Reinversion

Quiero vender mi actual vivienda para compra 92 con iva.El precio de compra de la actual, segun escritura fue de 12'5 millones más 750000 de iva(por cierto el iva se añade al precio compra, no?.De la hipoteca debo unos 6000 euros.La vivienda la quiero vender por 55 millones. y me gustaría reinvertir unos 32(otros 32 mi pareja )Con las ganancias pagaria los 6000 euros restantes de hipoteca. El precio real del piso fue de 16, pero creo que lo que cuenta es lo que consta en la escritura . Con lo obtenido por la venta pagaré 6000 de hipoteca y 3000 de plusvalia (esto repercute en la cantidad a reinvertir, no?) Tengo intención de invertir32 en la nueva vivienda,, mi mujer invertira otros tantos(te comento esto porque no sé si al ser la vivienda a medias , eso hace que para quedar exento de pagar a hacienda por mi parte ,mi reinversión tendría que ser la mitad , es que no lo sé).Crees que es una buena decisión o es un disparate.Cuanto me cobraría hacienda por las ganancias?tú invirtirías más o crees que es una buena opción.Mi duda es si sería conveniente aportar más de cara a obtener más beneficio por la desgravación en el irpf de la nueva vivienda(por cierto me gustaría que me aclares este punto en el sentido de las deducciones por la vivienda en el irpf, porque no se si tengo derecho o no ya que he desgravado por la vieja que compre en el 93 y he estado desgravando desde entonces).Yo hago esto por asegurarme unos ahorrillos pero no sé si es una buena decisión.Me gstaría saber tú que harías aclarándomelo con un ejemplo si fueses tan amable (me refiero a que me lo expliques con cantidades reales basadas en las cifras que te doy).Por ultimo te comento que la vivienda que voy a vender ha sido mi vivienda habitual desde el 93, pero al casarme en marzo de 2006 me he empadronado en el domicilio de mi mujer y creo que la he pifiado por lo de la vivienda habitual de cara a hacienda para disminuir impuesto por reinversion.Crees que hacienda se dara cuenta ya que a ellos no les consta el domicilio donde vivo actualmente (o eso creo yo)? Crees que debería volverme a empadronar de nuevo para que si se dan cuenta yo siempre pueda alegar mi empadronamiento? , crees que hacienda no se dará cuenta? o en caso de que se de cuenta, yo siempre podré alegar que hasta el momento de la venta he seguido recibiendo mis recibos de agua , gas, luz y teléfono?

Muchas gracias por tu respuesta

Espero tu respuesta con verdadera impaciencia , pues creo que eres el mejor en esta materia.Muchas gracias

Perdóname por no haber sido más rápido en la respuesta.Ante todo quiero decirte que tu ayuda es inestimable y tan clara que hasta un lelo en la materia lo entendería.Siento tener que molestarte pero me quedaron en el tintero algunas dudas:
1) Crees que invertir 32m en la nueva vivienda es acertado ?.Tú invertirías más o menos , teniendo en cuenta la exención o un posible rendimiento del dinero no reinvertido que me compensase por lo pagado a hacienda.
2) SI reinvierto por ejemplo 10 millones o sea 42 y luego los recupero de la hipoteca conseguiría matar dos pajaros de un tiro (quedar exento y además disponer de los 10 millones).No sé si esto se puede hacer , me refiero a que hacienda te pille , ya que de cara al banco creo que no deba haber problema.Crees que hacienda me podría pillar ? y en ese caso qué sanción tendría?
3) Sabes si hay alguna alternativa para en caso de no reinventir todo , lo que falte se pueda meter en algún producto financiero que desgrave de cara a hacienda y así no tener que pagar por lo que falte?
4) Se comenta que hay bancos que si pides más dinero de lo que necesitas por lo que te sobre te piden intereses pero tú le dejas el dinero al banco y creo que con los intereses que a su vez te pagan sales ganando .Tienes conocimiento de este tema?
5) Me dices que yo no podré desgravar por en el irpf.Esto sera durante toda la vigencia del préstamo o hasta que hacienda recupere lo que habría desgravado con la anterior vivienda.En caso de ser así me lo podrías aclarar con uno de esos ejemplos tan claros que tu haces, para saber cuando podría empezar a desgravar ( quizás aportando más dinero podría empezar a desgravar antes o no hay posibilidad en cualquier caso)
5) Se podría decir que que mi mujer invierte por ejemplo un 30 y yo un 70% para así poder quedar tabién exento de impuesto? O es una barbaridad y muy arriesgado de cara a hacienda?.
Gracias por todo.Espero tu respuesta

Hola:

1) No te compliques la vida con la rentabilidad de las inversiones, a tí lo que te interesa saber es qué considera Hacienda reinversión, te lo explico:

Para Hacienda, la inversión que se hace en el ejercicio en la compra de vivienda (en este caso REINVERSIÓN) es la cantidad que se paga en EFECTIVO.

