Ganancias patrimoniales...venta/compra de vivienda
¿He vendido mi casa en 2005 por 345.000?, era mi vivienda habitual para 6 años. ¿La casa compre en 1999 por 125.000?, ¿Quiere decir que la ganancia es 220.000?. ¿Para estos 220.000? Tendría que pagar las ganancias patrimoniales (dicha plusvalía).
He comprado una casa nueva en 2004 (quiere decir un año antes), como primera vivienda nueva, ahora esta a nombre de mi novia y de mi. ¿El valor de escritura es de 380.000?. Como están los 2 nombres en la escritura solo puedo invertir hasta la midad de la casa, ¿quiere decir puedo invertir 190.000?.
¿Entonces la diferencia de la ganancia de 220.000?-¿190.000? ¿De inversión a la casa nueva son 30.000?. ¿Sobre estos tengo que pagar las ganancias patrimoniales de 15%?
He invertido toda la ganancia de la casa vendida para amortizar la hipoteca de la casa nueva (con recibo bancario documentado).
¿Seria entonces una donación a mi novia? Es poco probable que se lo miren en hacienda me han dicho.
¿Tengo qué pagar entonces los 15% o no?
En el caso de que si:
¿Qué puedo hacer para reducir esta cantidad grande de plusvalía? ¿En qué puedo invertir? (¿Queda también abierta una hipoteca de 50.000?).
Para reducir la plusvalía también cuentan costes de notario, costes de fincas, impuestos etc de la compraventa, ¿inversiones en reformas en la casa?
Mi objetivo es reducir la plusvalía (¿se entiende no?)
¿Qué efecto tiene la compra antes de la venta? No quería vender antes de comprar, claro!
Muchas gracias por la ayuda! Norbert
He comprado una casa nueva en 2004 (quiere decir un año antes), como primera vivienda nueva, ahora esta a nombre de mi novia y de mi. ¿El valor de escritura es de 380.000?. Como están los 2 nombres en la escritura solo puedo invertir hasta la midad de la casa, ¿quiere decir puedo invertir 190.000?.
¿Entonces la diferencia de la ganancia de 220.000?-¿190.000? ¿De inversión a la casa nueva son 30.000?. ¿Sobre estos tengo que pagar las ganancias patrimoniales de 15%?
He invertido toda la ganancia de la casa vendida para amortizar la hipoteca de la casa nueva (con recibo bancario documentado).
¿Seria entonces una donación a mi novia? Es poco probable que se lo miren en hacienda me han dicho.
¿Tengo qué pagar entonces los 15% o no?
En el caso de que si:
¿Qué puedo hacer para reducir esta cantidad grande de plusvalía? ¿En qué puedo invertir? (¿Queda también abierta una hipoteca de 50.000?).
Para reducir la plusvalía también cuentan costes de notario, costes de fincas, impuestos etc de la compraventa, ¿inversiones en reformas en la casa?
Mi objetivo es reducir la plusvalía (¿se entiende no?)
¿Qué efecto tiene la compra antes de la venta? No quería vender antes de comprar, claro!
Muchas gracias por la ayuda! Norbert
1 respuesta
Respuesta de caos511
1
Lo primero que tienes que hacer es obtener la ganancia patrimonial de la siguiente forma:
Valor de adquisición = 125.000 + Gastos de compra e hipoteca (notario, impuestos, registro,?) Al haberla adquirido en 1999, tienes que actualizar dicho valor, ¿o sea el resultado anterior lo multiplicas por 1? 1482 y así obtienes el valor de adquisición actualizado.
Valor de venta = 345.000? Gastos de compra (¿Notaria, plusvalía ayunt, comisión,?)
Ganancia patrimonial = Valor de Venta ? Valor de Compra Actualizado.
En principio sobre la ganancia patrimonial tienes que tributar un 15%.
