Garantía de cobro

Pues mire para serle sincero, lo mejor, a los efectos del cobro que es lo que usted me pregunta, seria no hacer contrato de arras, y acudir directamente a Notaria. Si no le genera confianza el comprador mi consejo es que no le permita la posesión ya, pues luego, se puede ver con una resolución de las arras, o una tardanza en acudir a Notaria por parte del comprador.

A mi me parece que si le devuelven los pagarés se va a pasar años litigando y sin la plaza. En el tráfico ordinario de contratos es muy habitual el que usted menciona. Se trata de un pago aplazado corriente, con pagarés consignados, y el asunto no presenta mayor problema. Se usa para comprar casas, bienes muebles, cualquier cosa. Pero la posesión es el bien más preciado del propietario, y la propiedad plena solo se adquiere cuando se paga íntegramente por ella. Si ese señor le devuelve los pagarés, tendrá usted varios años por delante hasta que recupere su plaza de aparcamiento y, en consecuencia, hasta que se la pueda vender a otra persona o hacer con ella el uso que le parezca bien. No existe nada en derecho que sea "automáticamente" (como la reversión de la plaza que usted dice en su comunicación) sino que desalojar a alguien presupone una sentencia judicial. Pero las transacciones hay que tutelarlas y hacerlas prosperar, y esta debe llegar a buen fin. Yo le recomiendo:
1º. O bien llega a un acuerdo verbal con el comprador sobre el uso de la plaza hasta que vayan a notaría (sin poner nada sobre el particular en el contrato de compraventa; sería un acuerdo entre caballeros)
2º. O bien le alquila usted la plaza en contrato aparte por el periodo que resta hasta llegar a notaría. Naturalmente, sin gastos adicionales, incluso le puede dar los recibos comprensivos hasta la fecha de notaría.
Pero NO ponga en el contrato que le cede la posesión, porque si lo hace, verá como de repente le quieren "renovar" los pagarés.

Si ya firmaron un contrato, lo que la voluntad de las partes(Siempre que no atenten contra el orden público) plasmen en él es la ley misma. Si le querés dar el garaje, nada te lo impide, ya que sos vos el que decide en ese caso, pero no te lo recomiendo, te recomiendo remitirte al contrato para evitar algunos trámites engorrosos. Entre las garantías que podes pedirle son títulos que tengan de su propiedad como inmuebles o bienes muebles registrables como un coche, yate, etc. Pero te cuento que si la otra parte no cumple con el contrato, entra en responsabilidad contractual que puede variar según su proceder, pero vamos a asumir que con dolo(intención de dañar) no asume con el contrato, se queda con el garaje y no te paga el resto del dinero, el deudor entra en mora automáticamente desde que no cumplió con el pago, también podes recurrir a través de un sistema de interpelación(EJ: Carta documento intimando a pagar lo que debe) para constituirlo en mora. El pago es la forma en que el deudor se libera de la deuda, por lo tanto si te paga una de las cuotas de las arras, y no el resto del dinero, la obligación aún persiste, pero si dejás mucho tiempo sin reclamar(Generalmente alrededor de los 10 años) dicha obligación se extingue por prescripción liberatoria, pero si se trata de una acción posesoria al menos en Argentina el plazo de prescripción es de 1 año. Pero te recomiendo no especular con los tiempos de prescripción ya que pueden variar según las circunstancias y te pueden perjudicar eventualmente, lo mejor es actuar desde el momento cero. También podes recurrir a la justicia solicitando medidas cautelares como inhibición de bienes, embargos preventivos, prohibición de contratar con un tercero, etc.
Pero lo mejor que podes solicitar a fin de que el deudor cumpla con el contrato es la "astrainte", que es una condena pecuniaria que obliga al deudor a cumplir con la obligación pagando un dinero cierto por día(aunque puede realizarse en otros plazos). No es una indemnización que es el dinero que se paga cuando hubo un daño a reparar ni una multa por que no se trata de un acto ya realizado, es una medida que constriñe al deudor a cumplir con su obligación, en este caso pagar el dinero que le falta. Por ejemplo si no cumple con la prestación el deudor debe pagar por día(o el plazo que se haya dictado, sea por semana, mes, etc) 10 pesos, el juez incluso puede sacar la medida o reajustarla. Incluso hay astraintes que van aumentando a medida que va pasando el tiempo. Es una solución que surgió de los jueces franceses y casi siempre tiene medida efectiva. Un dato muy importante es que procede ha pedido de parte, o sea, vos la tenés que solicitar, el juez no puede hacerlo de oficio. Las astraintes son el recurso, en mi opinión, más efectivo de garantizar el cumplimiento de la obligación, ya que todos los días tenés que pagar un dinero hasta que cumplas la prestación, y si el monto va progresando o el juez fija una suma mayor, generalmente el deudor, si tiene 2 dedos de frente, sabrá que deberá cumplir con la obligación.