¿Qué se considera que se paga en efectivo? Hacienda dice que es lo que no se financia, es decir, la parte para la que no se pide préstamo.

EJEMPLO:
En tu caso quieres comprar una vivienda de 64 millones.

Si pides un préstamo de 30 millones la diferencia (64-30=34) es lo que se invierte en efectivo en el ejercicio.

2) Creo que esta pregunta te la he contestado en la primera respuesta, pero por si acaso lo repito.

En tu caso tienes la opción de reinvertir 32 millones en la nueva vivienda, eso supone que NO PUEDES PEDIR HIPOTECA ALGUNA PARA PAGAR LA VIVIENDA.

Hombre, LEGALMENTE por supuesto que la puedes pedir, pero para Hacienda no contará, será como si has pedido un préstamo para comprarte un coche, sin incidencia fiscal.

3) En tu caso no puedes reinvertir todo aunque quieras. La única opción sería que la casa la compraras tú sólo a tu nombre. Algo que no es posible si estás casado.

Por tanto, se te ha producido un incremento patrimonial por el que tendrás que pagar aproximadamente la cantidad que te calculé arriba. La única opción que tienes de pagar menos por esa cantidad es tener una pérdida patrimonial generada también hace más de un año.

Me explico, si tienes unas acciones compradas hace más de un año y que tienen pérdidas puedes aprovechar para venderlas ahora y compensar así las pérdidas con las ganancias de la vivienda.

Vas a perder lo mismo con las acciones pero por lo menos pagarás menos impuestos. Si vendes las acciones otro año con pérdidas y no tienes ganancias para compensar perderás lo mismo con la operación pero ni siquiera podrías tener un ahorro fiscal.

Fuera de esto no queda nada más, debes pagar por la ganancia obtenida.

4)Lo único que me suena similar a lo que comentas es la hipoteca remunerada que anuncia algún banco. Lo que este banco ofrece es una cuenta que se remunera al mismo tipo de interés que la hipoteca siempre que tengas un saldo mínimo.

Es un producto interesante si tienes capacidad de ahorro y no te interesa amortizar el préstamo por encima de los límites fiscales.

5) En tu ejemplo y dado los importes de los que estamos hablando no te podrás deducir por nada.

Lo que Hacienda señala es que el importe reinvertido no es deducible como inversión en vivienda.

Si la vivienda costara 50 y hubieras reinvertido 20 efectivamente en el momento que hubieras pagado 20 podrías empezar a deducirte por los 30 restantes.

En tu caso no es así, puesto que reinviertes por el 100% del valor de la nueva vivienda y no quedan restos por lo que puedas deducirte posterioremente.

6) No es posible aplicar porcentajes diferentes en el caso de matrimonio puesto que se supone que la vivienda será un bien ganancial y ello quiere decir que la propiedad del mismo es del 50% para cada uno.

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SOLUCIÓN:
La única solución que veo para pagar lo mínimo de impuestos es si sólo tú haces la declaración de la renta.

Si tu mujer no tiene ingresos y hacéis una declaración conjunta (y fiscalmente os interesa hacerla) entonces cabe la posibilidad de sumar todos los importes.

En este caso se podría llegar a reinvertir el total de lo que recibes por por la venta de la anterior vivienda (habíamos calculado 324.556,66 euros)

* Esto permitiría aplicar la Exención por Reinversión al 100% de la ganancia.

Quedaría aún una parte del valor de la nueva vivienda que se pagaría mediante préstamo que sería deducible anualmente. Este importe sería aproximadamente la diferencia entre 64 millones (384.647,75 euros) menos lo reinvertido: 324.556,66: 60.091,09 euros

Esa es la única opción que veo. En caso de hacer declaraciones por separado no es posible esta opción.

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CONSEJO:
Creo que la mejor opción es que te acojas a la exención por reinversión por el importe máximo que te sea posible.