Segundo: Exención por reinversión. Esta exención no se trata de reinvertir la ganancia patrimonial, sino el liquido resultante por la venta. O Sea, ¿si Valor de venta? La cancelación de hipoteca que tuvieras pendiente. P.Ejemplo. Si vendes en 100 y tenias una hipoteca de 50, tendrías que reinvertir 50, no la ganancia patrimonial.
Si reinviertes un importe inferior, la exención seria sobre el mismo % que la reinvesion, o sea, en el ejemplo, si reinviertes 40 (80% de 50), la exención seria sobre el 80% de la ganancia patrimonial.
En tu caso los 190.000 aportados como amortización anticipado de la hipoteca, en ningún caso se consideraría donación a tu novia, y si como reinversión para ti, siempre que puedas documentar que dicha aportación es tuya, que es el caso.
Con respecto a la compra anterior no tiene, ninguna incidencia, solo comprobar bien los aportaciones realizados, tanto con financiación ajena, como propia, para calcular correctamente el importe de la reinversión. Y ten en cuenta que los gastos de la compra de la nueva también se cuentan para la reinversión.
Valor de adquisición = 125.000 + Gastos de compra e hipoteca (notario, impuestos, registro,?) Al haberla adquirido en 1999, tienes que actualizar dicho valor, ¿o sea el resultado anterior lo multiplicas por 1? 1482 y así obtienes el valor de adquisición actualizado.
Valor de venta = 345.000? Gastos de compra (¿Notaria, plusvalía ayunt, comisión,?)
Ganancia patrimonial = Valor de Venta ? Valor de Compra Actualizado.
En principio sobre la ganancia patrimonial tienes que tributar un 15%.
Segundo: Exención por reinversión. Esta exención no se trata de reinvertir la ganancia patrimonial, sino el liquido resultante por la venta. O Sea, ¿si Valor de venta? La cancelación de hipoteca que tuvieras pendiente. P.Ejemplo. Si vendes en 100 y tenias una hipoteca de 50, tendrías que reinvertir 50, no la ganancia patrimonial.
Si reinviertes un importe inferior, la exención seria sobre el mismo % que la reinvesion, o sea, en el ejemplo, si reinviertes 40 (80% de 50), la exención seria sobre el 80% de la ganancia patrimonial.
En tu caso los 190.000 aportados como amortización anticipado de la hipoteca, en ningún caso se consideraría donación a tu novia, y si como reinversión para ti, siempre que puedas documentar que dicha aportación es tuya, que es el caso.
Con respecto a la compra anterior no tiene, ninguna incidencia, solo comprobar bien los aportaciones realizados, tanto con financiación ajena, como propia, para calcular correctamente el importe de la reinversión. Y ten en cuenta que los gastos de la compra de la nueva también se cuentan para la reinversión.
Hola de nuevo
Primer muchísimas gracias por la respuesta tan clara.
Me queda una ultima pregunta para aclararlo: para la revaloracion de la casa heas dicho un multiplicador de 1,1482. Supongo que es para barcelona. La casa esta en Sitges. Afecta al multiplicador o es el mismo (creo que depende de la cuidad)
Gracias de nuevo, si que eres experto!
Primer muchísimas gracias por la respuesta tan clara.
Me queda una ultima pregunta para aclararlo: para la revaloracion de la casa heas dicho un multiplicador de 1,1482. Supongo que es para barcelona. La casa esta en Sitges. Afecta al multiplicador o es el mismo (creo que depende de la cuidad)
Gracias de nuevo, si que eres experto!
HOla,
me has ayudado mucho con tus respuestas, mis dudas se han aclarados. Eres un real todoexpertos. Muchas gracias!
me has ayudado mucho con tus respuestas, mis dudas se han aclarados. Eres un real todoexpertos. Muchas gracias!
Ese coeficiente de actualización es para toda españa, independientemente de la ciudad. Este coeficiente se publica todos los años en la ley de presupuestos, en este caso LEY 30/2005, de 29 de diciembre, articulo 57.
