Anónimo
Renunciar a la compraventa de piso
He firmado un contrato de compraventa sobre planos en el que se demora la entrega del piso.
Dice el contrato:
I El vendedor ( entonces la promotora) se obliga a efectuar entrega material del objeto de compraventa con anterioridad al 31 de Marzo 2008, salvo que medie justa causa.
II Si llegada dicha fecha, no se pudiera entregar la vivienda por no haber concedido el Excmo Ayuntamientode la ciudad la correspondiente Licencia de Primera occupacion y/o la celadula de habimidad, el comprador concede expresamente el Vendedor una prorroga de cuatro meses a contar desde la fecha prevista de entrega.
Hace 1 mes recibí una carta del promotro que dice:
Nos ponemos en contacto con usted para informarle aue nuestra obra ha sufrido un pequeño retrasoy creemos conveniente poner en su conocimiento que la entrega se realizara durante los meses de Mayo y Junio 2008.
Ni explica la causa de la demora ( ni parece ser entonces una justa causa, y según entendido no se ha podido todavía solicitar la Licencia de Primera Occupacion y o la celadula de habilidad ya que las obras no están acabadas, y así no se puede soliciar dichos documentos.
Mi pregunta es la siguiente:
? ¿Puedo pedir de pleno derecho la cancelación del contrato de compraventa por incumplimiento del contrato por parte de la constructora y recuperar el dinero que puse hasta esta fecha? Ademas existe un avala esta posibilidad.
Me dirás tu opinión y las posibles reacciones que podría tener la constructora al tener esta demanda por Burofax de renunciar al contrato por incumplimiento.
Dice el contrato:
I El vendedor ( entonces la promotora) se obliga a efectuar entrega material del objeto de compraventa con anterioridad al 31 de Marzo 2008, salvo que medie justa causa.
II Si llegada dicha fecha, no se pudiera entregar la vivienda por no haber concedido el Excmo Ayuntamientode la ciudad la correspondiente Licencia de Primera occupacion y/o la celadula de habimidad, el comprador concede expresamente el Vendedor una prorroga de cuatro meses a contar desde la fecha prevista de entrega.
Hace 1 mes recibí una carta del promotro que dice:
Nos ponemos en contacto con usted para informarle aue nuestra obra ha sufrido un pequeño retrasoy creemos conveniente poner en su conocimiento que la entrega se realizara durante los meses de Mayo y Junio 2008.
Ni explica la causa de la demora ( ni parece ser entonces una justa causa, y según entendido no se ha podido todavía solicitar la Licencia de Primera Occupacion y o la celadula de habilidad ya que las obras no están acabadas, y así no se puede soliciar dichos documentos.
Mi pregunta es la siguiente:
? ¿Puedo pedir de pleno derecho la cancelación del contrato de compraventa por incumplimiento del contrato por parte de la constructora y recuperar el dinero que puse hasta esta fecha? Ademas existe un avala esta posibilidad.
Me dirás tu opinión y las posibles reacciones que podría tener la constructora al tener esta demanda por Burofax de renunciar al contrato por incumplimiento.
1 respuesta
Respuesta de juanhito
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Lea despacito la clausula: "... no haber concedido el ... Ayuntamiento... la cedula de habitabilidad... (Vd.) concede... prorroga cuatro meses.".
Evidentemente, el Ayuntamiento no ha dado la cedula de habitabilidad porque el constructor no ha terminado la vivienda, no la da porque no quiera sino porque el contratista no ha terminado la obra. PERO, los malditos "peros", Vd. ha concedido expresamente una prorroga de cuatro meses. Vd. no puede resolver un contrato en el que voluntaria y unilateralmente concede una prorroga de cuatro meses a la fecha de entrega.
Vd. Me habla de la "justa causa" pero ¿qué es la justa causa?. Pues todo, todo es justa causa menos la paralización indefinida de las obras por culpa del contratista.
Por ej. cimentación superior a la prevista por fallos de terreno en el estudio geológico que motivo un refuerzo de pilares y consiguiente retraso en la ejecución. Retraso en suministro de proveedores. Yo que sé. Lo que quiera poner el arquitecto de acuerdo con el constructor, menos, probablemente la real: retraso porque no vende casas con la crisis que hay y el banco no le da el crédito hasta que no acredite ventas con los correspondientes documentos privados. Agotamiento de crédito en el Banco "cierre del grifo" o cualquier otra por el estilo. No es fácil ser constructor. Yo no he visto gente con más sufrimiento por contratiempos impredecibles.
Lo que sí puede hacer es hablar con algún constructor o arquitecto técnico o superior que sea amigo y que le eche una mirada a la obra para ver si es cierto que por el ritmo de ejecución, la entrega se va a realizar efectivamente en junio del 2008. (Olvídese de mayo)
Para que tenga una referencia: para entregar en dos meses tiene que estar terminándose la carpintería y a falta de remates y pintura a medias, si no es así en dos meses no termina.
