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Hola....vayamos por partes..
Hay dos temas a diferenciar:
Las ganancias patrimoniales, que es por lo que se paga a hacienda ese famoso 15%. y aqui no entra para nada tu nuevo chalet
Exencion del impuesto por reinversion en nueva vivienda habitual. es aqui donde se reflejan los pagos del chalet.
En cuanto a las ganancias patrimoniales:
Es la diferencia entre el valor en que vendes el piso y por el que lo compraste.
Para calcular esas ganancias, debes tener en cuenta los gastos que originan tanto la venta como la compra, para poder reducir esas ganancias y pagar menos.
cuando dices que vendes un piso por 178.000 ?. doy por hecho que este es el valor por el que lo has escriturado, pero ¿has
tenido en cuenta los gastos que te originaron la venta? notario, impuesto de plusvalia, etc.... ¡¡¡esto disminuye el importe
de la venta!!!De todas formas en adelante cuando me refiera a 178.000 ten en cuenta que seguramente sera menos...
desde que hace 5 años compraste tu piso por X (no dices el importe por el que lo compraste), el valor de este se ha actualizado segun el porcentaje de unas tablas elaboradas para ello (lo hace el programita de hacienda). Aquella compra tambien te originó unos gastos de notarios, gestores, Impuesto de transmisiones patrimoniales si era de segunda mano. ¡¡todo esto incrementa el valor de la compra...
Con lo anterior, al disminuir el valor de la venta con sus gastos e incrementar el valor de compra hemos reducido las
GANANCIAS PATRIMONIALES, asi que pagaremos el 15% de un importe menor....
Pero en tu caso estás comprando otra vivienda que será la habitual, y es aqui donde puedes quedar exento del impuesto en su totalidad o en parte proporcional a la reinversion que hagas.
Para ello debes reinvertir TODO lo obtenido por la venta (recuerda siempre descontar los gastos) en tu nuevo piso. Y solo en este caso te dejan descontar tambien la hipoteca que quede pendiente del piso que has vendido. En tu caso el importe que deberias reinvertir seria 178.000 - 61.000 de cancelacion hipoteca = 117.000. Como el nuevo chalet vale 156.000 más los gastos que origina la compra (los 7.300 que me preguntas al final, entre otros) quedarias exento del impuesto en su totalidad...y ademas si tanto la venta como la compra se hacen en el mismo año, ni tan siquiera deberias declararlo a hacienda.
En tu caso no reinviertes los 117.000 sino 58.000, asi que por los 59.000 que no reinviertes y te "guardas en tu banco" pagarás el 15%, es decir, 8.850.- Este importe es aproximado ¿eh?
Me explicas que te has subrogado a la hipoteca del chalet unos 98.000.-? (156.000 - 58.000)
que imagino tendrás intencion de desgravarte durante los proximos 20 ó 30 años..
En cuanto a la decl. de la renta Como unicamente te puedes deducir por inversion en vivienda habitual, no te podras desgravar por este chalet hasta que los pagos realizados superen el importe que ya te desgravaste por el piso anterior durante los 5
años que lo tuviste (o antes si tenias cuenta vivienda). Por lo que deberas repasar tus antiguas declaraciones y calcular el importe desgravado.
Pongamos que el importe que te hayas desgravado en años anteriores por la anterior vivienda sea de 60.000. No te podras desgravar los primeros 60.000 que pagues por el chalet (como has dado 58.000 y ahora pagas hipoteca deberas descontar de los
pagos de esa hipoteca los primeros 2000 hasta completar los 60.000 que te desgravaste)
a partir de entonces, podras desgravarte la hipoteca como hacias habitualmente.
Espero haberte ayudado en tu consulta (vaya rollo te he soltado). De todas formas creo que yo en tu situacion acudiria a un asesor fiscal para que te haga los numeros reales de todo y para que estudie tu caso por si hubera otras formas de evitar
pagar tanto (8.850 es muhco pudiendo quedar exento del impuesto)
Como opinion personal, y espero que no te sirva para crear mas dudas al respecto, te digo que yo en tu lugar, no me hubiera subrogado en la hipoteca del chalet, hubiera reinvertido los 117.000 que me pedian para quedar exento del impuesto y luego
como el chalet vale 163.300 (156000 + 7.300) hubiera hecho hipoteca de los 46.300. si el motivo por el que lo hiciste fue para no quedarte sin un duro, eso te cuesta los 8.850.- de impuesto, importe que nunca te costaria el ampliar la nueva
hipoteca desde 46.300 hasta los 98.000 y seguirias disponiendo de dinero.....por todo esto te vuelvo a recomendar que acudas
a un profesional....
un saludo y si no tienes mas consultas, por favor, puntua la respuesta.
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