Un saludo, espero que te haya podido aclarar algo más tu cuestión. Un saludo y no olvides puntuar

Hola:

Vale, entiendo la situación. Bien, las respuestas en este caso son las siguientes:

1: No te voy a decir lo que tienes que hacer, te voy a dejar las claves para que lo calcules tú mismo.

Por cada euro que que reinviertas te ahorras un 7,2% en impuestos a pagar HOY, lo que viene a suponer que tienen esa rentabilidad.

A ese ahorro hay que sumare los intereses que no pagarías porque no pedirías un préstamo, calcula un mínimo del 4% anual.

Lo que tienes que hacer para ver si te renta más una cosa que otra es calcular, si conoces de una inversión SEGURA, o que por lo menos tiene un riesgo limitado y que te rente más que eso, adelante, no reinviertas e invierte en ello. Sin embargo me parece que es poco probable.

Te lo dejo en números para que puedas decidir mejor:
a: Reinvertir sólo 32 millones SUPONE:
- En 2006: Disponer de 133.000 euros para invertir
- En 2007: Pagar 9.476,64 euros por incremento patrimonial (IRPF)
- Desde 2007: Pagar cerca de 2000 euros en intereses del préstamo (sólo por la mitad de los 30 millones y ya descontado el ahorro fiscal)

Para quedarte a cero deberías buscar una inversión que, por lo menos ofrezca esos rendimientos.

b: Reinvertirlo TODO supone:
- En 2006: Disponer de 0 para inversiones
- En 2007: Pagar 0 por ganancia patrimonial
- De 2007 en adelante: No pagar intereses

Ahora te toca a ti valorarlo, lo siento pero en este tipo de decisiones no puedo meterme más, es algo personal, hay gente que prefiere tener dinero en la cuenta aunque sea a costa de tener un préstamo y otros que prefieren cancelar sus deudas aunque eso les suponga no tener un duro en la cuenta. Aunque el resultado neto puede parecer el mismo (uno no tiene nada y el otro tiene 1000 pero debe otro tanto) sicológicamente cada uno es diferente.

RECOMENDACIÓN
Haz lo que quieras, pero ten una cosa en cuenta: Puedes reinvertirlo todo y al mismo tiempo pedir el préstamo, lo que no puedes hacer es declarar ese préstamo a Hacienda porque, de hecho, no será deducible en ningún modo.

Puede que te interese esta "tercera vía", es legal puesto que se puede pedir un préstamo hipotecario que no tiene que ser obligatoriamente destinado a la compra de una vivienda.

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PREGUNTA 2:
Creo que viene un poco al caso de esta "tercera vía". Yo no me arriesgaría, es cierto que puedes pedir un préstamo de 30 y destinar sólo 20 a la vivienda, pero estás jugando con el criterio del liquidador y es algo con lo que yo no me metería.

De otra manera: Entiendo que sugieres pagar en efectivo 42 millones y seguir pidiendo un préstamo de 30. Es posible pero peligroso, no es que Hacienda te "pille", es que puede determinar que la reinversión es menor de la declarada. Si eso ocurriera deberías DEMOSTRAR que el dinero extra que has pedido no es para la compra de la vivienda.

Personalmente procuraría evitar esta vía, entiendo que es un problema para tí pero creo que es lo mejor.

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PREGUNTA 5:
En el caso de que la vivienda cueste 92+2=94 millones la cuenta cambia:
Reinviertes 32 millones en efectivo
Tu mujer invierte 32 millones en efectivo

(Supongo que la compra se hace en 2006)

DEDUCCIONES FISCALES:
TÚ:
A: Por lo reinvertido tendrías la opción de acogerte a la exención por reinvesión
B: Además podrás desgravarte, de la manera normal, por las cuotas pagadas del préstamo hasta fin de año, puesto que son importes por encima de la parte acogida a la exención.
C: En años posteriores te podrás deducir por los pagos de las cuotas del préstamo de la misma manera que ahora.
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TU MUJER:
Supongo que es su primera vivienda:
A: Por el pago de 32 millones se podrá deducir por inversión en vivienda un importe en 2006 de 1,5 millones (9015 euros), ya que 32 millones está muy por encima de este límite.
B: En años posteriores se podrá deducir por los pagos de las cuotas del préstamo de la misma manera que tú ahora.

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NOTA IMPORTANTE:

RECUERDA: la inversión en vivienda, el préstamo,... se considera por defecto al 50% para cada uno, si pides un préstamo de 30 millones no puedes decir que tu mujer pide 20 y tú 10.

