Impago de comunidad vecinal

Respuesta de
a
Usuario
Hola, gracias por tu tiempo, mi pregunta es:hay un vecino en nuestra comunidad que debe unos 3000 euros y le hemos puesto una demanda, pero mi pregunta es, debemos los demás vecinos pagar lo que el no paga, ¿o sea su cuota de 130 euros dividirla entre los 13 vecinos que somos? ¿Me puedo negar a pagar esa parte que mestan cobrando por ese moroso?
Muchas gracias
Experto
Qué hacer ante un vecino moroso
En algunas comunidades existen vecinos que se resisten a pagar cuotas y derramas. Si bien el importe de las mensualidades puede oscilar según el numero de vecinos, y los servicios contratados por la comunidad de propietarios no suelen ser numerosos, si es cierto que el impago reiterado de un vecino de sus obligaciones con la comunidad puede llegar a alcanzar una cantidad importante.
Pero ante una situación como esta, el procedimiento previsto por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), es el "Procedimiento Monitorio" de propiedad horizontal. Este manera de proceder no debe asustar pese a su nombre, ya que se trata de un proceso breve, rápido y sencillo que garantiza el cobro de la deuda pendiente con la comunidad. Es un procedimiento para el que no hace falta abogado ni procurador en el que el presidente de la comunidad de propietarios insta al pago, sin embargo, es muy riguroso en cuanto a los requisitos, por ello hay que realizar sin errores todos estos pasos:
1.-Hay que aprobar la liquidación de la deuda pendiente que el vecino mantiene con la comunidad en la Junta de Popietarios. Para ello es necesario que se acredite la deuda, y que en el acta de esta junta consten detalladamente los impagos.
2.- Hay que notificar en el domicilio que el deudor tenga a efectos de notificaciones esta liquidación. La comunicación debe ser fehaciente, por ello se hará a través de carta certificada con acuso de recibo, o mucho mejor a través de burofax. Este paso suele traer problemas ya que normalmente los deudores no suelen recoger notificaciones, pero para resolver esta cuestión la ley ha previsto que, tras una imposibilidad de notificar a la persona requerida, se ponga en el tablón de anuncios de la comunidad este aviso o en lugar visible por un plazo de 3 días. Pasado este plazo se da por enterado al moroso.
3.- Ahora ya sí que se puede instar el procedimiento monitorio ante el Juzgado de Primera Instancia del domicilio donde se halle ubicado el inmueble, reclamando la cantidad adeudada a la comunidad. Para ello en la misma Junta en la que se aprobó la liquidación de la deuda se habrá autorizado al presidente de la comunidad para que lleve a cabo las actuaciones judiciales oportunas para el caso.
Habrá que asegurarse de que la persona requerida para el pago de la deuda es el propietario del inmueble, de lo contrario no se puede proceder contra ella, ya que el pago de las cuotas de comunidad es una obligación del propietario. Esto se consigue a través de una copia simple en el registro de la propiedad.

Mira esta página web
links
http://www.consumer.es/web/es/vivienda/comunidades_vecinos_y_legislacion/2004/11/02/113513.php
Experto
Abogados consulta ... Asesoría Fiscal... Asesoría Laboral... Asesoría Contable... Divorcios... Tafico... Herencias... Impagos... Mercantil... Extranjería... Comunidades... Seguros
COMUNIDADES DE VECINOS
elementos comunes del edificio
alteraciones en las fachadas
vecinos morosos
convocatorias de juntas ordinarias
convocatorias de juntas extraordinarias
vecinos molestos
derecho a voto de los vecinos en las juntas
los coeficientes
derramas
inquilinos
La mayoría vivimos en Comunidades de Propietarios y nos enfrentamos a problemas y dudas que no sabemos resolver como el impago de las cuotas por parte de algunos vecinos, el ruido que hace el vecino de arriba, se ha llegado a un acuerdo que me perjudica y no se como impugnarlo, etc. Si Usted se encuentra en una de estas situaciones o cualquier otra relacionada con su Comunidad de Propietarios no dude en contactar con nuestros especialistas abogados de comunidades de vecinos.
Tlf. 93 466 85 01 CC/ Sant Ramón, 27-29 Santa Coloma de Gramanet
Tlf .93 448 81 93 Avda. Miraflores, 86 L'hospitalet de Llobregat
mira esta pagina web
links

