Anónimo
Notificación fin contrato alquiler
Tengo un piso alquilado desde 1996, el 01 de noviembre de 2006, redactamos otro contrato distinto que es el que está en vigor, con este mismo inquilino y una pequeña modificación en cuanto a la renta.
Bien, desde hace un par de años esta fallando en el pago, a día de hoy nos debe desde febrero, es decir casi 5 meses si contamos con que en el contrato se especifica que deberá abonar las rentas anticipadamente antes del décimo día de cada mes.
El caso es que nos gustaría disponer de la vivienda, no tenemos todavía claro si lo va a utilizar mi hijo y mi sobrino, para estudios cerca del mismo, o podría ser que se venda o volver a alquilarse en mejores condiciones.
La pregunta es la siguiente teniendo en cuenta que en Noviembre de este años hace 5 años, sabiendo que el contrato puede finalizar a petición de la parte arrendadora, por así entender que lo recoge la Ley y en el caso de que el actual inquilino no obedeciese esa decisión de dejar el piso en el plazo correspondiente me suscitan dos preguntas:
1.- ¿Sería menos costoso y menos lento un litigio donde sólo se pide el abandono del piso por finalización de contrato, sin ir esta demanda acompañada de petición de cantidades por impagos de rentas?
2.- ¿En los burofax sería conveniente especificar también que se necesita para uso propio así como referenciar la deuda en cada momento que se manda cada notificación?.
Bien, desde hace un par de años esta fallando en el pago, a día de hoy nos debe desde febrero, es decir casi 5 meses si contamos con que en el contrato se especifica que deberá abonar las rentas anticipadamente antes del décimo día de cada mes.
El caso es que nos gustaría disponer de la vivienda, no tenemos todavía claro si lo va a utilizar mi hijo y mi sobrino, para estudios cerca del mismo, o podría ser que se venda o volver a alquilarse en mejores condiciones.
La pregunta es la siguiente teniendo en cuenta que en Noviembre de este años hace 5 años, sabiendo que el contrato puede finalizar a petición de la parte arrendadora, por así entender que lo recoge la Ley y en el caso de que el actual inquilino no obedeciese esa decisión de dejar el piso en el plazo correspondiente me suscitan dos preguntas:
1.- ¿Sería menos costoso y menos lento un litigio donde sólo se pide el abandono del piso por finalización de contrato, sin ir esta demanda acompañada de petición de cantidades por impagos de rentas?
2.- ¿En los burofax sería conveniente especificar también que se necesita para uso propio así como referenciar la deuda en cada momento que se manda cada notificación?.
9 Respuestas
Respuesta de sixtombr
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Respondo por separado a cada pregunta:
1. El coste y la rapidez es la misma tanto si pides el dinero que deben como si solo pides el desahucio. Ahora bien, lo que la ley permite (viene regulado en la Ley de arrendamientos urbanos y en la ley de enjuciamiento civil) es en la demanda reclamar el desahucio y al mismo tiempo el dinero que debe, pero OFRECIENDO AL INQUILINO QUE SI SE VA ANTES DE UNA FECHA VOLUNTARIAMENTE ENTONCES LE PERDONAS TODO O PARTE DE LA DEUDA. No obstante, ten en cuenta que si paga en el juzgado, se archiva la demanda y puede seguir en la casa
2. Yo le mandaría 2 burofaxes por separado, para no mezclar una cosa con la otra, uno diciendo que "si no paga en POR días le vas a demandar judicialmente y desahuciarle" (entonces si luego le demandas ya no le sirve pagar ante el juzgado para evitar el desahucio) y otro diciéndole que "como necesito la vivienda para mi hijo, le informo que a partir del día POR conforme permite el art. XX de la Ley de arrendamientos urbanos debe Ud devolvérmela quedando resuelto el contrato"
No obstante, había que ver como esta redactado el contrato, la prórroga es automática y obligatoria hasta los 5 años. A partir de los 5 años no hay obligación de prórroga, es decir, que si quieres echarlo a partir de los 5 años no hay que alegar ningún motivo, simplemente preavisar con un burofax al inquilino
1. El coste y la rapidez es la misma tanto si pides el dinero que deben como si solo pides el desahucio. Ahora bien, lo que la ley permite (viene regulado en la Ley de arrendamientos urbanos y en la ley de enjuciamiento civil) es en la demanda reclamar el desahucio y al mismo tiempo el dinero que debe, pero OFRECIENDO AL INQUILINO QUE SI SE VA ANTES DE UNA FECHA VOLUNTARIAMENTE ENTONCES LE PERDONAS TODO O PARTE DE LA DEUDA. No obstante, ten en cuenta que si paga en el juzgado, se archiva la demanda y puede seguir en la casa
2. Yo le mandaría 2 burofaxes por separado, para no mezclar una cosa con la otra, uno diciendo que "si no paga en POR días le vas a demandar judicialmente y desahuciarle" (entonces si luego le demandas ya no le sirve pagar ante el juzgado para evitar el desahucio) y otro diciéndole que "como necesito la vivienda para mi hijo, le informo que a partir del día POR conforme permite el art. XX de la Ley de arrendamientos urbanos debe Ud devolvérmela quedando resuelto el contrato"
No obstante, había que ver como esta redactado el contrato, la prórroga es automática y obligatoria hasta los 5 años. A partir de los 5 años no hay obligación de prórroga, es decir, que si quieres echarlo a partir de los 5 años no hay que alegar ningún motivo, simplemente preavisar con un burofax al inquilino
Efectivamente así lo manifiesta el contrato en la clúasula que determina la duración manifestando que pasados cinco años si ninguna de las partes lo resuelve, comunicándolo con un mes de antelación, se renovará por un año más.
