Con quien conseguir la hipoteca
Yo también estoy en una situación difícil. Quiero construirme una casa en tenerife sobre un terreno que aun no tengo comprado pero si reservado. Necesitaría saber, que entidad me ofrecería una operación donde pudiera comprar el terreno y poder acogerme a una hipoteca autoconstructon. Necesitaría un hipoteca que me dieran en la primera certificación un crédito para poder pagar el valor del terreno y después poco a poco empezar a construir por certificaciones. Pero cada día lo veo más difícil. ¿Alguien ha hecho alguna operación parecida a la mía con alguna entidad y se la han concedido como viable?. Dispongo de una vivienda libre de carga que me sirve de garantía para la compra de terreno pero el problema está en que no consigo una entidad que me lo unifique todo, es decir que me deje dinero para el terreno y después para construir sin necesidad de hacer una primera hipoteca de compra del terreno y después otra para autoconstructor teniendo que pagar 2 hipotecas distinta con lo que conlleva esos gastos, notario, impuestos compra venta, registro, comisiones apertura cancelación ... Multiplicado todo por 2. Cerca 30000 euros. M e gustaría que me aconsejaran sobre este tema, que poder hacer o a que entidad poder acudir que me preste los servicios que más me convenga.
Mi situación laboral es indefinida con 10 años de antigüedad, trabajando para una entidad publica (donde me paga el gobierno de canarias), sin ningún préstamo en mi haber. Mis ingresos son de 1600 euros y solicito en torno a 170000 euros.
También comentarles que el proyecto tendrá una tasación mínima de 270000 euros, verificado por un tasador profesional (terreno y proyecto). Bueno les agradecería una ayuda porque estoy que no se que hacer y no quiero meter la pata y arepntirme después.
Mi situación laboral es indefinida con 10 años de antigüedad, trabajando para una entidad publica (donde me paga el gobierno de canarias), sin ningún préstamo en mi haber. Mis ingresos son de 1600 euros y solicito en torno a 170000 euros.
También comentarles que el proyecto tendrá una tasación mínima de 270000 euros, verificado por un tasador profesional (terreno y proyecto). Bueno les agradecería una ayuda porque estoy que no se que hacer y no quiero meter la pata y arepntirme después.
3 Respuestas
Respuesta de mario3030
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Hombre con los tiempos que corren, los bancos no querrán ni ver esta hipoteca... pero te intentare ayudar en el planteamiento:
1. Ve al banco con el que trabajes habitualmente, es decir el que gana dinero contigo, al que le tienes domiciliada la nómina, recibos etc
Desde mi punto de vista el planteamiento que puede ser más idóneo de cara al banco es el siguiente, tasa el terreno con el proyecto y tu casa ( libre de cargas) cuantas más garantías presentes, el del banco te va a prestar más atención, una vez tengas ambos tasados, debes estimar que dinero necesitas tanto para la compra del terreno como para la realización de la obra... suponemos que el terreno te cuesta 60.000 y hacerte la casa 120.000 euros ( es un ejemplo), que el banco te monte un autopromotor por el importe de 200.000 euros y acceda a hacerte una primera disposición de 60.000 a la firma de la hipoteca en el mismo acto para que le pagues los 60.000 euros al vendedor del terreno y lo demás según vaya avanzando la obra. Yo he hecho alguno así, en otra época la verdad sea dicha, así te ahorras la duplicidad de gastos.
No se el dinero que necesitas pero los bancos cada vez miran más la capacidad de reembolso y las garantías son importantes pero no tanto en la actualidad, por lo que si necesitas 200.000 euros con 1600 de nomina solo, yo lo veo complicado, tendrás que vivir, salir, comer y esas cosas.
Tendría que conocer más valores de los que especificas, has de saber que hacerse una casa siempre conlleva gastarse un 20 o un 30 % más de lo que uno esperaba.
Importante que tengas algo ahorrado, al menos para los gastos no se si es tu caso.
Lo más probable es que te pidan además un aval de alguien que tenga una economía medianamente saneada.
Es complicado darte algún consejo más sin conocer más datos, no quiero desanimarte pero no es el tipo de operación que el banco quiere actualmente.
También puedes comprar el terreno y esperar a que la cosa mejore un poco.
Otra cosa que se me ocurre es que el banco te tase el terreno sin el proyecto y tu casa y te de el máximo importe posible es decir el 50 de tasación del terreno más o menos y el 60 o 70% de tu casa, así compras el terreno y quizá puedas empezar a hacer estructura, una vez tengas algo más solido hecho, le planteas al banco hacer una hipoteca por el total concedido más lo que te reste por hacer... vas a tener más gastos evidentemente pero quizá sea la única forma de que levantes eso.
