Comunidad de bienes.
Marta es propietaria pro indiviso con su hermana Juani de un chalet que fue propiedad de su abuela, la cual se lo lego en herencia a ambas por mitades iguales. Siempre se han llevado bien y usado el chalet de forma común, pasando largas temporadas juntas. Pero transcurridos treinta años han tenido un problema entre ellas, estando distanciadas. Marta quiere dividir la propiedad en dos partes, tabicando el chalet por mitad, ya que puede dividirse y tener acceso independiente. No existen obstáculos urbanísticos para la segregación. La hermana de Marta se opone a la división de cosa común, porque entiende que el chalet es indivisible, ya que perdería a su juicio valor económico, y opone igualmente que la acción de división de cosa común está prescripta porque han pasado más de treinta años desde que ambas heredaron el chalet.
¿Tienen viabilidad las razones de oposición de la hermana de Marta?
Pendirle me indique además de la respuesta los preceptos correspondientes del código civil.
¿Tienen viabilidad las razones de oposición de la hermana de Marta?
Pendirle me indique además de la respuesta los preceptos correspondientes del código civil.
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Respuesta de Julen Zarraga Abogado
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Según el artículo 397 del código civil ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos. La acción de división de la cosa común, según el artículo 400, se puede ejercitar en cualquier momento, no prescribe. La división del chalet podría suponer que perdiera valor económico, lo cuál, según el artículo 401, impediría la división del chalet.
El Art. 400 del CC dice en su párrafo primero "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común" y en su párrafo segundo reza "esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años este plazo podrá prorrogarse por nueva convención".
La copropiedad se extingue por las causas comunes de extinción de propiedad (abandono, destrucción de la cosa, usucapión por un tercero, etc.) y por la consolidación o reunión de todas las demás cuotas en un solo copropietario. Pero la causa típica es la división de la cosa común.
Su precedente se halla en la actio communi dividendo, del Derecho romano. En éste, como contrario siempre a la idea de la comunidad, se mantenía el principio de ULPIANO, nemo invitus compellitur ad communionem (nadie, contra su voluntad, puede ser forzado a la copropiedad).
Con esta misma idea romana, el Código civil, que regula la copropiedad como una forma de comunidad romana, pro indiviso, establece la facultad de división de la cosa común, como causa de extinción de aquélla, en el artículo 440, párrafo primero.
No es un derecho subjetivo, sino una facultad inherente al derecho de propiedad cuando éste tiene pluralidad de titulares; es uno de los llamados res merae facultatis; por ello, es irrenunciable e imprescriptible mientras se mantenga el derecho de propiedad. Se considera un acto de disposición, con todas las consecuencias sobre capacidad, poder de disposición, etc.
El párrafo segundo del Art. 400 admite la posibilidad de un pacto de exclusión de la división, pacto que deberá ser celebrado por todos los copropietarios por unanimidad, pero que no cabe ser indefinido, ni perpetuo, de acuerdo con la irrenunciabilidad de la división: ".será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años", dispone el segundo párrafo del Art. 400. Permite asimismo prorrogar esta exclusión de la división, por nueva convención, siempre con la misma unanimidad y el mismo plazo de máximo de diez años.
Además del pacto, puede excluirse la división por un acto unilateral de donante y también del testador, como prevé, expresamente, respecto a éste, el Art. 1051.
El Código trata de la actio cummuni dividendo en relación la copropiedad, es decir, con la cotitularidad del derecho de propiedad, que es el caso normal, pero toda esta normativa se aplica también a la cotitularidad de cualquier otro derecho real.
En el apartado primero del Art. 401 anuncia que "Sin embargo de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina" y en su apartado dos reza que "Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo 396", en consecuencia, cuando la cosa objeto del derecho que es una cotitularidad, sea divisible, se practicará la división material de la misma: se adjudicará una parte o porción de ella a cada uno de los cotitulares.
Si la cosa es un edificio que puede dividirse en propiedad horizontal, su división material consistirá en ello, en la constitución de propiedad horizontal, adjudicándose a los cotitulares pisos o locales en propiedad exclusiva, teniendo inherentes los elementos comunes, tal como establecen el Art. 396 CC y la Ley de Propiedad Horizontal.
Si la cosa es indivisible, (no es el caso) no cabe la división material pero sí la división económica que prevé el Art. 404. La cosa es indivisible cuando lo es por sí misma, físicamente o cuando resultaría inservible para el uso a que se destina a cuyo caso se refiere este Art. 401, primer párrafo, o cuando desmerezca mucho por su división, como prevé el Art 1062 por remisión del 406 o cuya división acarre gastos excesivos lo que ha sido añadido por la jurisprudencia.