Entonces entiendo que no hace falta dar el motivo de uso propio, yo pensaba que así tendría más fuerza la demanda. Gracias por contestar tan pronto y con esos detalles.
Entonces entiendo que no hace falta dar el motivo de uso propio, yo pensaba que así tendría más fuerza la demanda. Gracias por contestar tan pronto y con esos detalles.
Entonces, simplemente, 1 mes antes de que venza, enviar un burofax al inquilino diciendo que "conforme a la cláusula POR del contrato firmado en fecha XX de XX de XX", le informo que es mi intención no prorrogar ni renovar el contrato al vencimiento del plazo pactado de 5 años. En consecuencia, debe usted abandonar la vivienda y devolverme las llaves antes del día XX de XX de 2011"
No obstante, si a pesar del burofax no abandona la casa en la fecha prevista, habrá que ir al juzgado para echarle (y eso, dependiendo del juzgado como este de trabajo, mínimo 6 meses tarda)
No obstante, si a pesar del burofax no abandona la casa en la fecha prevista, habrá que ir al juzgado para echarle (y eso, dependiendo del juzgado como este de trabajo, mínimo 6 meses tarda)
Respuesta de elena__
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Si el contrato vence no tienes que alegar ningún motivo para no renovarlo. Tras los 5 años que el inquilino tiene derecho a prórrogas anuales no puede exigir la firma de un nuevo contrato, por lo que no sería necesario que incluyeras este término en la notificación que le mandes.
Por otra parte, si no quieres meterte en procesos judiciales para reclamar lo adeudado basta con que no renueves el contrato y el inquilino deberá irse. Y sí, si es más sencillo, porque ahorra el proceso judicial. En caso de querer demandar las cantidades adeudadas el proceso se alarga y es más complejo, pero es tu dinero, así que te animo a que luches por él.
Por otra parte, si no quieres meterte en procesos judiciales para reclamar lo adeudado basta con que no renueves el contrato y el inquilino deberá irse. Y sí, si es más sencillo, porque ahorra el proceso judicial. En caso de querer demandar las cantidades adeudadas el proceso se alarga y es más complejo, pero es tu dinero, así que te animo a que luches por él.
Respuesta de Abogados Edo
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En cuanto a la lentitud, el interponer una u otra demanda no es definitivo para ello. En cuanto al precio, depende del acuerdo al que llegue con el abogado que se lo tramite, aunque lo normal es que si sea más caro con reclamación de renta, puesto que luego la ejecución para intentar obtener el cobro se demora más en el tiempo, y lleva más gestiones posteriores a la recuperación de la vivienda. Si es conveniente que indique ambas cosas en los burofaxes.
Respuesta de Julen Zarraga Abogado
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¿Se dice en el contrato que el arrendador necesitará ocupar personalmente la vivienda antes del transcurso de los cinco años, para destinarla a ser su vivienda permanente o para sus familiares en primer grado (padres y los hijos y cónyuge)?. Se lo pregunto porque si no consta eso en el contrato no se puede desalojar al inquilino por ese motivo.
No lo pone pero de todas formas dentro de pocos meses cumple el contrato 5 años.
Usted puede notificar al arrendatario, al menos con un mes de antelación a la fecha de terminación del contrato, su voluntad de no renovarlo, no tiene por qué especificar los motivos de su decisión, si quiere puede indicar las rentas adeudadas.
Si pide el desahucio solo por finalización del contrato el procedimiento va a durar lo mismo que si pide también las rentas, ya que se sigue el juicio verbal, pero le va a costar menos que si reclama también las rentas, ya que se ejercita una acción y no dos.
Si pide el desahucio solo por finalización del contrato el procedimiento va a durar lo mismo que si pide también las rentas, ya que se sigue el juicio verbal, pero le va a costar menos que si reclama también las rentas, ya que se ejercita una acción y no dos.
