Anónimo
Sobre ganancias patrimoniales
Estimado experto Jabml: he seguido atentamente las respuestas dadas por Vd. A las diversas cuestiones que le han planteado, y es por ello por lo que me atrevo a plantearle un caso relativo a ganancias patrimoniales por la compra-venta de una vivienda no habitual, por si tiene la amabilidad de corregirme en lo que pueda haber fallado:
ES REALIDAD: Con fecha 7-11-1994 adquirí a un Patronato una vivienda y la escrituré a nombre de mis tres hijos mayores de edad, quedando fuera otros dos menores, con la intención de algún día escriturar también a su nombre, y siendo a mi cargo todos los gastos que se originaron y se originen; siendo en aquella fecha los siguientes
Precio de compra 2.237.255.- ¿Pts 13.446,17?
ITP 134.235.- ¿Pts 806,77?
Notaría 20.568.- ¿Pts 123,62?
Registro 15.525.- ¿Pts 93,91?
T O T A L 2.407.255.- Pts 14.470,47 ?
La vivienda quiero escriturarla este año a nombre de los cinco hijos, puesto que me han dicho que aunque uno es menor, se puede hacer (¿Cómo lo haría ¿).
Desconozco la Plusvalía, ¿pero la valoro en 150?, aplicaré un coeficiente corrector de actualización para el año 2005 de 1,1690 y según la Consejería de Hacienda de mi Comunidad, ¿el valor que se le asignaría la vivienda sería de 108.000?, por lo que mis tres hijos propietarios actuales,¿? ¿VENDERÍAN? A sus otros dos hermanos los DOS QUINTOS de la propiedad total, perteneciéndoles a cada uno UN QUINTO de la misma.
En los cálculos voy a aplicar un 6% para ITP, ¿16% de IVA para Notario y Registro y deducción del 11,11% en las Ganancias por pasar? ¿1 año? Hasta 31-12-1986
Valor de compra actualizado 14.470,47*1,1690 = 16.915,98 ?
Valor de compra de los 2/5 actualizado (16.915,98*2/5) = 6.766,39 ?
Valor de ?venta? De los 2/5 (108.000*2/5) = 43.200,00 ?
Valor 2/5 posible plusvalía = 60,00 ?
¿Impuesto ITP sobre valor? ¿Venta? 2.592,00?
¿Gastos de notaria en la? ¿Venta?
¿Hasta 6.010,12? 90,00?
¿Exceso hasta 30.050,61? Al 4,5? (24.040,40*4,5? ) 108,18?
¿Exceso hasta 43.200,00? Al 1,50? (13.149,39*1,5? ) 19,72?
¿TOTAL 217,90? ¿Total con 16% de iva?. 252,76?
¿Gastos de registro en la? ¿Venta?
¿Hasta 6.010,12? 24,04?
¿Exceso hasta 30.050,61? Al 1,75? (24.040,40*1,75? ) 42,07?
¿Exceso hasta 43.200,00? Al 1,25? (13.149,39*1,25? ) 16,44?
¿TOTAL 82,55?
¿Total con 16 % de iva? .. 95,76?
Ganancia patrimonial
¿Valor de venta 43.200,00?
¿Plusvalía - 60,00?
¿Valor de compra actualizado - 16.915,98?
¿Ganancia 26.224,02?
Ganancia Patrimonial (¿Ganancia? 11,11% Ganancia) = 23.310,53?
PAGO A HACIENDA 23.310,53*18% = 4.195,90 ?
¿PAGO NOTARIO 252,76?
¿PAGO REGISTRO 95,76?
¿Pago plusvalía 60,00?
¿TOTAL PAGOS INELUDIBLES 4.604,42?
¿Pago Impuesto ITP sobre valor? ¿Venta? 2.592,00?
Hasta aquí mi consulta en cuanto a operaciones, pero desearía saber si puedo especificar en las escrituras que TODOS LOS GASTOS ( ITP, NOTARIO, REGISTRO, HACIENDA ) sean abonados por el vendedor, y así, si esto es posible, el valor ganancial se reduciría en la suma de ITP, NOTARIA Y REGISTRO.
Así mismo preguntar si se puede escriturar a nombre de la hija que aún no ha cumplido los 18 años y cómo lo haría. Muchas gracias
ES REALIDAD: Con fecha 7-11-1994 adquirí a un Patronato una vivienda y la escrituré a nombre de mis tres hijos mayores de edad, quedando fuera otros dos menores, con la intención de algún día escriturar también a su nombre, y siendo a mi cargo todos los gastos que se originaron y se originen; siendo en aquella fecha los siguientes
Precio de compra 2.237.255.- ¿Pts 13.446,17?
ITP 134.235.- ¿Pts 806,77?
Notaría 20.568.- ¿Pts 123,62?
Registro 15.525.- ¿Pts 93,91?
T O T A L 2.407.255.- Pts 14.470,47 ?
La vivienda quiero escriturarla este año a nombre de los cinco hijos, puesto que me han dicho que aunque uno es menor, se puede hacer (¿Cómo lo haría ¿).
Desconozco la Plusvalía, ¿pero la valoro en 150?, aplicaré un coeficiente corrector de actualización para el año 2005 de 1,1690 y según la Consejería de Hacienda de mi Comunidad, ¿el valor que se le asignaría la vivienda sería de 108.000?, por lo que mis tres hijos propietarios actuales,¿? ¿VENDERÍAN? A sus otros dos hermanos los DOS QUINTOS de la propiedad total, perteneciéndoles a cada uno UN QUINTO de la misma.
