Dudas sobre reinversión y/o exención en compra-venta de vivienda habitual

Pues mira varias cosa en primer lugar la deducción de tu pareja está correcta ya que es su primera vivienda habitual la tuya te la pueden reclamar ya que es segunda vivienda y nunca se puede deducir por ello, ten seguro que te van a reclamar por la deducción si ninguna duda, ya que no has vendido la primera.

Por otro lado para calcular el importe exento por reinversión para tu caso va a ser difícil ya que es sobre el 50% del valor de la nueva vivienda y a esta cantidad le debes restar la cantidad pendiente de amortizar del antiguo préstamo hipotecario y esa cantidad restarla al 50% del precio de la nueva vivienda, puede que luego no cumplas los requisitos para poder deducir por vivienda habitual casi seguro te diría yo tu pareja si que va a tener derecho pero tú no y ojo la reinversión en tu caso va a requerir de un estudio concreto y exhaustivo te recomiendo que busques un buen asesor, ya que este estudio lleva tiempo y en esta web por ejemplo se responden dudas y intentamos ayudar a los usuarios pero para estudios como el tuyo que ocupan una duración determinada y un estudio exacto y detallado en mi caso sólo se lo hago a mis clientes que lógicamente me pagan por ello y vivo de eso, de todas formas espero haberte orientado bien y haberte ayudado dentro de mis posibilidades.

Pero en el caso de que venda la casa este año (tengo previsto venderla en septiembre)¿tengo derecho a reinversión?

Y en caso de no tener derecho ¿sobre que cantidad tengo la obligación de tributar? ¿la ganancia patrimonial debe restar lo que queda del préstamo? Y en ese caso ¿que cantidad es la que debo restar, ya que como indicaba, el préstamo completo, para cancelarlo incluye 2 disposiciones que suman unos 21.000 euros, pero solo unos 3.500 corresponden a la casa original y el resto a la nueva? El caso es que necesito liquidarlo entero para eliminar el hipotecario y dejarlo libre de cargas

Gracias

Pues mira tu resta el valor de venta menos los 3500 ya que no dispusiste de la segunda para la primera vivienda, y eso se lo restas al importe de la hipoteca nueva (el 50% tu parte), el importe de la hipoteca(tu 50%) menos la diferencia anterior ha de ser superior al 50% del importe de la vivienda(50% del valor de compra) ya que en caso contrario no cumples con los requisitos de financiación ajena.

Por otro lado la ganancia patrimonial restas el valor de compra menos el valor de adquisición más todos los gastos, este valor te lo actualiza el programa padre y luego a lo que te quede le aplicas en torno a un 20% y obtienes la ganancia patrimonial.

Hola ume1977,

a ver si he entendido lo que comentas en el último párrafo.

Entiendo que el cálculo que me indicas en el primer párrafo está orientado a saber si puedo deducir gastos de adquisición y/o hipoteca de la nueva vivienda en el IRPF anual ¿es correcto?. En mi caso, y siguiendo tu razonamiento indicas que reste al valor de venta de la antigua casa (supuesta porque aun no se ha vendido) SOLO lo que queda por pagar de la primera disposición del préstamo original, los 3500 euros. Suponiendo que venda por 75000 serian 68.440 euros. Ahora divido la nueva hipoteca (150.000) entre 2 para obtener el 50% y tengo 75.000 a los que les resto el importe anterior y me da 6.560 euros y este importe debe ser superior al 50% del valor de la nueva vivienda (170.000 / 2 = 85.000) PARA TENER DERECHO A DEDUCIRME GASTOS DE HIPOTECA ¿ES CORRECTO? Según este ejemplo, los 6.560 euros no serían superiores ni de lejos a los 85.000 euros ergo no tengo derecho a deducción hasta que haya pagado al menos 85.001 euros de la nueva vivienda ¿ES CORRECTO?