Luego si la cosa "no camina" en junio hablamos. Pero ahora quieto.
Evidentemente, el Ayuntamiento no ha dado la cedula de habitabilidad porque el constructor no ha terminado la vivienda, no la da porque no quiera sino porque el contratista no ha terminado la obra. PERO, los malditos "peros", Vd. ha concedido expresamente una prorroga de cuatro meses. Vd. no puede resolver un contrato en el que voluntaria y unilateralmente concede una prorroga de cuatro meses a la fecha de entrega.
Vd. Me habla de la "justa causa" pero ¿qué es la justa causa?. Pues todo, todo es justa causa menos la paralización indefinida de las obras por culpa del contratista.
Por ej. cimentación superior a la prevista por fallos de terreno en el estudio geológico que motivo un refuerzo de pilares y consiguiente retraso en la ejecución. Retraso en suministro de proveedores. Yo que sé. Lo que quiera poner el arquitecto de acuerdo con el constructor, menos, probablemente la real: retraso porque no vende casas con la crisis que hay y el banco no le da el crédito hasta que no acredite ventas con los correspondientes documentos privados. Agotamiento de crédito en el Banco "cierre del grifo" o cualquier otra por el estilo. No es fácil ser constructor. Yo no he visto gente con más sufrimiento por contratiempos impredecibles.
Lo que sí puede hacer es hablar con algún constructor o arquitecto técnico o superior que sea amigo y que le eche una mirada a la obra para ver si es cierto que por el ritmo de ejecución, la entrega se va a realizar efectivamente en junio del 2008. (Olvídese de mayo)
Para que tenga una referencia: para entregar en dos meses tiene que estar terminándose la carpintería y a falta de remates y pintura a medias, si no es así en dos meses no termina.
Luego si la cosa "no camina" en junio hablamos. Pero ahora quieto.
Estimado Juanito,
Primero mil gracias por su respuesta.
Necesito 2 aclaraciones:
1) Como le dije, recibí una carta indicando el retraso, sin a ningún momento hablar el porque de este retraso: ¿Eso no orienta a pensar que el constructor asuma el retraso y que se pueda utilizar contra el?
2) También tengo un avala de un banco válido hasta Julio 2008 que dice:
Para el caso de que se instare por el comprador la resolución de este contrato porque habiendo expirado el plazo de entrega del objeto de la presente compraventa, este no se hubiera entregado, las cantidades recibidads que se han ingresado en la cuenta especia... le serán devueltas al adquiriente en union a los intereses...
¿No puedo dirigirme a este aval si el constructor me hace dificuldadea recuperar el dinero?
3) En caso que quiera renunciar yo sin implicar una falta del constructor, existe alguna resolución en el código civil que permita hacerlo.
En el contrato solo dice, que si tengo un incumplimiento de pago o de no presentarme a la escritura, el constructor si le interesa podrá resolver de pleno derecho dicho contrato
y tener en concepto de indemnización el 20 % del dinero dado. Si no le interesa, puede exigirme el pago.
? ¿En cualquier caso que puedo hacer para cancelar este contrato al no querer este piso y recuperar la mayor parte de mi dinero ( el 80 por ciento)?
Gracias Juanito.
Miguel
Primero mil gracias por su respuesta.
Necesito 2 aclaraciones:
1) Como le dije, recibí una carta indicando el retraso, sin a ningún momento hablar el porque de este retraso: ¿Eso no orienta a pensar que el constructor asuma el retraso y que se pueda utilizar contra el?
2) También tengo un avala de un banco válido hasta Julio 2008 que dice:
Para el caso de que se instare por el comprador la resolución de este contrato porque habiendo expirado el plazo de entrega del objeto de la presente compraventa, este no se hubiera entregado, las cantidades recibidads que se han ingresado en la cuenta especia... le serán devueltas al adquiriente en union a los intereses...
¿No puedo dirigirme a este aval si el constructor me hace dificuldadea recuperar el dinero?
3) En caso que quiera renunciar yo sin implicar una falta del constructor, existe alguna resolución en el código civil que permita hacerlo.
En el contrato solo dice, que si tengo un incumplimiento de pago o de no presentarme a la escritura, el constructor si le interesa podrá resolver de pleno derecho dicho contrato
y tener en concepto de indemnización el 20 % del dinero dado. Si no le interesa, puede exigirme el pago.
? ¿En cualquier caso que puedo hacer para cancelar este contrato al no querer este piso y recuperar la mayor parte de mi dinero ( el 80 por ciento)?
Gracias Juanito.