http://www.gruplegal.com/comunidades.html
Experto
Deudas. Comunidad de Propietarios.
Servicio: recobro de cuotas comunitarias
(Vecinos o copropietarios que no pagan sus recibos de Comunidad) sin coste previo para la Comunidad (provisiones de fondos)
BERKINDER presta este servicio tanto a Comunidades con administrador como a Comunidades que carecen de tal o un vecino ejerce esas funciones:
a) COMUNIDADES CON ADMINISTRADOR: BEKINDER retribuirá mediante honorarios profesionales las tareas que desarrollen los administradores (emisión de certificados de Comunidad, asistencia al Juzgado en su caso, elaboración de liquidaciones, etc etc).
b) COMUNIDADES QUE CARECEN DE ADMINISTRADOR: la persona que ejerza las funciones de Presidente facilitará la documentación necesaria para reclamar las cuotas (recibos) que se adeudan.
PROCEDIMIENTO DE BERKINDER para reclamar cuotas comunitarias:
Prejudicial: Antes de acudir a Juicio, BERKINDER en representación de la Comunidad reclamará de forma amistosa las cuotas impagadas (telefónicamente, mediante burofax, etc)
Judicial: si el vecino - copropietario no satisface los recibos que adeuda amistosamente, un abogado con poder notarial otorgado por la Comunidad (Presidente- Libro de actas) intrepondrá una acción judicial contra el copropietario moroso.
Documentación necesaria:
1.- Certificado del administrador con firma del Presidente que acreedite que el copropietario adeuda una cantidad según lo acordado en Junta
2.- Poder notarial designando abogado y procurador
Artículo 21 de la Ley de la Propiedad Horizontal
1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el Presidente o el Administrador, si así lo acordase la Junta de Propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.
2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la Comunidad de Propietarios por quien actúe como Secretario de la misma, con el visto bueno del Presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.
3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos.
4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.
5. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.
El Tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.
6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de Abogado y Procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el Tribunal. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del Abogado y los derechos del Procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.
Palabras clave en esta web: recobro de cuotas comunitarias, abogados, morosos Comunidad en Barcelona, cuotas de cOmunidad impagadas por morosos, acciones judiciales contra morosos de deudad de Comunidad en Barcelona, abogado especializado en Comunidades Barcelona, como cobrar las deudas de Comunidad en barcelona

info@berkinder.com
¿Quiénes somos?
Ir a portada
¿Cómo llegar a nuestro despacho?:
Plano de situación
Enlaces de interés:
Il·lustre Col·legi d'Advocats Barcelona
Ministesterio de Justicia

c/ Aribau 324 (Vía Augusta) Barcelona 08006 Teléfono (+34) 93 209 81 09 Fax (+34) 93 209 87 59
e-mail info@berkinder.com
14/02/2006
Experto MI VECINO ES UN MOROSO
En ocasiones, las comunidades de propietarios desconocen cómo actuar ante algún vecino que no cumple con la obligación de abonar las cuotas de la comunidad de propietarios. Proceder ante este flagrante incumplimiento es sencillo si se aplica la Ley.