Respecto al segundo párrafo, ¿¿te refieres a la GANANCIA PATRIMONIAL, sobre la que tendré que tributar en el IRPF siguiente a la fecha de venta de la antigua vivienda???. En este caso el cálculo sería con valores relativos EXCLUSIVAMENTE de la casa antigua que se vende. Suponiendo que vendo por 75.000 el cálculo sería VALOR DE COMPRA (precio por el que escritura el nuevo comprador) : 75.000 menos VALOR DE ADQUISICIÓN (27.000) menos GASTOS DE COMPRA : ITP - 1622, OTROS : 300 - TOTAL 1922 menos GASTOS DE VENTA - INMOBILIARIA : 2.000, PLUSVALÍA : 3.060. TOTAL : VENTA (75.000 - 2.000 (INMOBILIARIA) - 3.060 (PLUSVALÍA)) = 69.940 menos COMPRA (27.000 + 1.922 = 28.922 ACTUALIZADO programa PADRE : 38.090) = 31.850 menos el 20% = 25.480 euros

Sobre los 25.480 euros debería aplicar los tramos impositivos previstos para 2012 y 2013 que son 21 % hasta 6.000 euros, 25% de 6.000 a 24.000 euros y 27% en adelante ¿ES CORRECTO? En teoría me daría un impuesto de 21% 6000 = 1.260 + 25% 18000 = 4.500 + 27% 1.480 = 400 TOTAL 1260+4500+400 = 6.160 EUROS ¿SERIA CORRECTA ESTA CIFRA PARA LA TRIBUTACION?

Según esto que planteas, tengo una serie de dudas que te planteo a continuación y necesitaría aclarar :

1º) En el cálculo de la Ganancia Patrimonial a tributar comentas que le aplique en torno a un 20% (lo he subrayado en negrita en el calculo). No entiendo de donde sale esta minoración del 20% ¿puedes aclarármelo?

2º) Otra duda. En dicha Ganancia Patrimonial sobre la que tributo ¿no debería incluir en la minoración lo que me queda por pagar de la primera disposición del préstamo hipotecario original, los 3.500 euros (entiendo que el resto procedente de la segunda disposición utilizada para la nueva casa no ha lugar)?

3º) Por último, aunque mi intención ha sido reinvertir la venta de la casa en la nueva vivienda adquirida desde hace tiempo (de hecho la casa anterior llevaba a la venta bastante antes de adquirir la nueva), parece que las circunstancias (el mercado inmobiliario se ha puesto imposible de vender) han hecho que en teoría no tenga derecho a la Exención por reinversión. Hasta donde yo sé, un supuesto es que debes reinvertir todo el importe obtenido dentro de los 2 años posteriores a la venta, y ese supuesto lo cumpliría, puesto que en cuanto vendiera el dinero iría directo para minorar la nueva hipoteca. El otro supuesto es "darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla". Y es en este supuesto donde tengo dudas. En teoría no lo cumplo (nueva vivienda adquirida el 23 de julio de 2010, y anterior aun no vendida, pero suponiendo que lo haga en septiembre de 2012, son 2 años y 2 meses). Sin embargo, habla de vivienda habitual. La realidad es que a partir de 2010 la nueva se convirtió en mi nueva vivienda habitual, sin embargo el Artículo 54 del RD 439/2007. habla de Concepto de vivienda habitual.
1. Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

Y de momento no han pasado 3 años. Por lo tanto, no puede considerarse como mi nueva vivienda habitual, y por lo tanto la anterior continua siendo mi vivienda habitual.

¿Puedes confirmarme que efectivamente, no hay ningún supuesto en el cual pueda librarme y estar exento?

Gracias

En primer lugar lo del 20% era meramente indicativo si quieres los importes exactos haces el cálculo como muy bien los has hecho tú y te da la cantidad exacta lógicamente yo no me voy a poner a hacértelo en una web de consulta ya que yo trabajo de esto y le cobro a mis clientes por este tipo de estudios, te dije el 20% de la diferencia porque la gente siempre se olvida de meter algún gasto por eso la cifra era meramente indicativa.

