Sin dinero para urbanizar
Poseo una parcela dentro de una urbanización. Todo ha sido durante años rústico y por lo tanto las construcciones ilegales. Hace unos años mediante un PMU, le otorga la categoría de urbano, a falta de urbanizarlo, con la obra propiamente dicha.
Como el aytmo no se movía, un vecino interesado toma las riendas y busca arquitectos, realizan los proyectos y montan todo el tinglado. Hasta el punto que todo ha ido adelante y ahora estamos en el paso en que se nos pide el aval (12%) para publicar el planeamiento en el BOE.
Paralelamente, tenemos ahora una reunión para formar la Junta de compensación.
Todo muy bonito. El problema es que no tengo NADA de dinero. Estoy en el paro y no puedo costear ni siquiera el aval. Los interesados no lo entienden y no escuchan y siguen adelante. A día de hoy sigo sin saber por cuanto me puede salir la obra, ¿aunque estimo que por unos 40.000?, por eso no me lo puedo permitir.
Así que mi duda/problema es: ¿Qué puedo hacer?
Una solución es que no lleguen a pagar el aval más del 50% de los coeficientes y el proyecto quede parado, pero hay muchos engañados y creo que superan el 50%. Así que nada.
Me consta que es OBLIGATORIO la adhesión a la Junta de Compensación ¿no? Sin embargo si lo hago estoy diciendo que quiero que la obra se haga, y no quiero eso ahora. El día de mañana si me llevan a juicio por impago encima el juez me dirá: "¿¿¿usted ya sabía a lo que se exponía al unirse en la junta.?" Así que puedo negarme a entrar en la junta? ¿O me puede traer más problemas que otra cosa?
He oído rumores de que si no pago a la Junta, en el futuro, cuando la obra esté acabada y pase todo a manos del aytmo, que éste por supuesto me obligará a pagar, pero que entonces me los pueden fraccionar (como tributos especiales o lo que sea) y que así es más cómodo. Lo dudo mucho, ¿pero os suena esto?
El tema de las expropiaciones por impago ¿cómo está? ¿Es algo común? ¿O es un proceso de esos tan costosos en tiempo y dinero que las Juntas no se meten y al final te dan por perdido?. Es que no soy muy querido allí por haber querido paralizar el proceso varias veces y me temo que vayan a por mi a saco.
¿Hay algún truco legal? ¿Algo del estilo "te voy pagando cada mes 100? Para que veas que quiero pagar pero no puedo tanto" y de esa manera que no me puedan denunciar? ¿O todo queda en mano de la Junta y lo que se dicte en los Estatutos?
De verdad que estoy desesperado. Temo perder la casa que mi padre construyó con sus manos con mucho esfuerzo, así que cualquier ayuda/consejo es bien recibido.
Como el aytmo no se movía, un vecino interesado toma las riendas y busca arquitectos, realizan los proyectos y montan todo el tinglado. Hasta el punto que todo ha ido adelante y ahora estamos en el paso en que se nos pide el aval (12%) para publicar el planeamiento en el BOE.
Paralelamente, tenemos ahora una reunión para formar la Junta de compensación.
Todo muy bonito. El problema es que no tengo NADA de dinero. Estoy en el paro y no puedo costear ni siquiera el aval. Los interesados no lo entienden y no escuchan y siguen adelante. A día de hoy sigo sin saber por cuanto me puede salir la obra, ¿aunque estimo que por unos 40.000?, por eso no me lo puedo permitir.
Así que mi duda/problema es: ¿Qué puedo hacer?
Una solución es que no lleguen a pagar el aval más del 50% de los coeficientes y el proyecto quede parado, pero hay muchos engañados y creo que superan el 50%. Así que nada.
Me consta que es OBLIGATORIO la adhesión a la Junta de Compensación ¿no? Sin embargo si lo hago estoy diciendo que quiero que la obra se haga, y no quiero eso ahora. El día de mañana si me llevan a juicio por impago encima el juez me dirá: "¿¿¿usted ya sabía a lo que se exponía al unirse en la junta.?" Así que puedo negarme a entrar en la junta? ¿O me puede traer más problemas que otra cosa?
He oído rumores de que si no pago a la Junta, en el futuro, cuando la obra esté acabada y pase todo a manos del aytmo, que éste por supuesto me obligará a pagar, pero que entonces me los pueden fraccionar (como tributos especiales o lo que sea) y que así es más cómodo. Lo dudo mucho, ¿pero os suena esto?
El tema de las expropiaciones por impago ¿cómo está? ¿Es algo común? ¿O es un proceso de esos tan costosos en tiempo y dinero que las Juntas no se meten y al final te dan por perdido?. Es que no soy muy querido allí por haber querido paralizar el proceso varias veces y me temo que vayan a por mi a saco.
¿Hay algún truco legal? ¿Algo del estilo "te voy pagando cada mes 100? Para que veas que quiero pagar pero no puedo tanto" y de esa manera que no me puedan denunciar? ¿O todo queda en mano de la Junta y lo que se dicte en los Estatutos?