La Ley de Propiedad Horizontal es el marco que regula el cumplimiento de las normas en las comunidades de vecinos. Sin duda alguna, uno de los problemas a los que debe hacer frente toda comunidad es el impago por parte de algunos vecinos de las cuotas establecidas. Se trata de los morosos.
Los morosos, ante la ley
La Ley de Propiedad Horizontal data del año 1960. El paso de los años ha obligado a reformarla (la última reforma corresponde al año 1999) para adaptarla a los nuevos tiempos donde las artimañas de los deudores pueden resultar más sofisticadas.
Las advertencias de la comunidad, primer paso
El primer paso ante un moroso consiste en que la comunidad de vecinos acuerde la liquidación de la deuda y le remita una carta notificándole al deudor su situación e instándole a que ponga fin a su mora.
El procedimiento judicial, segundo paso
Si el vecino deudor hace caso omiso a la notificación de la comunidad, se podrá proceder judicialmente, mediante una demanda.
Una de las reformas introducidas en la Ley de Propiedad Horizontal es la inclusión del proceso monitorio. Este proceso tiene como objetivo reclamar deudas económicas. Comienza con una solicitud al juzgado por parte de la comunidad de propietarios en la que se identifica al deudor, se cita el hecho por el cual se realiza la reclamación y cuánto dinero se está reclamando.
Inmediatamente, el juez notifica al deudor su condición y le insta a saldar la deuda o bien a oponerse a su pago.
En última instancia
El hecho de que la reclamación la realice un juez provoca que gran cantidad de deudores paguen inmediatamente. Sin embargo, hay ocasiones en las que el deudor se opone a saldar la mora. La oposición del moroso pone en marcha el denominado proceso declarativo, pero esto ocurre en un porcentaje pequeño de casos.
En caso de que el deudor no responda ni tampoco se oponga, la Justicia decretará el embargo preventivo de la vivienda de la persona deudora, a fin de garantizar el cobro de la deuda por parte de la comunidad.
Los derechos perdidos del moroso
Pero esa no es la única sanción aplicable. El único privilegio que se le otorga, hasta resolver la situación, es el de asistir a las reuniones de la comunidad, participar en las deliberaciones y recibir las notificaciones de los acuerdos. Sin embargo, el moroso pierde el derecho a votar en las reuniones o asambleas. Es decir, tiene voz, pero no voto.
En el supuesto de que intente vender el piso, el notario adjuntará un certificado en el que constará que el propietario/vendedor no está al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad.
Cuando se publicita la deuda y el deudor...
La Ley de Propiedad Horizontal contempla, del mismo modo, la posibilidad de que la condición de moroso aparezca en todas las circulares y notificaciones de la comunidad, incluido tablón de anuncios...
Ello, sin duda, con un ánimo disuasorio y con el fin de avergonzar al moroso, oculto anteriormente en la impunidad del anonimato.
14/02/2006
Experto EL IMPAGO DE LAS CUOTAS
En caso de impago de las cuotas, por un propietario, previo acuerdo de la junta de propietarios, el presidente o el administrador, podrán exigirle al deudor judicialmente el pago a través del llamado procedimiento monitorio, lo que conllevará al embargo y posterior ejecución de los bienes del deudor si no paga. Será necesario para instar dicho procedimiento la certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad por el secretario, con visto bueno del presidente.
A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos. Si el acreedor obtiene una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se incluirán también los honorarios del abogado y del procurador.
El propietario que no pague las cuotas no tendrá derecho de voto en las Juntas.
¿Cómo responde el que adquiere una vivienda que no se está al corriente en el pago de sus cuotas a la comunidad de propietarios?
Será responsable el nuevo propietario, pero hasta el límite de la cantidad que corresponda una anualidad. El piso o local estará afecto al pago de las cuotas. De todos modos en el momento de otorgar escritura pública, el vendedor deberá presentar una certificación emitida por el secretario, sobre el estado de deudas con la comunidad, sin la cual, el notario no podrá autorizar el otorgamiento de la escritura.
14/02/2006
Experto Comunidad de Propietarios / Impago de gastos comunes
El titular del piso o local, debe contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el titulo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Al pago de estos gastos producidos en el último año y la parte vencida de la anualidad corriente estará afecto el piso o local, cualquiera que fuere su propietario actual y el titulo de su adquisición, siendo este crédito a favor de la comunidad de propietarios preferente a cualquier otro, y sin perjuicio de las responsabilidades personales procedentes.
En la escritura por la que se transmita el piso o local deberá el transmitente declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos o, en su caso, expresar los que adeudare; el transmitente a titulo oneroso quedará sujeto a la obligación legal de saneamiento o por la carga no aparente de los gastos a cuyo pago esté afecto el piso o local. Se debe pedir al vendedor, que aporte certificado del Administrador o Presidente acreditativo de que el piso se encuentra al corriente en el pago de sus cuotas de Comunidad.
Si el propietario no pagase los gastos de Comunidad, podrá el Presidente o el Administrador, si éste hubiere sido autorizado por la Junta, exigirlo por vía judicial sin necesidad de requerimiento previo alguno, salvo si los Estatutos exigiesen el requerimiento.
Cualquiera que fuere el procedimiento que se utilizare para el cobro, la certificación del acuerdo de la Junta, será documento suficiente para que pueda decretarse el embargo preventivo de los bienes del deudor, siempre que tal acuerdo haya sido notificado al deudor en el domicilio en España que previamente haya designado o, en su defecto, en el propio piso o local.
Antes de iniciar la correspondiente actuación judicial, es conveniente solicitar el consejo de un profesional.
14/02/2006
Experto http://www.berkinder.com/abogados/deudascomunidad.htm

