Vivienda en terreno rústico con PGOU en trámites
Estoy interesado en adquirir una vivienda de unos 120 m2 contruída en una parcela rústica de unos 3000 m2. Alrededor de ésta hay otras 30 parcelas en condiciones similares: terrenos inscritos en el registro con viviendas sin escriturar en suelo rústico. El ayuntamiento ha aprobado un nuevo PGOU que tras el período de alegaciones ha llegado a la comunidad autónoma. Mis preguntas son: ¿Podrían tirarme la casa? ¿Cuándo podría inscribirla en el registro para poder hipotecarla? ¿Qué supone el que un 20% de la parcela se prevé que sea expropiada para hacer una calle en el nuevo PGOU? ¿Cuánto tiene que pagar un propietario al urbanizarse la zona? Muchas gracias por su interés.
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Respuesta de huecha
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Te tienes que dar cuenta lo primero, que una casa en suelo rústico es ilegal, por lo que puede que la Comisión Provincial de Urbanismo decida legalizarlas vía aprobación del PGOU, o decida que hay que demolerlas (Creo que a Bertín Osborne al final le tiraron la casa pero era por tema de linea costera) Siendo 30 los afectados, probablemente decidirán legalizarlas.
De momento supongo que lo declararán unidad de ejecución, con lo cual de los 3.000 mts. tendrás que ceder el 20% o lo que quiera el ayuntamiento para viales y zonas verdes, con lo cual estará el arte del arquitecto que contratéis para diseñar y trazar las calles sin afectar a las casa ya construidas. Y aparte el 15% de cesión gratuita al ayuntamiento.
Tomando como referencia la última Junta de Compensación de la que fui Secretario, ¿el coste fue de 26? por metro aportado 3.000 x 26 = 78.000?, incluyendo todos los costes, arquitecto, aparejador, Abogado, Notaría, Registro, pavimentación calles, canalizaciones de agua, teléfono, luz, subestación eléctrica, etc. Aunque dependerá del tipo de suelo, de la planicie o desnivel del terreno, si os obligan a instalar subestación eléctrica, etc.
Lo del Registro es otra historia, se inscribe el proyecto de reparcelación, se declaran los solares y luego hay que inscribir en el solar la obra nueva. 2 años desde que se empiece a formar la Junta de Compensación. Antes olvidate de pedir hipoteca.
Y piensa lo que vas a pagar por una casa de 3.000 mts de terreno, ¿qué después de pagar unos 78.000? Se te van a quedar en 2.000 mts. ya con agua, luz, encintado de aceras y acceso rodado y pavimentado
De momento supongo que lo declararán unidad de ejecución, con lo cual de los 3.000 mts. tendrás que ceder el 20% o lo que quiera el ayuntamiento para viales y zonas verdes, con lo cual estará el arte del arquitecto que contratéis para diseñar y trazar las calles sin afectar a las casa ya construidas. Y aparte el 15% de cesión gratuita al ayuntamiento.
Tomando como referencia la última Junta de Compensación de la que fui Secretario, ¿el coste fue de 26? por metro aportado 3.000 x 26 = 78.000?, incluyendo todos los costes, arquitecto, aparejador, Abogado, Notaría, Registro, pavimentación calles, canalizaciones de agua, teléfono, luz, subestación eléctrica, etc. Aunque dependerá del tipo de suelo, de la planicie o desnivel del terreno, si os obligan a instalar subestación eléctrica, etc.
Lo del Registro es otra historia, se inscribe el proyecto de reparcelación, se declaran los solares y luego hay que inscribir en el solar la obra nueva. 2 años desde que se empiece a formar la Junta de Compensación. Antes olvidate de pedir hipoteca.
Y piensa lo que vas a pagar por una casa de 3.000 mts de terreno, ¿qué después de pagar unos 78.000? Se te van a quedar en 2.000 mts. ya con agua, luz, encintado de aceras y acceso rodado y pavimentado
La información que me has dado me parece muy completa. Sólo una cosa: ¿La reparcelación se realiza aunque las parcelas ya estén dividas y registradas previamente como terreno rústico? Gracias de nuevo.
Claro, piensa que de cada 1.000 metros aportados rústicos, deducido el porcentaje para viales que se fije, y el 15% para el ayuntamiento, te van a quedar aprox. 600 mts resultantes urbanos. Ahí entra la gracia y el arte del arquitecto para que las calles no perjudiquen las construcciones y el encontrar el 15% de cesión al ayuntamiento en una zona que tampoco perjudique.
De las 30 parcelas rústicas existentes, habrán de reparcelarse y- salir 30 parcelas urbanas + viales + la del ayuntamiento. ¿Y todo a un coste de 26? ¿Por metro rústico aportado o 35? Por metro urbano resultante
De las 30 parcelas rústicas existentes, habrán de reparcelarse y- salir 30 parcelas urbanas + viales + la del ayuntamiento. ¿Y todo a un coste de 26? ¿Por metro rústico aportado o 35? Por metro urbano resultante
