Préstamo hipotecario

Necesito que alguien me resuelva una gran duda que tengo y transcendental
para mi.
Voy a comprar un piso con los siguientes costes:
Escriturado(11.200.000)
Vivienda 9.900.000 9.900.000
Garaje 1.300.000 1.300.000
Iva 784.000
Notaria 100.000
A.J.D. 59.740
Registro 35.000
Apert. Prest. 0
Total 12.178.740
Mejoras del piso a mi solicitud, hechas por el constructor antes de la
entrega del piso, facturados por el constructor en factura aparte, con iva
7% (No incluidos en escritura del piso, pues no me lo quiere meter como
escriturado, y si me lo mete me cobra dos veces el iva, puesto que estas
mejoras a él se las hace una empresa y le cobra el iva, y si me lo
escritura, luego yo tengo que pagarle otra vez ):
Puertas 142.900
Baños 48.865
Parqué 521.250
Cristales 35.000
Iva 52.361
Total 800.376
Con todo esto el piso me sale por 12.979116 ptas.
Pagos: Dinero propio 4.168.180 de cuenta ahorro vivienda.
Préstamo: Cuanto es lo que puedo pedir, para practicar las
máximas deducciones en IRPF.?
A) Lo escriturado más gastos de adquisición (12.178.740) menos el
dinero propio (4.168.180); ¿Total 8.010.560?
. B) Lo escriturado+ gastos de adquisición+gastos de mejora hechos antes
de la entrega(12.979.116) menos dinero propio 4.168.180, total 8.810.936. Es
la opción que más me interesa.
P.D. Me mosquea mucho el art. 52.2.b del Reglamento del IRPF cuando dice
que no considera como vivienda habitual, las mejoras. ¿Pero estas mejoras
serán, después de la adquisición del piso? ¿Qué pasa si son antes de la
compra?
Podría obligar al constructor, a que me escriturara las mejoras y no me cobrara dos veces el iva, para así poder pedir más prestamos, con todas las garantías del IRPF.?
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Respuesta
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Ciertamente lo que no se considera inversión en vivienda habitual, a efectos del IRPF, son las mejoras realizadas en la vivienda, una vez adquirida, siempre que no supongan un aumento de su superficie útil.
En cuanto a las plazas de garaje, sólo pueden incluirse en el valor de adquisición de la vivienda habitual cuando se compren de forma conjunta e inseparable con la misma y no excedan de dos. Además, deben cumplirse los siguientes requisitos: a) que estén situadas en el mismo edificio que la vivienda; b) que se entreguen en el mismo momento que ésta; y c) que estén en disposición de utilizarse (es decir, que su uso no esté cedido a terceros).
Así pues, las obras de mejora realizadas previamente a la ocupación del piso y cuyo importe conste, en su moento, en la correspondiente escritura de propiedad deben considerarse como parte del valor del mismo.
Ahora bien, si las obras de mejora se las paga usted al constructor "en negro" (sin IVA y sin constar en el precio final de la vivienda), ciertamente no podrá considerarlas a efectos de las deducciones en el IRPF.
Al respecto de su comentario de que le cobran el IVA "dos veces", tenga en cuenta que eso no es cierto. Veamos un ejemplo: cuando usted compra cualquier artículo en un comercio, éste le carga el IVA que corresponda; teniendo en cuenta que el comercio previamente lo ha adquirido a un fabricante o a un distribuidor, habiéndole pagado, a su vez, el IVA correspondiente. ¿Considera usted que ha pagado el IVA dos veces?

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