15/02/2006
Experto http://www.mundogar.com/ideas/reportaje.asp?ID=15106&MEN_ID=40
 
15/02/2006
Experto http://www.mundogar.com/ideas/reportaje.asp?ID=15106&MEN_ID=6

15/02/2006
Experto http://www.abogadoseficientes.com/areas/tematicas/10_Comunidad_de_propietarios/impago.htm
 
15/02/2006
Experto http://www.lexjuridica.com/doc.php?cat=26&id=152

15/02/2006
Experto http://libros.derecho.com/browsing.asp?category_parent=27&category=252
 
Usuario
Muchísimas gracias por la respuesta pero me queda en el aire si yo debo de pagar la cuota que ese moroso no esta pagando.
E l tema es que cuando compramos la casa hace 3 años casi, la casa estaa exenta de deudas y los anteriores propietarios nos pagaron la comunidad hasta el mes en que decían que volvería bajar la comunidad de 130 euros a 75. Pero en la junta primera a la que fuimos nosotros ya nos enteramos de todo el follón, de que habían 2 juicios pendientes y de que nosotros también debíamos seguir pagando esa cuota, pero que subió a 140 euros, porque no habían fondos en la comunidad, siempre esta en números rojos.y yo en la siguiente junta me voy a quejar y voy a decir que no pago más lo de ese moroso ni lo del juicio porque yo no lo aprobé, ¿fueron los anteriores inquilinos los que dijeron que si.es correcto lo que quiero hacer o no?
Por cierto, lleva la puerta del garaje de nuestra comunidad totalmente abierta durante 1 semana y media y nadie viene a arreglarla porque no hay fondos, ¿si le pasa algo a mi coche puedo denunciar a la comunidad?
Muchas gracias.
Experto
El vecino que no paga la comunidad: consecuencias
Pues la primera consecuencia es que altera el funcionamiento normal de la comunidad, causa incomodidades, retrasos en la ejecución de los acuerdos, gastos bancarios por descubiertos y devoluciones y muchos cabreos y malos ratos al resto de copropietarios que sí atienden sus obligaciones económicas con la comunidad.
Para el vecino que no paga la comunidad, la consecuencia es que si al iniciarse la junta no se encontrase al corriente de pago y no hubiese impugnado judicialmente las mismas o consignado la deuda, tendrá derecho a voz pero no a voto. En este punto la ley se equivoca, ya les adelanto que, al copropietario que debiendo dinero, tiene arrestos para asistir a la junta no se le oye, se le escucha desde la azotea.
En casos extremos, el impago de la cuota de comunidad generalizado, (por nuestra parte lo consideramos subjetivamente a partir del 25% de impagados) puede convertir la finca en algo caótico, donde los servicios se resienten o se cancelan, las juntas de propietarios se convierten en batallas campales, y lo paradójico y más duro de asimilar es que el propietario que está pagando en esta situación no sólo tiene que seguir pagando (mediante provisión de fondos), si no que tendrá que pagar más todavía (lo que le toque por su cuota, y lo que le echen encima del 25% restante que no paga) para:
Capitalizar la comunidad
Contratar los servicios de un abogado y afrontar el cobro de los morosos
Si bien es cierto que hay sentencias del Tribunal Supremo que dicen que el impago de los morosos no puede ser causa, ni siquiera, de un presupuesto extraordinario para atender las cuotas atrasadas de estos distribuyéndolas de nuevo entre todos los copropietarios, sino que deben cobrarse emprendiendo las correspondientes acciones judiciales. No es menos cierto que o se provisiona de fondos la comunidad o no hay forma de dar la vuelta a esta situación.