Haciendo referencia de nuevo al Art. 1062:
Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.
Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga.
El párrafo primer supone una delimitación y configuración de la "igualdad posible" que ha de observarse al realizar los lotes en la partición. Prevé la existencia en el caudal hereditario de alguna cosa que sea indivisible o que aun pudiendo dividirse desmerezca mucho con su división; en este caso se intentará adjudicar la cosa indivisible a uno de los herederos a calidad de abonar el exceso en dinero.
A pesar de lo recomendable de esta solución, el párrafo segundo confiere a cualquier coheredero la facultad de pedir y exigir que la cosa indivisible, o que desmerece mucho con su división, se venda en pública subasta con admisión de licitadores extraños, para sí mantener el principio de igualdad en los lotes o hijuelas, por cuanto lo que habrá que repartir es el dinero obtenido con la venta.
La comunidad implica una cotitularidad -varios sujetos sobre el mismo objeto- en que no tiene cada titular una parte concreta de la cosa o derecho, sino que todos tienen la cotitularidad sobre toda la cosa pro indiviso, es decir, cada cotitular tiene una cuota o parte alícuota de la cosa o derecho: dicha cuota es disponible y renunciable, puede, en todo momento, pedir la división física de la cosa o derecho (actio communi dividundo).
Por ello, se concibe la comunidad como una situación transitoria, que puede desaparecer por el ejercicio de la acción de división y, mientras tanto, cada comunero tiene el poder exclusivo e independiente de su propia cuota (pudiendo enajenarla o renunciar a la misma).
Existen dos tipos de división:
Si la cosa es divisible se hará la división material, adjudicándose una parte o porción de la misma a cada copropietario.
Si la cosa es indivisible, por indivisibilidad física o porque resultaría inservible para el uso a que se destina, se hará la división económica, mediante la adjudicación a uno de los copropietarios que pagará el precio que corresponda a los demás según sus cuotas, si todos están conformes, o se venderá y se repartirá el precio entre todos ellos, también según sus cuotas.
En consecuencia de lo expresado anteriormente, Marta puede dividir su segmento de la finca aunque produzca una devaluación de la cantidad conjunta del Chalet, ya que ambas hermanas son copropietarias de una parte concreta de la finca, no a la totalidad del mismo, por lo que no puede oponerse una a la otra la división legal de su particular parte. Otra opción es hacer una venta judicial, pero evidentemente aquí perderían los dos propietarios porque normalmente sale a subasta y es otorgada a menor precio del valor real, en el que evidentemente ambas hermanas pueden participar en la puja.
También puede vender una hermana a la otra su parte, por lo tanto, la división puede realizarse por varios procedimientos. Según el Art. 402 CC; por los mismos interesados o por árbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los participes. Puede ejercitar judicialmente la acción de división de cosa común.
No se si estará de acuerdo con todo lo que le acabo de responder.
La copropiedad se extingue por las causas comunes de extinción de propiedad (abandono, destrucción de la cosa, usucapión por un tercero, etc.) y por la consolidación o reunión de todas las demás cuotas en un solo copropietario. Pero la causa típica es la división de la cosa común.
Su precedente se halla en la actio communi dividendo, del Derecho romano. En éste, como contrario siempre a la idea de la comunidad, se mantenía el principio de ULPIANO, nemo invitus compellitur ad communionem (nadie, contra su voluntad, puede ser forzado a la copropiedad).
Con esta misma idea romana, el Código civil, que regula la copropiedad como una forma de comunidad romana, pro indiviso, establece la facultad de división de la cosa común, como causa de extinción de aquélla, en el artículo 440, párrafo primero.
No es un derecho subjetivo, sino una facultad inherente al derecho de propiedad cuando éste tiene pluralidad de titulares; es uno de los llamados res merae facultatis; por ello, es irrenunciable e imprescriptible mientras se mantenga el derecho de propiedad. Se considera un acto de disposición, con todas las consecuencias sobre capacidad, poder de disposición, etc.
El párrafo segundo del Art. 400 admite la posibilidad de un pacto de exclusión de la división, pacto que deberá ser celebrado por todos los copropietarios por unanimidad, pero que no cabe ser indefinido, ni perpetuo, de acuerdo con la irrenunciabilidad de la división: ".será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años", dispone el segundo párrafo del Art. 400. Permite asimismo prorrogar esta exclusión de la división, por nueva convención, siempre con la misma unanimidad y el mismo plazo de máximo de diez años.