En segundo lugar nunca se puede minorar de la ganancia el importe pendiente del préstamo ya que no es un gasto para ti lo único que minoría la ganancia serían los costes de cancelación de dicha hipoteca pero nunca por el principal, el principal es deducible cuando tienes derecho a la deducción por financiación ajena.

Y en tercer lugar lo tienes difícil, difícil para justificar ante una posible inspección de hacienda el concepto de habitualidad es una referencia para marcar las pautas del derecho de deducción por inversión en vivienda habitual, tu vivienda habitual es la nueva en la que estás empadronado y por tanto pongo en cuarentena que la deducción que has estado practicando por la antigua sea válida ya que no constituía tu vivienda habitual, yo en tu caso como asesor te aconsejaría que acudieras a un profesional con experiencia que estudiara bien tu caso y me arriesgaría a la hora de la exención por reinversión en vivienda habitual, cuando vendas la otra casa si la vendes en septiembre aunque pase un poco de tiempo en el importe de la minoración de la hipoteca de la vivienda nueva.

Para justificar dicha reinversión puedes hablar con los futuros compradores y inventarte un contrato de arras con fecha anterior para por lo menos al vencimiento del plazo de los 2 años para tener por lo menos algo al que agarrarte.

Por último espero haberte ayudado, recuerda esto es una web de consulta en general no me puedo exceder tanto en mis exposiciones, ayudamos a la gente de forma desinteresada pero la mayor parte de nosotros vivimos de precisamente cobrar por el asesoramiento a nuestros clientes particulares por ello te ruego que seas comprensivo y que entiendas que estudios más detallados sólo se los hago a personas que me pagan por ello ya que yo vivo de esto, y ayudar a las personas lo único que me produce es satisfacción personal pero comer tengo que comer.

Gracias,

por lo tanto, la reducción del 20% que hecho en el primer cálculo no esta´bien porque ya he hecho el calculo con todos los gastos que puedo minorar. Por lo tanto la base sería 31.850 en vez de los 25.480 euros resultado de aplicar el 20%

Respecto a lo de minorar la ganancia con el importe del principal, me queda claro. Solo los gastos, como los de cancelación de hipoteca.

Y por último, en la actualidad sigo empadronado en la vivienda antigua (llevo 2 años viviendo en la nueva pero aun no estoy empadronado) y por otra parte, solo he realizado dos declaraciones de IRPF desde la adquisición y en ninguna de las 2 he vuelto a deducirme nada de la vivienda antigua. Sin embargo, como ya me comentaste, me he deducido incorrectamente los gastos iniciales de adquisición de la nueva en el 50% (el restante 50% se lo ha deducido mi pareja que no tenía historial de deducciones) en el IRPF del 2011 y en el IRPF del 2012 no he deducido absolutamente nada.

Respecto a lo de acudir a un profesional ya lo he hecho, pero no ha acabado de convencerme su conocimiento y por eso estoy tratando de tener claro si lo que me dice es correcto o no mediante esta consulta. Entiendo perfectamente que no puedas extenderte en cálculos numéricos en esta consulta de tipo genérico.

De todas formas tu ayuda me está resultando utilísima porque estoy aclarando conceptos e ideas que no tenia claras.

Lo que deduzco de todo lo que me has ayudado es que me parece que he tenido la desgracia de pillar las peores condiciones que puedo pillar para una venta y por culpa de ello no voy prácticamente reducir la nueva hipoteca que me quedará mucho mas alta de lo deseable en el caso de que lo venda, lo cual me hace plantearme si es buena idea vender en estos momentos o esperar por si cambia la ley al respecto. Por ejemplo, los que compraron hasta el 31 de 1994 están exentos (la mía es de octubre de 1996). Luego tengo que pagar los tipos mas altos hasta la fecha (21, 25 y 27%) cuando hace unos años era el 18 y luego el 21% y a partir del 2014 será nuevamente el 21%. Y encima he tenido la desgracia de que hayan pasado los 2 años desde que adquirí la nueva vivienda sin haber podido vender la otra, por culpa de la situación de parón inmobiliario que nadie puede comprar nada, y por lo tanto tampoco quedo exento por eso.