De verdad que estoy desesperado. Temo perder la casa que mi padre construyó con sus manos con mucho esfuerzo, así que cualquier ayuda/consejo es bien recibido.
2 Respuestas
Respuesta de onogueira
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Es lógico que te desesperes, porque así son las cosas cuando se ve peligrar la vivienda de uno. Por lo que cuentas, veo que me hablas de un ámbito pendiente de ordenar detalladamente (mediante un plan), y de urbanizar conforme esa ordenación una vez se apruebe (mediante un proyecto de equidistribución o reparcelación, y un proyecto de urbanización. El primero transforma "jurídicamente" el terreno -las fincas que cada uno aporta se transforman y pasan al Registro de la Propiedad como las fincas, calles, parques, etc. resultantes del reparto-, y el segundo hace lo propio a golpe de martillo y ladrillo).
En la reparcelación, la Junta es la que controla el cotarro, y vienen a formarla los propietarios de los terrenos que se aportan. Esta Junta hace el reparto, le da a cada uno lo que le corresponde en función de lo que ha aportado, y hace un balance de costes y beneficios, asignando a cada cual la participación correspondiente (te toca pagar tanto, y te llevas tantos pisos de los que se hagan). Para participar de todo eso hay que estar adherido. Si no lo estás (dependiendo de la legislación de cada Comunidad Autónoma), hay mecanismos para tratar a los propietarios que no se adhieren. Por regla general, se les expropia (a precio bajo).
Lo ideal es ser miembro de la Junta: debes enterarte si en tu Comunidad cabe que una empresa urbanizadora entre en el "reparto" (en vez de fincas, estas empresas ponen la maquinaria y hacen la obra, y cobran con una participación en el asunto como los demás propietarios), porque en esos casos creo que es factiible que no haya que pagar nada (si la empresa cobra en pisos que va a hacer ELLA, cobrará cuando los acabe).
Lo mejor es que hables con algún profesional de tu Comunidad (cada una de ellas tiene una legislación urbanística específica), pero teniendo siempre en mente que lo mejor es estar adherido a la Junta. Si no lo estás no tienes ni voz, ni voto, y quedas a expensas de que te expropien o no.
Lo que sí puedes saber ya, seguro, es si la casa se va a mantener o no, porque eso viene en el plan urbanístico de desarrollo correspondiente (ha de ser el "PMU" del que hablas). Si la casa se ajusta al Plan, podrá mantenerse. Si no se ajusta, deberá desaparecer, a cambio de unos pisitos nuevos que se hagan si estás en la Junta, o a cambio de tres pesetas si no te adhieres y te tienen que expropiar para poder ejecutar el Plan.
Lamento no poder ayudarte más, pero la legislación de cada Comunidad Autónoma es un mundo, y yo sólo me manejo un poco con la gallega. Además de que, para analizar una cuestión urbanística, es FUNDAMENTAL analizar todos y cada uno de los planes y proyectos implicados.
En la reparcelación, la Junta es la que controla el cotarro, y vienen a formarla los propietarios de los terrenos que se aportan. Esta Junta hace el reparto, le da a cada uno lo que le corresponde en función de lo que ha aportado, y hace un balance de costes y beneficios, asignando a cada cual la participación correspondiente (te toca pagar tanto, y te llevas tantos pisos de los que se hagan). Para participar de todo eso hay que estar adherido. Si no lo estás (dependiendo de la legislación de cada Comunidad Autónoma), hay mecanismos para tratar a los propietarios que no se adhieren. Por regla general, se les expropia (a precio bajo).
Lo ideal es ser miembro de la Junta: debes enterarte si en tu Comunidad cabe que una empresa urbanizadora entre en el "reparto" (en vez de fincas, estas empresas ponen la maquinaria y hacen la obra, y cobran con una participación en el asunto como los demás propietarios), porque en esos casos creo que es factiible que no haya que pagar nada (si la empresa cobra en pisos que va a hacer ELLA, cobrará cuando los acabe).
Lo mejor es que hables con algún profesional de tu Comunidad (cada una de ellas tiene una legislación urbanística específica), pero teniendo siempre en mente que lo mejor es estar adherido a la Junta. Si no lo estás no tienes ni voz, ni voto, y quedas a expensas de que te expropien o no.
Lo que sí puedes saber ya, seguro, es si la casa se va a mantener o no, porque eso viene en el plan urbanístico de desarrollo correspondiente (ha de ser el "PMU" del que hablas). Si la casa se ajusta al Plan, podrá mantenerse. Si no se ajusta, deberá desaparecer, a cambio de unos pisitos nuevos que se hagan si estás en la Junta, o a cambio de tres pesetas si no te adhieres y te tienen que expropiar para poder ejecutar el Plan.
Lamento no poder ayudarte más, pero la legislación de cada Comunidad Autónoma es un mundo, y yo sólo me manejo un poco con la gallega. Además de que, para analizar una cuestión urbanística, es FUNDAMENTAL analizar todos y cada uno de los planes y proyectos implicados.
Respuesta de lageli
Intenta llegar a un acuerdo con ellos para ir pagando poco a poco.