En los cálculos voy a aplicar un 6% para ITP, ¿16% de IVA para Notario y Registro y deducción del 11,11% en las Ganancias por pasar? ¿1 año? Hasta 31-12-1986
Valor de compra actualizado 14.470,47*1,1690 = 16.915,98 ?
Valor de compra de los 2/5 actualizado (16.915,98*2/5) = 6.766,39 ?
Valor de ?venta? De los 2/5 (108.000*2/5) = 43.200,00 ?
Valor 2/5 posible plusvalía = 60,00 ?
¿Impuesto ITP sobre valor? ¿Venta? 2.592,00?
¿Gastos de notaria en la? ¿Venta?
¿Hasta 6.010,12? 90,00?
¿Exceso hasta 30.050,61? Al 4,5? (24.040,40*4,5? ) 108,18?
¿Exceso hasta 43.200,00? Al 1,50? (13.149,39*1,5? ) 19,72?
¿TOTAL 217,90? ¿Total con 16% de iva?. 252,76?
¿Gastos de registro en la? ¿Venta?
¿Hasta 6.010,12? 24,04?
¿Exceso hasta 30.050,61? Al 1,75? (24.040,40*1,75? ) 42,07?
¿Exceso hasta 43.200,00? Al 1,25? (13.149,39*1,25? ) 16,44?
¿TOTAL 82,55?
¿Total con 16 % de iva? .. 95,76?
Ganancia patrimonial
¿Valor de venta 43.200,00?
¿Plusvalía - 60,00?
¿Valor de compra actualizado - 16.915,98?
¿Ganancia 26.224,02?
Ganancia Patrimonial (¿Ganancia? 11,11% Ganancia) = 23.310,53?
PAGO A HACIENDA 23.310,53*18% = 4.195,90 ?
¿PAGO NOTARIO 252,76?
¿PAGO REGISTRO 95,76?
¿Pago plusvalía 60,00?
¿TOTAL PAGOS INELUDIBLES 4.604,42?
¿Pago Impuesto ITP sobre valor? ¿Venta? 2.592,00?
Hasta aquí mi consulta en cuanto a operaciones, pero desearía saber si puedo especificar en las escrituras que TODOS LOS GASTOS ( ITP, NOTARIO, REGISTRO, HACIENDA ) sean abonados por el vendedor, y así, si esto es posible, el valor ganancial se reduciría en la suma de ITP, NOTARIA Y REGISTRO.
Así mismo preguntar si se puede escriturar a nombre de la hija que aún no ha cumplido los 18 años y cómo lo haría. Muchas gracias
1 Respuesta
Respuesta de jabml
1
A ver si me he enterado bien.
En cuanto a lo de escriturar a nombre de sus hijos menores, no hay problema, usted los representa y asunto concluido, cuando sean mayores de edad, ya serán ellos los que tengan poder de decisión sobre ese inmueble.
En las escrituras puede especificar que los gastos corran por cuenta de quien acuerden las partes.
El valor de compra actualizado creo que es erróneo ya que se ha puesto el total en vez del correspondiente a 2/5.
Lo que se paga a hacienda es un 15% no un 18%.
TEnga en cuenta si sus hijos tienen dinero para comprar estos 2/5 ya que de lo contrario también estaríamos ante un supuesto de donaciones que tributan en la comunidad autónoma a la que pertenezca. Si hay algo que no le he contestado me lo dice y me lo concreta para responderle.
En cuanto a lo de escriturar a nombre de sus hijos menores, no hay problema, usted los representa y asunto concluido, cuando sean mayores de edad, ya serán ellos los que tengan poder de decisión sobre ese inmueble.
En las escrituras puede especificar que los gastos corran por cuenta de quien acuerden las partes.
El valor de compra actualizado creo que es erróneo ya que se ha puesto el total en vez del correspondiente a 2/5.
Lo que se paga a hacienda es un 15% no un 18%.
TEnga en cuenta si sus hijos tienen dinero para comprar estos 2/5 ya que de lo contrario también estaríamos ante un supuesto de donaciones que tributan en la comunidad autónoma a la que pertenezca. Si hay algo que no le he contestado me lo dice y me lo concreta para responderle.
Tiene razón en cuanto a que he puesto el valor actualizado del total y no de los 2/5; rectificaré mis cuentas.
Pregunto si el procedimiento seguido en los cálculos es el correcto, con errores puntuales de cifras y aproximaciones.
Gracias por insinuarme lo de la donación pero la verdad es que quien paga al final soy yo, y no creo que hacienda investigue de donde sale el dinero.
Si quiere Vd. contestar a algo de esto, lo leeré atentamente, pero si no es así, sepa que mi valoración es de MUY BIEN
Pregunto si el procedimiento seguido en los cálculos es el correcto, con errores puntuales de cifras y aproximaciones.
Gracias por insinuarme lo de la donación pero la verdad es que quien paga al final soy yo, y no creo que hacienda investigue de donde sale el dinero.
Si quiere Vd. contestar a algo de esto, lo leeré atentamente, pero si no es así, sepa que mi valoración es de MUY BIEN