Plusvalía de una compraventa

Ante todo tranquilo porque la venta al ser en 2005 no la deberás declarar hasta mayo de 2006, ¿pero imagino que querrás tener claro los números a pagar no?
También decirte que para la declaración de 2004 NO deberás hacer nada especial, sino seguir desgravando por tu piso que es tu vivienda habitual y a fecha 31.12.04 todavía no lo has vendido. La segunda vivienda que te has comprado en el 2004 no desgrava.
Y para lo de la venta...
A ver... en el 99 compras un piso solo a tu nombre por 65.000, que es tu vivienda habitual y en 2005 la vendes por 345.000
Tus ganancias patrimoniales (no plusvalía) son, en principio, los 280.000 que comentas, pero deberás tener en cuenta:
1º)que el piso que compraste en el 99 por 65000 ahora se ha revalorizado con el paso de los 6 años (este importe lo calcula el programa de la renta automáticamente)
2º) que deberás añadir al valor de la compra los gastos que tuviste en su día (gastos de notario, escrituras, bancarios, etc...)que también se revalorizan
En cuanto a los 345.000 de la venta, también deberás descontar los gastos que te haya ocasionado (impuesto municipal de plusvalía, inmobiliaria, gastos de cancelación de hipoteca si la hay, etc...)
Con todo esto los 280.000 quedarán reducidos en los importes de los gastos de compra y venta, y de revalorización.
El importe resultante es el que tributa al 15% pongamos por ejemplo 260.000
Puedes quedar exento del impuesto (totalmente o en la parte proporcional a las ganancias obtenidas) si reinviertes TODO lo obtenido por la venta (345.000) en una nueva vivienda habitual. Solo en este caso podrás descontarte de los 345.000 la hipoteca que quedara pendiente del piso que vendes (no comentas si la hay), y ese importe resultante es el que deberás reinvertir en la nueva vivienda para quedar exento.
Para ello tienes un plazo de 2 años tanto por delante como por detrás de la venta, así que si compraste la casa en 2004 estas dentro de plazo.
En cuanto a lo que comentas de invertir en la casa solo la mitad de tus ganancias, no tiene relevancia ya que en una casa que compres con tu pareja TU puedes invertir lo que quieras aunque vaya a nombre de los 2. (otra cosa es que quieras hacerlo y decidáis PAGAR la nueva casa al 50%, también podéis hacer un documento privado entre tu y tu pareja donde apliques los porcentajes de tus pagos, por si acaso) pero si no lo reinviertes TODO deberás pagar a hacienda por la parte proporcional en que no lo hagas (más abajo te pongo un ejemplo). (Lo que comentas de la mitad seria para el caso de que la Venta hubiera sido de los 2 y la compra solo tuya, la inversa de lo que te sucede)
Lo de la reinversión en la parte proporcional seria una regla de tres.
Datos de ejemplo:
Gan. Patrim. def.: 260.000
Importe venta 345.000
hipoteca pdte. 60.000
Cant. Obligada a reinvertir para quedar exento totalmente del impuesto: 285.000
Cant. Que realmente inviertes:150.000
La cant. para reinvertir (285.000) es a las G.P. (260.000)igual que lo que reinviertes (150.000) es a la bse exenta del impuesto.
El resultado de esta regla de 3, seria 136.842 que correspondería a la base exenta del impuesto.
Si tus ganancias patrimoniales eran de 260.000 y descuentas la parte exenta correspondiente a invertir 150.000, es decir, las 136.842, las ganancias patrimoniales sobre las que deberías pagar el 15% serian de (260.000 -136.842)= 123.158
El impuesto de Plusvalía, se paga en el ayto. De tu municipio. Es un importe que se calcula aplicando un porcentaje (diferente en cada ayto.) Al valor catastral del piso. Para saber el importe acude a tu ayto. Con la escritura del piso que vendes y el recibo del IBI y ellos te darán el importe que debes pagar.
Este impuesto lo paga el VENDEDOR del piso y creo que hay un mes de plazo desde la venta.
Espero haberte aclarado las dudas, si no entiendes algo (a veces no me explico muy bien) no dudes en volver a consultarme.
Y por favor, si no tienes más consultas al respecto, puntúa la respuesta.

Hola de nuevo,
primero muchas gracias por esta respuesta de un experto verdadero, en serio. Soy alemán y no conozco las leyes que habrá que aplicar en España.
Como info adicional: las 345.000 quiere decir el importe total de la venta he utilizado a 100% para reducir el préstamo de la casa nueva.
El préstamo de la casa vendida eran 7.000 Euros que, como bien dices, habrá que reducir de las ganancias.
Lo de la plusvalía (valor catastral etc. tengo claro, yo, como vendedor lo he pagado ya.)
He hablado con el gestor de mi novia (no es mi mujer, no se si tiene influencia a los pagos de las ganancias) y el gestor me dijo eso de que solo puedo reinvertir 50%. Espero que tengas razón. :)
Para resumir:
¿Ganancia venta 280.000 (aparte la revalorización de la casa vendida) - 7000? prestamo restante = digamos los 260.000 que dices tu. Ok.
He invertido TODO, reduciendo el préstamo de la casa nueva.
¿Entonces me parece que todo esta bien verdad?
Otra vez mis gracias anticipadas!
Norbert

<%=Texto%>solo una pregunta antes de contestarte: ¿ Cuando compraste la casa anterior en 1999 estabas casado?.
Espero tu respuesta. FULMA

No estamos casados. La conocí más tarde :)
Otra cosa: con el talón = la totalidad de la venta de la casa he amortizado el préstamo de la casa nueva.
Norbert

Muchas gracias! Lo haré como me dices. Norbert

<%=Texto%>al haber comprado la casa como bienes gananciales ( estar casado en España, salvo que al casarse se opte por otro regimen matrimonial, implica estar en regimen de gananciales), NO TENDRAS NINGUNA GANANCIA PATRIMONIAL, has reinvertido todo.
La declaración de la renta de 2004 hazla conjunta con tu mujer y declara la ganancia y la reinversión. No pagarás nada.
Las reformas de la casa no cuentan como precio de adquisición.

Hola Fulma
No se si ha sido un malentendido: no estoy casado, ella es novia. Pero no mujer.
Norbert