Respuesta
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1º. Debe usted interponer una demanda de juicio de desahucio por falta de pago. Dado el retraso en el pago de la renta, es muy improbable que su inquilino se ponga al día, abonando además los meses de tramitación del juicio (entre tres y seis) hasta el desalojo. En la misma demanda puede reclamar todas las rentas y los gastos, incluidos electricidad, agua, comunidad, abogado, procurador, y cualquier otro en que el inquilino haya incurrido. De ninguna manera esta reclamación supone un retraso del juicio.
2º. Por supuesto, puede usted incluir en el burofax el hecho de que necesita la vivienda para su hijo, por lo que el inquilino debe desalojarla, pero tenga en cuenta que un desahucio por falta de pago es distinto de uno por precisar la vivienda o por finalización del periodo de arriendo. En el primer caso, para apelar, el inquilino ha de acreditar que tiene pagado hasta el último céntimo de rentas y gastos. En los casos en que el desahucio se promueva para recuperar la vivienda, la apelación se ventilará sin más, con unos dos años por delante hasta sentencia en segunda instancia.
3º. Presente la demanda por falta de pago sin más: recuperara su vivienda.
2º. Por supuesto, puede usted incluir en el burofax el hecho de que necesita la vivienda para su hijo, por lo que el inquilino debe desalojarla, pero tenga en cuenta que un desahucio por falta de pago es distinto de uno por precisar la vivienda o por finalización del periodo de arriendo. En el primer caso, para apelar, el inquilino ha de acreditar que tiene pagado hasta el último céntimo de rentas y gastos. En los casos en que el desahucio se promueva para recuperar la vivienda, la apelación se ventilará sin más, con unos dos años por delante hasta sentencia en segunda instancia.
3º. Presente la demanda por falta de pago sin más: recuperara su vivienda.
Respuesta de roger7
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Antes de nada comentarle que mi especialidad es el derecho penal. Así y todo, puedo contetarle las dos preguntas que me hace.
1.- Por lo que refiere a costes, he de decirle que una demanda de desahucio tiene el mismo coste. El desahucio de una finca se tramita por juicio verbal, tanto si alega la necesidad de ocupar la finca (en este caso no hay que esperar los 5 años pero si que tendrá que acreditar la necesidad), como por falta de pago de rentas como por expiración del plazo.
En todos los casos es necesaria la intervención de abogado y procurador ya que la cuantía del procedimiento se fija en una anualidad de renta. En su caso, si no le está pagando, lo más rentable puede ser reclamar ya por falta de pago de rentas.
En este caso tiene 2 posibilidades, reclamar las rentas a la vez o no hacerlo. La ley también da la posibilidad de ofrecer condonar (perdonar) la deuda a cambio de un desalojo muy rápido.
Si no las reclama, puede, primero, obtener la posesión de la vivienda y, posteriormente, iniciar otro juicio verbal (siempre verbal independientemente de la cuantía) en el que sólo le hará falta abogado y procurador si lacuantía reclamada excede de los 2000 euros.
2.- Si. Yo haría constar todas las situaciones en el burofax ya que éste constituye prueba en Juzgados. No olvide que la ley (para el caso que sólo fundamente el desahucio en falta de pago) concede la posibilidad al arrendatario de enervar la acción. Esto quiere decir que, si es la primera vez que se reclama la falta de pago, el arrendatario puede pagar todas las rentas debidas con anterioridad al juicio y elprocedimiento se archivará.
Además, antes de la demanda, se exige un requerimiento de pago previo al deudor.
1.- Por lo que refiere a costes, he de decirle que una demanda de desahucio tiene el mismo coste. El desahucio de una finca se tramita por juicio verbal, tanto si alega la necesidad de ocupar la finca (en este caso no hay que esperar los 5 años pero si que tendrá que acreditar la necesidad), como por falta de pago de rentas como por expiración del plazo.
En todos los casos es necesaria la intervención de abogado y procurador ya que la cuantía del procedimiento se fija en una anualidad de renta. En su caso, si no le está pagando, lo más rentable puede ser reclamar ya por falta de pago de rentas.
En este caso tiene 2 posibilidades, reclamar las rentas a la vez o no hacerlo. La ley también da la posibilidad de ofrecer condonar (perdonar) la deuda a cambio de un desalojo muy rápido.
Si no las reclama, puede, primero, obtener la posesión de la vivienda y, posteriormente, iniciar otro juicio verbal (siempre verbal independientemente de la cuantía) en el que sólo le hará falta abogado y procurador si lacuantía reclamada excede de los 2000 euros.
