Validez contrato privado de compraventa

Hola,
Tengo una duda que me gustaría que alguien me resueva. Compré una finca hace algún tiempo y dentro de la misma, existe una parcela de 200 m2 que fue vendida por el anterior propietario, ahora fallecido, mediante un contrato privado de compraventa en el cual se estipulaba la entrega a la firma del contrato del 50 % del valor, dejando la entrega del resto del valor de la finca hasta la firma de las escrituras.
El problema es que al ser un terreno rústico, existe un mínimo de superficie para poder escriturar, que esta parcela no cumple ni de lejos, por lo que no se pudo escriturar y para salvar ese inconveniente, vendedor y comprador hicieron un nuevo contrato por la misma parcela, con las mismas lindes, en el qie se hacía entrega de la totalidad del importe y ya no se hacía mención de las escrituras, ni tampoco se tuvo la precaución de anular el contrato anterior.
Ahora, una vez fallecido el anterior propietario, que si me vendió a mi la finca matriz con escritura pública, el parcelista que posee los dos contratos, quiere hacerlos valer como contratos independientes, alegando que un terreno anexo al suyo inicial, es el objeto del segundo contrato.
Ahora a mi se me plantean varias cuestiones:
¿Qué validez tiene un contrato sobre una finca que no se puede escriturar?
Aunque se diera por válido el segundo contrato, es que situación quedaría el primero, ya que se pagó la mitad del importe y la otra mitad quedó pendiente de liquidación hasta la firma de las escrituras y como no se pudo escriturar, no se liquidó el 50% pendiente.
En caso de que del primer contrato no liquidado, se desprenda un pago económico, a quien iría destinado ese pago, a mi como propietario de la finca matriz, o a los herederos legales del anterior propietario, que es a quien se tendría que haber liquidado en primer contrato. (Quede claro que para mi el primer contrato está liquidado con el segundo, que es sobre la misma finca, con precio similar y las mismas lindes, además de los tstimonios de los vecinos).
Todo esto está en el contexto de segunda compra hecha por el mismo parcelista al mismo tiempo que yo hice la compra de la finca matriz, pero que no voy a incluir en esta consulta para no hacerla demasiado extensa y la dejo para otra consulta.
Esta compraventa se sitúa en España (Andalucía), y esta sujeta por tanto a sus leyes.
Gracias de antemano
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Respuesta de
Muy lioso está el tema, pero vamos por partes.
Tu escritura es anterior o posterior a que vendiera los 200 mts. Supongo que anterior, porque si fuera posterior, esa venta sería nula porque quien vendió no era el propietario. Y en tu escritura hace alguna mención de que se vende toda la finca menos 200 mts. pol. por parcela por, que ya se vendieron a fulanito, porque si no se hizo mención de esa venta anterior, y quien dice ser propietario de esos 200 mts. tan solo tiene unos documentos privados, sin liquidar del impuesto y sin ningún sello público, se podría entender que nunca ha existido dicha venta y que la totalidad de la finca es tuya.
Y no tiene otra forma de acreditar su propiedad que mediante testigos.
Efectivamente, está muy liado, pero vamos a poner en claro sólo los puntos que interesan desde el punto de vista legal, al menos lo vamos a intentar, yo también actúo de experto en esta página en Excel y me sorprende la cantidad de preguntas que no se pueden contestar simplemente porque no se entienden.
Bien, en el año 2000, El propietario "A", vendió un trozo de 200 m2 de su finca de 10.000 m2 al parcelista "B". Esta venta, se hizo a través de un contrato privado en el que se especificaba y daba fe de la entrega del 50% del importe total de la parcela, y también se especificaba que el 50% restante, se entregaría a la firma de las escrituras. Hay que aclarar que tanto "A" como "B", eran personas poco informadas en tema de leyes e ignoraban que no se puede escriturar una parcela de 200 m2 en terreno rústico, ya que mientras no se recalifique, se necesitan un mínimo de 3000 m2 para escriturar.
En el año 2001, "A" y "B", se disponen a liquidar el contrato, y hacer la escritura pública de la parcela y se encuentran con el problema de que no pueden escriturar por no superar las dimensiones mínimas, con lo que a falta de escritura pública, deciden hacer un nuevo contrato en el que no se especifica nada de escrituras y sólo se menciona la venta en contrato privado, pero en ese nuevo contrato, no se anula al anterior, ni siquiera se lo menciona.
En el año 2004, yo compro la finca a "A", aunque en la escritura no se menciona nada con relación a "B", y por supuesto no se dice que hay contratos privados de compraventa, muy al contrario, se citan los lindes sin tener en cuenta la parcela vendida.
Después de acontecimientos que no cito porque es difícil explicarlos sin liar el asunto, el caso es que "B", reclama como suyos tanto los 200 m2 del primer contrato, como los del segundo, alegando que son contratos distintos, aunque las lindes son las mismas y teniendo en cuenta que "A" ha fallecido.
Yo, en vista de la mala fe de "B", ya lo único que me interesa saber es si puedo revocar el contrato privado de "B", o en todo caso, que derechos le asisten, teniendo en cuenta que tiene un contrato privado hecho con el anterior propietario "A", de una parcela situada en mi propiedad, que no se refleja en la escritura y que no se puede escriturar por no alcanzar el tamaño mínimo.
Como puedo obligarle a regularizar la situación, si es que se puede regularizar.
Espero que ahora se entienda algo más.
Gracias
Es que yo creo que a ti te vendieron POR metros, no POR metros - 200. Entonces tu tienes titulo público de propiedad de todos los metros sin restar ninguno.
El otro tiene un documento privado, que es nulo porque el objeto del contrato es ilegal al ser menor que la unidad mínima de cultivo.
Yo te veo propietario de la totalidad de la finca, y si quiere reclamar el otro, que vaya al Juzgado que seguramente saldrá trasquilado
Gracias, huecha, más o menos me confirmas mis sospechas, ahora lo que tengo que hacer es irme a un abogado de carne y hueso, no virtual, e iniciar los trámites de la demanda correspondiente.
Saludos
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