Miguel
Por orden:
A la primera: El constructor debería acreditar la "justa causa" del retraso. ( No doy más explicaciones luego sigo con el tema).
A la segunda: Ese aval es obligatorio por ley y el que el constructor lo haya hecho es prueba de solvencia económica ( hay muchos que aunque están obligados no ingresan, el dinero recibido de los compradores, en una cuenta especial)
A la tercera: Le están aplicando el art. 1124 del código civil. El constructor puede UNILATERALMENTE = según el prefiera, o exigir el cumplimiento ( y exigirle el pago de todo el dinero) o la resolución del contrato reteniendo el 20% del dinero dado en concepto de daños y perjuicios.
A la cuarta: La cancelación del contrato es posible pero no de forma unilateral, al menos Vd. no me pone que en el contrato exista esa clausula. Lo hacen muchos compradores en la actualidad ante la dificultad de conseguir que el banco acepte la subrogación en la hipoteca dada al constructor, pero esas gestiones tienen que hacerse hablando con el constructor, yendo a la empresa, explicándole que no le interesa la compra del piso por atravesar una situación económica complicada etc. y procurando lograr la devolución del máximo posible ( 80%) o más.
Me vuelvo a la primera: Hay otro camino que no le aconsejo, es la pelea directa. Me explico: hacer un requerimiento notarial indicando que no existe justa causa y que no lo ha acreditado, decir que ha incumplido el contrato, que lo da por resuelto que quiere todo su dinero y además una indemnización.
Pero ¿qué consigue con ello?. Unicamente meterse en un pleito judicial, adelantar dinero para el juicio, dar de comer a su abogado, y pasarse dos o tres años pleiteando contra una empresa para al final recuperar el 80 o un poco más que, si descuenta los gastos del juicio a lo mejor recibe menos . Este sistema me podría interesar a mí, que pleiteo gratis, pero a Vd. no se lo aconsejo.
Así que yo iría a hablar con la constructora y trataría en tono conciliador arreglar el asunto explicando que no tengo interés en la vivienda.
Si le dicen que no están dispuestos a recuperar la vivienda, compruebe si la ejecución está tan avanzada como para que en junio tengan la cedula de habitabilidad ( no es tan fácil), las inspecciones municipales de viviendas son muy lentas, y si hubiera posibilidad por la fecha ejecutaría el aval.
Cuénteme como lo soluciona, solo por curiosidad. Suerte
A la primera: El constructor debería acreditar la "justa causa" del retraso. ( No doy más explicaciones luego sigo con el tema).
A la segunda: Ese aval es obligatorio por ley y el que el constructor lo haya hecho es prueba de solvencia económica ( hay muchos que aunque están obligados no ingresan, el dinero recibido de los compradores, en una cuenta especial)
A la tercera: Le están aplicando el art. 1124 del código civil. El constructor puede UNILATERALMENTE = según el prefiera, o exigir el cumplimiento ( y exigirle el pago de todo el dinero) o la resolución del contrato reteniendo el 20% del dinero dado en concepto de daños y perjuicios.
A la cuarta: La cancelación del contrato es posible pero no de forma unilateral, al menos Vd. no me pone que en el contrato exista esa clausula. Lo hacen muchos compradores en la actualidad ante la dificultad de conseguir que el banco acepte la subrogación en la hipoteca dada al constructor, pero esas gestiones tienen que hacerse hablando con el constructor, yendo a la empresa, explicándole que no le interesa la compra del piso por atravesar una situación económica complicada etc. y procurando lograr la devolución del máximo posible ( 80%) o más.
Me vuelvo a la primera: Hay otro camino que no le aconsejo, es la pelea directa. Me explico: hacer un requerimiento notarial indicando que no existe justa causa y que no lo ha acreditado, decir que ha incumplido el contrato, que lo da por resuelto que quiere todo su dinero y además una indemnización.
Pero ¿qué consigue con ello?. Unicamente meterse en un pleito judicial, adelantar dinero para el juicio, dar de comer a su abogado, y pasarse dos o tres años pleiteando contra una empresa para al final recuperar el 80 o un poco más que, si descuenta los gastos del juicio a lo mejor recibe menos . Este sistema me podría interesar a mí, que pleiteo gratis, pero a Vd. no se lo aconsejo.
Así que yo iría a hablar con la constructora y trataría en tono conciliador arreglar el asunto explicando que no tengo interés en la vivienda.
Si le dicen que no están dispuestos a recuperar la vivienda, compruebe si la ejecución está tan avanzada como para que en junio tengan la cedula de habitabilidad ( no es tan fácil), las inspecciones municipales de viviendas son muy lentas, y si hubiera posibilidad por la fecha ejecutaría el aval.
Cuénteme como lo soluciona, solo por curiosidad. Suerte