os lo haga un Notario.
Te agradecería que valoraras y finalizaras tu pregunta para dar paso a más gente.
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Hola gussxa.
Disculpa la demora pero son muchas consultas legales a las que contestar.
Yo en tu lugar haría 2 cosas: 1º ir a un notario y cambiar la escritura (aunque sé el coste que conlleva) y,
2º acudir a hacienda.
Espero haberte ayudado. Un saludo

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