En cualquier caso, si la nueva vivienda cuesta 94 millones (unos 565.000 euros) lo máximo que tú puedes declarar como reinversión es la mitad: 282.500 euros, con lo que no llegas al total que deberías reinvertir.

ÚLTIMA POSIBILIDAD QUE SE ME OCURRE:
Fiscalmente la inversión en vivienda es particular (por persona) si la declaración es individual. Esto os deja abierta una posibilidad que es la siguiente:

Tú inviertes en efectivo tu mitad: 282.500 euros

Tu mujer invierte 102.500 euros en efectivo y pide un préstamo de 180.000 euros (unos 30 millones)

El "truco" estaría en que el préstamo sólo podría estar a nombre de tu mujer. El banco no te va a poner problemas si tú apareces como avalista, pero no podrías ser titular.

De esta manera tú pagarías por la parte que no puedas reinvertir y tu mujer se deduciría anualmente por el pago de los intereses de SU prestamo.

Al mismo tiempo dispondrías de ese dinero extra que quieres para tener liquidez.

Consulta con el notario si es posible pedir este préstamo, lo digo por si existiera algún impedimento legal por el régimen legal del matrimonio, pero si es posible es una "CUARTA VÍA".

Un saludo, espero que esta vez si haya podido ayudarte en tu cuestión. Por favor no olvides puntuar la respuesta

Hola:

Cada nueva pregunta que planteas parece un examen, si no te importa copio tu ejemplo y lo paso a una antigua profesora de fiscalidad para la evaluación de junio (es broma).

Vamos a aclarar los conceptos:

Todos los cálculos hechos para tener en cuenta los ahorros fiscales, deducciones posibles,... están hechos POR LA MITAD DE LA INVERSIÓN.

Ten en cuenta que la compra de la vivienda la harás con tu mujer al 50%, por lo que de los 94 millones aproximadamente, A EFECTOS DE HACIENDA, tu inversión es de la mitad (47 millones).

Los 2000 euros de intereses son LA MITAD de lo que se pagaría por un préstamo de 32 millones.

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ACLARACIÓN A LA PREGUNTA 1:
- Sé que vas a pedir 32 millones de préstamo, la cuestión es si vas a DECLARAR A HACIENDA ese préstamo como para la compra de vivienda o si no lo vas a hacer.

El cálculo comparativo sería de cara al efecto FISCAL de estas dos opciones:
- Declaras A HACIENDA que reinviertes todo
- Declaras A HACIENDA que pides un préstamo

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ACLARACIÓN A LA RECOMENDACIÓN:
Puedes pedir un préstamo parar la compra de la vivienda peroo es tu opción el declararlo a Hacienda o no, no se trata de engañar a Hacienda sino de ejercitar una opción fiscal u otra.

Cuando te digo: pedir el préstamo y no declararlo no es necesario que andes a escondidas, simplemente no le dices a Hacienda que has pedido el préstamo y punto, no es nada ilegal.

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ACLARACIÓN A LA PREGUNTA 5:
Hay un problema de cálculo que tiene que ver son algo señalado arriba, te lo indico:

"- En 2007: Pagar 0 por ganancia patrimonial": No es correcto pues como te calculaba, lo máximo que puedes DECLARAR COMO REINVERSIÓN EN EFECTIVO es la mitad de los 94 millones (unos 282.500 euros), lo que supondría pagar en 2007 por plusvalías la parte proporcional (3.014 euros)

Así pues, con un valor de la nueva vivienda de 94 millones puede darse la siguiente situación:

1: Si es posible el préstamo se pide a nombre sólo de tuu mujer (tu como avalista, no como titular)

2: La inversión de cada uno de vosotros en la vivienda es de 47 millones

3: Tu mujer declara:
- Inversión en 2006: 102.500 euros
- Inversión en préstamo: 180.000 euros

4: Tú declaras:
- Inversión en efectivo (y te acoges a la exención por reinversión): 282.500 euros

RESULTADO:
Tú pagarás en 2007 en concepto de ganancia patrimonial unos 3014 euros, que es lo mínimo que puedes llegar a pagar.

Espero haber aclarado tus dudas. Un saludo y no olvides puntuar

Hola:

Vamos a tratar de simplificar la respuesta para que lo podamos ver más claro.