Suerte y al toro, habla con el del banco, con uno que veas que tenga ganas de trabajar y a ver que te dicen.. suerte.
Piensa que una casa no debe hipotecar tu vida... es un pequeño consejo que no debes hacer caso.
1. Ve al banco con el que trabajes habitualmente, es decir el que gana dinero contigo, al que le tienes domiciliada la nómina, recibos etc
Desde mi punto de vista el planteamiento que puede ser más idóneo de cara al banco es el siguiente, tasa el terreno con el proyecto y tu casa ( libre de cargas) cuantas más garantías presentes, el del banco te va a prestar más atención, una vez tengas ambos tasados, debes estimar que dinero necesitas tanto para la compra del terreno como para la realización de la obra... suponemos que el terreno te cuesta 60.000 y hacerte la casa 120.000 euros ( es un ejemplo), que el banco te monte un autopromotor por el importe de 200.000 euros y acceda a hacerte una primera disposición de 60.000 a la firma de la hipoteca en el mismo acto para que le pagues los 60.000 euros al vendedor del terreno y lo demás según vaya avanzando la obra. Yo he hecho alguno así, en otra época la verdad sea dicha, así te ahorras la duplicidad de gastos.
No se el dinero que necesitas pero los bancos cada vez miran más la capacidad de reembolso y las garantías son importantes pero no tanto en la actualidad, por lo que si necesitas 200.000 euros con 1600 de nomina solo, yo lo veo complicado, tendrás que vivir, salir, comer y esas cosas.
Tendría que conocer más valores de los que especificas, has de saber que hacerse una casa siempre conlleva gastarse un 20 o un 30 % más de lo que uno esperaba.
Importante que tengas algo ahorrado, al menos para los gastos no se si es tu caso.
Lo más probable es que te pidan además un aval de alguien que tenga una economía medianamente saneada.
Es complicado darte algún consejo más sin conocer más datos, no quiero desanimarte pero no es el tipo de operación que el banco quiere actualmente.
También puedes comprar el terreno y esperar a que la cosa mejore un poco.
Otra cosa que se me ocurre es que el banco te tase el terreno sin el proyecto y tu casa y te de el máximo importe posible es decir el 50 de tasación del terreno más o menos y el 60 o 70% de tu casa, así compras el terreno y quizá puedas empezar a hacer estructura, una vez tengas algo más solido hecho, le planteas al banco hacer una hipoteca por el total concedido más lo que te reste por hacer... vas a tener más gastos evidentemente pero quizá sea la única forma de que levantes eso.
Suerte y al toro, habla con el del banco, con uno que veas que tenga ganas de trabajar y a ver que te dicen.. suerte.
Piensa que una casa no debe hipotecar tu vida... es un pequeño consejo que no debes hacer caso.
Muchas gracias te comento alguna cosa más. He tasado mi vivienda (120800 euros), también la parcela (70000 euros), una pirria. Un banco al que acudí me da el 70 % del valor total de la tasación de las 2 garantías, 133.560 euros. El terreno me cuesta 70000 euros ... luego me cuestiono:
* si pido 90000 euros, 70000 para terreno y el resto para los gstos de operacion y arquitecto. condiciones del banco :1 comision apertura, 1 cancelacion, 2,70 6 meses y despues euribor + 1,3 que con vinculaciones se me queda en 1.(lo ves mal?). y DESPUES PASARME A UNA NUEVA HIPOTECA AUTOCONSTRUCTOR gastandome otra tanto en la operacion.
* pedir el total 133560 y comprar terreno y empezar a construir, con 43000 euros algo haré, pero,
¿Cómo acabo la obra? Si me paso al autoconstructor ¿me cancelan esa 1 hipoteca? Porque con la primera disposición del autopromotor solo me dan el 70 % del valor de la tasación del terreno, que son 49000 euros y eso no me da PARA NADA.
¿Qué me recomiendas, pedir menos para solo el terreno o pedir el total?
Gracias
* si pido 90000 euros, 70000 para terreno y el resto para los gstos de operacion y arquitecto. condiciones del banco :1 comision apertura, 1 cancelacion, 2,70 6 meses y despues euribor + 1,3 que con vinculaciones se me queda en 1.(lo ves mal?). y DESPUES PASARME A UNA NUEVA HIPOTECA AUTOCONSTRUCTOR gastandome otra tanto en la operacion.