2.- Si. Yo haría constar todas las situaciones en el burofax ya que éste constituye prueba en Juzgados. No olvide que la ley (para el caso que sólo fundamente el desahucio en falta de pago) concede la posibilidad al arrendatario de enervar la acción. Esto quiere decir que, si es la primera vez que se reclama la falta de pago, el arrendatario puede pagar todas las rentas debidas con anterioridad al juicio y elprocedimiento se archivará.
Además, antes de la demanda, se exige un requerimiento de pago previo al deudor.
Muchas gracias por su contestación, pero tengo una pequeña duda, en cuanto se ha referido a la cantidad de 2000 euros para no hacer falta obligatoriamente la intervención de abogado ni procurador. Lo que le quiero preguntar es si se ha reformado pues anteriormente era para cantidades que no superaran 150.000 ptas, que serían 900 euros.
Por último no he entendido muy bien lo que ha querido explicar al final con lo de que antes de la demanda, se exige un requerimiento de pago previo al deudor. ¿Esto significa que inmediatamente antes de entrar en el juicio se intentan poner de acuerdo a las partes?. Gracias.
Por último no he entendido muy bien lo que ha querido explicar al final con lo de que antes de la demanda, se exige un requerimiento de pago previo al deudor. ¿Esto significa que inmediatamente antes de entrar en el juicio se intentan poner de acuerdo a las partes?. Gracias.
Por ley 4/2001, de 24 de marzo se ha incrementado la cifra de los 900 euros a los 2000 para que no sea necesaria la intervención de abogado y procurador en el juicio verbal. Tenga en cuenta los modos de calcular la cuantía que le he comentado anteriormente.
Por lo que respecta a lo que le he dicho del requerimiento previo a la demanda, olvídelo. Ahora no es necesario. Aunque si que veo conveniente enviar uno antes de la interposición de la demanda.
En todo caso, piense que me refiero al burofax de su pregunta. Sea como sea yo prefiero su envío, primero porqué puede hacer que el inquilino se vaya o intente llegar a un acuerdo y segundo porqué hace que la reclamación esté más documentada.
De todas formas insisto en que como Vd comentaba, no es obligatorio.
Por lo que respecta a lo que le he dicho del requerimiento previo a la demanda, olvídelo. Ahora no es necesario. Aunque si que veo conveniente enviar uno antes de la interposición de la demanda.
En todo caso, piense que me refiero al burofax de su pregunta. Sea como sea yo prefiero su envío, primero porqué puede hacer que el inquilino se vaya o intente llegar a un acuerdo y segundo porqué hace que la reclamación esté más documentada.
De todas formas insisto en que como Vd comentaba, no es obligatorio.
Respuesta de jmastrafico
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1.- Es menos costoso el desahucio por expiración del contrato. Si se acumula la reclamación de rentas son más gastos. No obstante, yo haría un desahucio con reclamación de rentas, para aprovechar el procedimiento.
2.- Es indiferente a efectos judiciales.
2.- Es indiferente a efectos judiciales.
Respuesta de fgongar
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1 Si, pero eso no impide que luego inicien otro proceso en el que pidan esas mismas cantidades.
2. Siempre es conveniente hacerlo. Lo ideal será que acepte el fin de contratoy se vaya, pero si es necesario deshauciar, al de fin de contrato pueden añadir el motivo de falta de pago, y con el burofax ya tendrán acreditada la falta de pago y la cuantía. La necesidad de uso para un familiar directo sería incluso un tercer motivo de desahucio.
2. Siempre es conveniente hacerlo. Lo ideal será que acepte el fin de contratoy se vaya, pero si es necesario deshauciar, al de fin de contrato pueden añadir el motivo de falta de pago, y con el burofax ya tendrán acreditada la falta de pago y la cuantía. La necesidad de uso para un familiar directo sería incluso un tercer motivo de desahucio.
Respuesta de ochentaypop
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Le recomiendo iniciar un procedimiento de desahucio, sin reclamación de rentas, es lo más rápido.
Si usted utiliza un burofax comunicando que necesitan el piso y oponiéndose a la prorroga, puede darse la situación que el inquilino no quiera dejar el piso, sigan en el mismo sin pagar las rentas, y finalmente tendría que acudir al procedimiento de desahucio para quedesaloje la vivienda.
Posteriormente podría reclamar las rentas adeudadas en otro procedimiento, si así le interesa.
Si usted utiliza un burofax comunicando que necesitan el piso y oponiéndose a la prorroga, puede darse la situación que el inquilino no quiera dejar el piso, sigan en el mismo sin pagar las rentas, y finalmente tendría que acudir al procedimiento de desahucio para quedesaloje la vivienda.
Posteriormente podría reclamar las rentas adeudadas en otro procedimiento, si así le interesa.