Elementos de partida:
- Tienes una ganancia patromonial de 155.075,06 euros por la venta de tu anterior vivienda
- Esa ganancia te supondrá pagar a Hacienda en 2007 una cantidad de 23.261,26 euros
- Junto con tu mujer vas a comprar una vivienda de 94 millones (564.951,38 euros-> 565.000 euros)
- Junto con tu mujer vas a pedir un préstamo de 32 millones (192.000 euros)

Estos son los datos de partida. Ahora, las opciones que tenéis tanto tú como tu mujer son:

OPCIÓN 1:
* Tú: Reinvertir parte de lo obtenido por la venta de la vivienda anterior para acogerte a la exención por reinversión.
* Tu mujer: si es su primera vivienda deducirse por su compra como tal.

OPCIÓN 2:
* Tú: No reinvertir NADA y pagar por el total de la ganancia obtenida.
* Tu mujer: Igual que antes.

Bien, hasta aquí todo más o menos claro. Las dudas se te plantean cuando pides un préstamo y al mismo tiempo le dices a Hacienda que inviertes todo el dinero en efectivo.

Por defecto Hacienda se cree lo que le dicen los contribuyentes. En un primer momento tan sólo se corrigen los errores de tipo aritmético y aquellos de los que Hacienda tiene constancia (por ejemplo, si no incluyes unos ingresos de los intereses del banco Hacienda lo corregirá)

Sin embargo, estas cuestiones de vivienda no se comprueban salvo que exista una inspección fiscal, aunque sí es verdad que sabe que has pedido un préstamo, pero no de qué tipo.

CONCRETANDO EN TU CASO:
De las dos opciones que planteamos (reinversión o no)estas son las alternativas que tenéis tú y tu mujer:

OPCIÓN 1 (Las mismas de un poco más arriba)
* Tú declaras que reinviertes todo lo que puedes, en este caso el 50% del valor de la nueva vivienda que supone unos 282.500 euros. Como no llegas a todo lo que tienes que reinvertir en 2007 pagarás algo en el IRPF en concepto de Ganancia patrimonial (unos 3.014 euros).
A cambio ya no podrás deducirte NADA MÁS por la compra de esta vivienda
* Tu mujer: Declarará la compra del 50% de la vivienda y un préstamo por los 32 millones. Eso supone que tu mujer compra su mitad por 282.500 euros y pide un préstamo, ELLA SOLA, de 192.000 euros.

Tu mujer se deducirá anualmente como inversión en vivienda por las cuotas del préstamo más las amortizaciones anticipadas que pueda hacer.

REQUISITOS FUNDAMENTALES PARA ESTO:
- Que presentéis declaraciones de Hacienda separadas
- Que el préstamo esté sólo a nombre de tu mujer. No creo que fuera necesario al 100%, pero queda mucho más claro de cara a Hacienda. Se podría justificar esta sitiuación incluso con un préstamo con los dos como titulares pero no quiero liarte más.

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OPCIÓN 2: No reinvertir
Sin problemas, tanto tú como tu mujer declararéis la compra de una nueva vivienda, fiscalmente se os atribuirá el 50% de la misma a cada uno y lo mismo con el préstamo.

Tanto tú como tu mujer os podréis deducir desde el primer euro en las mismas condiciones que para la compra de una nueva vivienda

ESO SÍ: en 2007 deberás pagar por el 100% de la ganancia patrimonial generada, lo que te supondrá pagar 23.261,26 euros.

Espero que con este resumen te haya quedado más claro. Tanta cifra y tanto mensaje que hasta yo me lio con los números. Un saludo y no olvides puntuar

Hola:

No puedes deducirte porque la norma marca que si te acoges a la exención por reinversión no te puedes deducir por ese mismo importe como inversión en vivienda.

Si lo hicieras te estarías beneficiando dos veces por una misma operación, por un lado no pagas por la plusvalía y por otro te deduces, tienes que elegir: O pagar la plusvalía y deducirte o no pagar la plusvalía pero tampoco deducirte.

Caso de hacerte el orejas y no declarar la venta de la anterior vivienda tienes cinco años de espera en los que Hacienda puede venirte con la nota. Si no declaras la venta y Hacienda se entera de la misma tendrás una inspección.

Por de pronto tendrás que pagar una multa porque el importe de la deuda es grande.

A esto habrá que sumar los intereses de demora por el tiempo que pase desde que tenías que haber pagado hasta el momento en el que pagues.

Lo de delito no lo sé, pero no te recomiendo que intentes esta operación con algo que está tan documentado como una compra de vivienda.

Un saludo, espero haberte podido ayudar con mi aportación. Por favor no olvides puntuar