* pedir el total 133560 y comprar terreno y empezar a construir, con 43000 euros algo haré, pero,
¿Cómo acabo la obra? Si me paso al autoconstructor ¿me cancelan esa 1 hipoteca? Porque con la primera disposición del autopromotor solo me dan el 70 % del valor de la tasación del terreno, que son 49000 euros y eso no me da PARA NADA.
¿Qué me recomiendas, pedir menos para solo el terreno o pedir el total?
Gracias
Perdón las dos garantías son, 1 mi casa tasada en 120800 euros y el terreno 70000
¿Qué te cuesta la obra aproximadamente? ¿O qué estimas que te va a costar?
HACERLA A MI SOBRE 100000 EUROS, lo mayor, después la continuare poco a poco
Me parece complicado, muy complicado que en una 1ª disposición te den casi 90.000 euros ( gastos+ compra de terreno), por ello yo te aconsejaría que con los 133.560 euros compres el terreno y empieces la vivienda, posteriormente cuando la cosa mejore, tendrás más posibilidades de obtener el autopromotor. Pacta con el banco el tema de las comisiones de cancelación, apertura, etc para que la duplicidad de gastos sea lo menos posible... yo lo haría así y creo que es la única posibilidad que tienes de desarrollar el proyecto. Si tu piso lo piensas vender a posteriori comunícaselo al banco, para que vean que el riesgo futuro puede que no llegue a los 80.000 euros, eso te ayudara. Suerte
Respuesta de Luis Ramon Diaz chiron suarez
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Mi ingresos son de 1650 euros más 180 euros no domiciliables, me paga el gobierno de canarias, estoy indefinido hace 10 años, no tengo préstamo alguno, ninguna deuda. El terreno me cuesta 70000 euros, y el tasador me dijo que el proyecto me lo tasaría mínimo en 270000 euros. Tengo una vivienda libre de carga cuya tasación es de 120800 euros y el terreno que quiero comprar me lo tasaron en 70000 euros, justo lo que me venden. La verdad que en esta época están tasando super bajo, porque hace 3 años lo tasaron en 120000 euros. ... increíble. Necesito 170000 euros para el terreno y la construcción... espero que te sirva de algo y puedas aconsejarme. Gracias
Tine usted que plnatear un préstamo a promotor y dado que tiene una garantía adicional, no creo que tuviera demasiados problemas en conseguirlo. Yo se lo puedo tramitar, pero normalmente cobro por ello.
Si quiere ahorrarse la intervención de un profesional, debe acudir a diferentes Entidades Financieras, donde le facilitarán condiciones para llevar a cabo su proyecto.
Si quiere ahorrarse la intervención de un profesional, debe acudir a diferentes Entidades Financieras, donde le facilitarán condiciones para llevar a cabo su proyecto.
Respuesta de annabeles
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Bien, en la situación actual de mercado siento no poderte dar un nombre de una entidad rápidamente ya que nunca se financia el 100% de un terreno. En un préstamo al promotor para vivienda propia se financia un máximo del 50% del terreno y un 80% del valor de la obra.
Supongo que te lo habrán propuesto pero esto la única solución que tiene o que al menos yo veo es la siguiente.
Pedir un préstamo hipotecario sobre tu piso por la mitad del valor del terreno. En el mismo acto firmar la compra-venta del terreno, declaración de obra nueva y préstamo hipotecario al promotor para uso propio. En esta segunda parte te darían la otra mitad del terreno y tú pagas al vendedor del terreno. Estarías pagando la hipoteca del piso y el principio de la hipoteca del promotor para uso propio.
Como la tasación da, tú puedes pedir más hipoteca a la construcción de la que necesitas. Ese importe te sobrará al final de obra y te servirá para cancelar tu hipoteca de tu piso y así pagar solamente una cuota de hipoteca.
No sé si me he explicado con claridad. Cualquier duda estoy a tu disposición.
Un saludo
Annabeles
Patroc.: www.barlosrelojes.blogspot.com
Supongo que te lo habrán propuesto pero esto la única solución que tiene o que al menos yo veo es la siguiente.
Pedir un préstamo hipotecario sobre tu piso por la mitad del valor del terreno. En el mismo acto firmar la compra-venta del terreno, declaración de obra nueva y préstamo hipotecario al promotor para uso propio. En esta segunda parte te darían la otra mitad del terreno y tú pagas al vendedor del terreno. Estarías pagando la hipoteca del piso y el principio de la hipoteca del promotor para uso propio.