Cobro de morosos: no supone gasto a la comunidad
El cobro de morosos de la comunidad de propietarios no tiene coste para la comunidad, no es necesario abogado ni procurador para su iniciación, ni ni para todo el procedimiento si es inferior a 901,52 euros, sin embargo le aconsejamos que utilice abogado y procurador:
Por muy fácil que se lo quieran pintar los caminos legales son complejos, excepciones, plazos, oposiciones, localizaciones, ejecuciones, anotaciones preventivas, embargos...
Si la comunidad gana, que es lo razonable, recuperará la provisión de fondos, ¿independientemente qué la cuantía del procedimiento sea inferior a 901,52?. (Excepción a la regla general del artículo 32.5 LEC)
Si la comunidad pierde no la condenarán con las costas del contrario, a no ser que se aprecie temeridad (muy raro en una comunidad)
La solvencia del deudor está asegurada porque tiene al menos un bien inmobiliario.
Estas cantidades adeudadas cuentan con una garantía legal, privilegiando el crédito incluso delante del acreedor hipotecario: El adquiriente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, responde con el inmueble adquirido de las cantidades adeudadas hasta el límite de la anualidad en la que tenga lugar la adquisición y el año natural inmediatamente anterior.
Por ejemplo un deudor debe cuotas desde mayo del 2003, vende su vivienda en marzo del 2008, ¿qué está garantizado con el inmueble transmitido?: Las cuotas
Enero Febrero Marzo del 2008
La anualidad inmediatamente anterior: 2007
La deuda de Mayo 2003 a Diciembre 2006 se puede reclamar al antiguo propietario pero el éxito del procedimiento estará sujeto a la solvencia del deudor.

Peligrosas: acción de cesación
Hace tiempo se hizo famoso una persona en televisión porque era capaz, utilizando métodos ilegítimos, de echar a vecinos de una comunidad haciéndoles la vida imposible, alquilando habitaciones a inquilinos extraordinariamente molestos, de rentas muy bajas en sus países de origen, países ya de renta "per cápita" muy baja, no acostumbrados a vivir en comunidad.
Esta situación tiene una vía legal para solventarla:
Artículo 7.2 LPH:
"Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas."
Lo que pasa es que, sólo son estas actividades, no incluye al vecino que pone la radio por la noche, no se quita los zapatos de tacón, su hijo tira la pelota, usa el corre pasillos... En fin que sólo es aplicable para actividades concretas, y en general muy claras:
Actividades prohibidas en los estatutos: la mayoría de comunidades no tiene estatutos, y si los tiene no recoge normas respecto al ruido.
Dañosas para la finca: que pueden causar daños al inmueble: por ejemplo actividades industriales que causan humedades, erosiones de columnas o muros maestros.
Molestas: pubs, discotecas, industrias isntaladas en pisos (imprentas, textil...)
Insalubres: suponen un peligro para la salud. Residencias de ancianos ilegales, hostales, animales.
Peligrosas: laboratorios clandestinos, almacén de inflamables...
Ilícitas: las contrarias a la ley.
Es necesario que el presidente requiera fehacientemente a quien realice dichas actividades para que cese y de no hacerlo de la iniciación de las oportunas acciones judiciales.
De no acceder al requerimiento, la junta debe autorizar al presidente o directamente apoderar abogado y procurador para ejercitar la acción de cesación, en demanda de juicio ordinario, a la que se debe acompañar la certificación de la junta y el requerimiento fehaciente.
De ganar el pleito, además de la cesación de la actividad prohibida, puede imponer al infractor la privación del uso por un máximo de tres años, incluso si el infractor fuera inquilino puede extinguir el contrato de arrendamiento y decretar su lanzamiento.
Mira esta página web
links
http://www.admi-fincas.com/Juridico.htm#Sepa%20usted%20...
Usuario
Me ha sido de gran utilidad pero no me ha respondido si estoy obligada a seguir pagando lo que el moroso no quiere pagar, de todas formas muchas gracias.