Impuestos de venta de piso

Por fin podemos comprar una casa, mi pareja y yo. ¿La compramos por 311.000? (+ gastos). ¿Tenemos un piso a la venta por 197.500? ¿Y debemos 123.000? De hipoteca, ¿por lo que nos quedarían 74.500? De beneficio de la venta del piso. El caso es que no queremos dar todo ese dinero para la casa; ¿Queremos dar 30.000? ¿Para la casa y 44.500? Para pagar el camión (¿mi pareja es transportista autónomo y tiene un préstamo para el camión), muebles, etc? ¿El tema está es que de estos 44.500? Habría que pagar el 15% a Hacienda, ¿no? ¿Hay alguna manera de invertirlos en algo pudiendo disponer de ellos o hacer alguna otra operación para no tener que pagar este 15% (6.750?)?
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251.800 pts. Licenciado en Empresariales y asesor de PYMES
La ganancia no son 74.500 euros, eso es lo que Hacienda os pide como importe a reinvertir para que el 100% de la ganancia quede exento.
La ganancia se calcula como la diferencia entre el precio de venta de la vivienda (197.500) menos el precio de compra actualizado (dato que no facilitas).
Necesito que me facilites el precio de compra de la vivienda y la fecha de la misma. Por cierto que no indicas si el piso que se vende es vuestra actual VIVIENDA HABITUAL, porque en caso contrario habría que modificar los cálculos.
Un saludo, en cuanto me envíes los datos que te pido te responderé.
Cierto, he ido demasiado al grano! Disculpa. A ver, nosotros vendemos el piso por 197.500 euros(+lo que añadan la inmobiliaria). En su día (9 de septiembre de 2005) lo compramos por el precio de 130.000 euros + gastos. Hace 1 año y un mes que lo tenemos, así que ahora debemos 123.000 (aprox.) De la hipoteca de este piso.
Sí, esta vivienda es VIVIENDA HABITUAL (no tenemos otra), a parte hace + de 1 año que la tenemos, ¿cierto? Aunque ayer fuimos a hablar con el Banco de la hipoteca y tal, y nos comentó que aunque hiciera más de 1 año, como hacía menos de 3 años (lo que Hacienda dice) no se considera habitual y, que por lo tanto, deberíamos pagar igualmente el 15% tanto si lo reinvertimos como si no. ¿Es así?
Estoy de tantos números que no sé si es mejor invertirlo todo, no invertirlo todo y quitar gastos... no sé. Lo que sé es que si hay algo para "engañar" a Hacienda me apunto porque vaya tela.
Mil gracias por tu atención.
¡Todo más que aclarado! Muchas gracias por tu tiempo.
Tenemos lo siguiente:
¿Es vivienda habitual? De hecho es la casa en la que vivís con habitualidad pero Hacienda exige que para que sea considerada como habitual la vivienda no se venda hasta pasados tres años, salvo que medie un caso de fuerza mayor (matrimonio, divorcio, traslado laboral,...)
Por lo tanto, si no se da ninguno de esos casos y simplemente se cambia de vivienda para ir a otra mejor pierde su consideración de vivienda habitual.
Problemas:
El principal problema que se te presenta ahora es el hecho de que al no ser vivienda habitual no puedas acogerte a la exención por reinversión, pero por desgracia hay más:
- Deducciones ANTES de la compra: Si os dedujisteis por aportaciones a cuenta vivienda para la compra de esta vivienda estas deducciones no son válidas, puesto que la vivienda no es habitual, esto supone que deberíais devolver el importe de estas deducciones (de los últimos 5 años) CON LOS INTERESES DE DEMORA.
- Deducciones DESPUÉS de la compra: Las cantidades por las que os hayáis podido deducir por el préstamo tampoco serán deducibles puesto que no se trataba de vuestra vivienda habitual. Lo mismo que en el caso de la cuenta vivienda, habría que devolver a Hacienda el importe de las deducciones más los intereses de demora.
- Reinversión: Por supuesto no os podéis acoger a este beneficio puesto que la vivienda que se vende no es la habitual. Lo que os ha dicho el del banco es correcto, habrá que pagar ese 15% se reinvierta o no.
Así pues la ganancia sería:
- Precio de venta: 197.500
- Precio de compra 130.000
Precio de compra actualizado: 130.000 x 1.02 = 132.600
Ganancia: 197.500 - 132.600 = 64.900
A pagar a Hacienda: 15% x 64.900 = 9.735
Por lo tanto a Hacienda hay que pagarle:
- IRPF 2006: 9.735 euros por la ganancia patrimonial
- IRPF 2005: Devolución de lo deducido por el préstamo más intereses
- IRPF 2001-2004: Devolución de lo deducido por cuenta vivienda más intereses
NOTA: En el precio de compra incluye TODOS LOS GASTOS que puedas (de inmobiliaria, de formalización del préstamo,...) y lo mismo en el precio de venta, para reducir el importe de la ganancia.
Lamento darte este palo pero Hacienda es bastante estricta en este asunto. Lo único que puedes hacer es ver si la causa del cambio de vivienda entra dentro de las aceptadas para que no pierda su condición de vivienda habitual.

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