Si que me interesa mucho lo que has asesorado al respecto de arriesgarse a la hora de la exención por reinversión en vivienda habitual, cuando venda la otra casa si la vende en septiembre aunque pase un poco de tiempo en el importe de la minoración de la hipoteca de la vivienda nueva. Es decir, ¿planteas que a pesar de haber pasado 2 o 3 meses del plazo, reinvierta el dinero en la nueva hipoteca y la declare como exento en base a pactar con el comprador un supuesto contrato de arras anterior al 23 de Julio? ¿eso podría ser válido?

Muchas gracias por tu ayuda y espero no molestarte más

No me molestas pero quiero que me comprendas imagínate respondo una media de 10 preguntas al día si a cada una le dedico una hora por decir un tiempo serían 10 horas, gratis para ayudar que está muy bien pero también hay que comer y otras cosas al igual que los que preguntáis seguro que cobráis por vuestro trabajo.

Para acabar mi asesoramiento te recomendaría lo siguiente:

Seguir empadronado en la antigua vivienda hasta que vendas la nueva si es que la vendes en septiembre, si no te aprieta la crisis y puedes esperar casi es mejor que esperes, en caso contrario en el momento que la vendas con el dinero que recibas aprovecha para cancelar el importe pendiente de la hipoteca e intenta que en el banco te den un justificante como que tú eres el que cancela la vivienda y no tu esposa, con este documento y un documento de arras anterior puede no es seguro que en hacienda acepten la reinversión, es importante que no te empadrones en la nueva, esto lo dejarías para el momento de la venta de la antigua y en caso de reclamación por parte de hacienda presentarías como justificante de la reinversión la cancelación de la hipoteca individual tuya conforme tu mujer no es la que la ha hecho efectiva y el contrato de arras para inentar justificar que ya tenías antes de los dos años el compromiso de compra no te aseguro que lo puedas hacer pero por probar no pierdes nada.

A ver, cuando hablas de que cancele la hipoteca yo solo sin mu mujer, ¿te refieres a lo que me queda por pagar de la antigua o a la nueva hipoteca??

Si te refieres a la antigua, esa está SOLO a mi nombre, tanto hipoteca como casa, y entiendo que para vender tendré que presentar en el momento de escritura un certificado del banco como que la deuda queda liquidada en ese acto, ya que la liquido con lo que percibo. Y ambos seguimos empadronadas en esta 2 años después, aunque vivimos en la nueva.

Si te refieres a la nueva, esa en efecto está ahora en su segundo año de carencia y esta a nombre de los 2, tanto la casa como la hipoteca. Pero con lo que reciba no puedo cancelar la hipoteca, puedo minorarla, que es lo que pretendo hacer.

Por lo tanto, en el primer supuesto, no me hace falta nada especial del banco porque la casa la vendo yo y liquido su hipoteca yo. En el segundo supuesto, como no la liquido no podría.

¿Si reinvierto y declaro exento con el contrato de arras anterior al 23 de Julio, y me reclama hacienda y no cuela si que me implicaría porque no tendría dinero para pagar lo que me piden ya que lo he reinvertido y ademas ¿conlleva sanciones o intereses de demora?

Por otra parte, me dices que si no me aprieta la crisis es mejor no vender. Sin embargo, las perspectivas para el año que viene aun son peores (el que compre no puede deducir, sube el IVA, etc etc). De momento puedo aguantar porque aun estoy en la carencia de la hipoteca actual, pero en julio del año que viene se activa, y entonces estaré pagando lo de las 2. Y claro va a ser complicado mantener 2 casas con el supuesto de que esto cambie algún año desconocido en el futuro y haya mejores condiciones fiscales o se pueda vender por mas dinero.

Ya que me comentas que das estos servicios profesionales, ¿puedes darme tu contacto privado para preguntarte por dichos servicios? me interesa conocer tarifas etc

Gracias y un saludo

RAul