Además del pacto, puede excluirse la división por un acto unilateral de donante y también del testador, como prevé, expresamente, respecto a éste, el Art. 1051.
El Código trata de la actio cummuni dividendo en relación la copropiedad, es decir, con la cotitularidad del derecho de propiedad, que es el caso normal, pero toda esta normativa se aplica también a la cotitularidad de cualquier otro derecho real.
En el apartado primero del Art. 401 anuncia que "Sin embargo de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina" y en su apartado dos reza que "Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo 396", en consecuencia, cuando la cosa objeto del derecho que es una cotitularidad, sea divisible, se practicará la división material de la misma: se adjudicará una parte o porción de ella a cada uno de los cotitulares.
Si la cosa es un edificio que puede dividirse en propiedad horizontal, su división material consistirá en ello, en la constitución de propiedad horizontal, adjudicándose a los cotitulares pisos o locales en propiedad exclusiva, teniendo inherentes los elementos comunes, tal como establecen el Art. 396 CC y la Ley de Propiedad Horizontal.
Si la cosa es indivisible, (no es el caso) no cabe la división material pero sí la división económica que prevé el Art. 404. La cosa es indivisible cuando lo es por sí misma, físicamente o cuando resultaría inservible para el uso a que se destina a cuyo caso se refiere este Art. 401, primer párrafo, o cuando desmerezca mucho por su división, como prevé el Art 1062 por remisión del 406 o cuya división acarre gastos excesivos lo que ha sido añadido por la jurisprudencia.
Haciendo referencia de nuevo al Art. 1062:
Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.
Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga.
El párrafo primer supone una delimitación y configuración de la "igualdad posible" que ha de observarse al realizar los lotes en la partición. Prevé la existencia en el caudal hereditario de alguna cosa que sea indivisible o que aun pudiendo dividirse desmerezca mucho con su división; en este caso se intentará adjudicar la cosa indivisible a uno de los herederos a calidad de abonar el exceso en dinero.
A pesar de lo recomendable de esta solución, el párrafo segundo confiere a cualquier coheredero la facultad de pedir y exigir que la cosa indivisible, o que desmerece mucho con su división, se venda en pública subasta con admisión de licitadores extraños, para sí mantener el principio de igualdad en los lotes o hijuelas, por cuanto lo que habrá que repartir es el dinero obtenido con la venta.
La comunidad implica una cotitularidad -varios sujetos sobre el mismo objeto- en que no tiene cada titular una parte concreta de la cosa o derecho, sino que todos tienen la cotitularidad sobre toda la cosa pro indiviso, es decir, cada cotitular tiene una cuota o parte alícuota de la cosa o derecho: dicha cuota es disponible y renunciable, puede, en todo momento, pedir la división física de la cosa o derecho (actio communi dividundo).
Por ello, se concibe la comunidad como una situación transitoria, que puede desaparecer por el ejercicio de la acción de división y, mientras tanto, cada comunero tiene el poder exclusivo e independiente de su propia cuota (pudiendo enajenarla o renunciar a la misma).
Existen dos tipos de división:
Si la cosa es divisible se hará la división material, adjudicándose una parte o porción de la misma a cada copropietario.
Si la cosa es indivisible, por indivisibilidad física o porque resultaría inservible para el uso a que se destina, se hará la división económica, mediante la adjudicación a uno de los copropietarios que pagará el precio que corresponda a los demás según sus cuotas, si todos están conformes, o se venderá y se repartirá el precio entre todos ellos, también según sus cuotas.
En consecuencia de lo expresado anteriormente, Marta puede dividir su segmento de la finca aunque produzca una devaluación de la cantidad conjunta del Chalet, ya que ambas hermanas son copropietarias de una parte concreta de la finca, no a la totalidad del mismo, por lo que no puede oponerse una a la otra la división legal de su particular parte. Otra opción es hacer una venta judicial, pero evidentemente aquí perderían los dos propietarios porque normalmente sale a subasta y es otorgada a menor precio del valor real, en el que evidentemente ambas hermanas pueden participar en la puja.
También puede vender una hermana a la otra su parte, por lo tanto, la división puede realizarse por varios procedimientos. Según el Art. 402 CC; por los mismos interesados o por árbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los participes. Puede ejercitar judicialmente la acción de división de cosa común.
No se si estará de acuerdo con todo lo que le acabo de responder.
Marta no puede poner un tabique en la mitad del chalet si su hermana no quiere, ya que alteraría el elemento común y esto está prohibido por el artículo 397 mencionado. Si quiere que se divida el chalet de esa forma Marta debe acudir al juzgado y presentar la demanda correspondiente, y el juez la estimará o no.