Como la tasación da, tú puedes pedir más hipoteca a la construcción de la que necesitas. Ese importe te sobrará al final de obra y te servirá para cancelar tu hipoteca de tu piso y así pagar solamente una cuota de hipoteca.
No sé si me he explicado con claridad. Cualquier duda estoy a tu disposición.
Un saludo
Annabeles
Patroc.: www.barlosrelojes.blogspot.com
¿Muchas gracias por el consejo pero es viable? ¿Tantas cosas a la vez me lo va a permitir el banco?. Intentemos hacerlo con números:
Valor de venta del terreno 70000 euros, y tasación oficial del mismo 70000 euros
No he acabado el proyecto, pero está en 15 días, me ha dicho un tasador oficial que mínimo según los metros y terreno rondara sobre los 270000 con terreno y proyecto.
Tasación oficial de mi casa libre de cargas, 120800 euros.
Tu me aconsejas que sobre esta casa hipoteque la mitad del valor del terreno, 35000 euros, y en el mismo acto firme ante notario la compraventa del terreno, y autopromotor, donde me darán el 70% del valor de tasación del terreno, 49000 euros y el 85% de los gastos de ejecución (esto según bancaja). Es decir que en total tendría 84000 euros más lo que me den de gastos de ejecución 85%. Le ponemos que en la operación entre notarias impuestos registro etc etc se me vayan 10000 euros. Pago terreno 70000 más los gastos y me quedan 4000 más ese 85% de gastos (que sinceramete no se si se refiere a los gastos de formalización de la hipoteca, notario etc etc ).
¿Es así lo que me aconsejas?, ¿Pero supuestamente esa disposición inicial será para empezar a construir no? ¿, es decir ese 70% inicial que me da sobre el terreno tendré que destinarlo a construir o es para el terreno?.
La idea es buenísima pero no se si sera viable, SE LO COMENTARÉ AL BANCO.
Muchas gracias y espero tu consejo.
Valor de venta del terreno 70000 euros, y tasación oficial del mismo 70000 euros
No he acabado el proyecto, pero está en 15 días, me ha dicho un tasador oficial que mínimo según los metros y terreno rondara sobre los 270000 con terreno y proyecto.
Tasación oficial de mi casa libre de cargas, 120800 euros.
Tu me aconsejas que sobre esta casa hipoteque la mitad del valor del terreno, 35000 euros, y en el mismo acto firme ante notario la compraventa del terreno, y autopromotor, donde me darán el 70% del valor de tasación del terreno, 49000 euros y el 85% de los gastos de ejecución (esto según bancaja). Es decir que en total tendría 84000 euros más lo que me den de gastos de ejecución 85%. Le ponemos que en la operación entre notarias impuestos registro etc etc se me vayan 10000 euros. Pago terreno 70000 más los gastos y me quedan 4000 más ese 85% de gastos (que sinceramete no se si se refiere a los gastos de formalización de la hipoteca, notario etc etc ).
¿Es así lo que me aconsejas?, ¿Pero supuestamente esa disposición inicial será para empezar a construir no? ¿, es decir ese 70% inicial que me da sobre el terreno tendré que destinarlo a construir o es para el terreno?.
La idea es buenísima pero no se si sera viable, SE LO COMENTARÉ AL BANCO.
Muchas gracias y espero tu consejo.
Bien, disculpa pero de la hipoteca al promotor para vivienda propia, del terreno solamente te darán el 50%, el otro 50% es lo que sacarás de la hipoteca del piso.
Aquí tendrás el terreno pagado pero te faltarán los gastos de formalización y escrituras notariales que los tienes que aclarar con la entidad y el empezar a construir. Los bancos te dan el dinero por certificaciones de obras acabadas, no para hacerlas.
Si te hace falta dinero para empezar deberías de pedir un poco más de hipoteca sobre tu piso para empezar la construcción y compensarlo al final.
Un saludo
Annabeles.
Patroc. www.barlosrelojes.blogspot.com/
Aquí tendrás el terreno pagado pero te faltarán los gastos de formalización y escrituras notariales que los tienes que aclarar con la entidad y el empezar a construir. Los bancos te dan el dinero por certificaciones de obras acabadas, no para hacerlas.
Si te hace falta dinero para empezar deberías de pedir un poco más de hipoteca sobre tu piso para empezar la construcción y compensarlo al final.
Un saludo
Annabeles.
Patroc. www.barlosrelojes.blogspot.com/
Muchas gracias por el consejo. Es muy buena idea porque el banco me ha dicho que no me dan el 50% sino el 70% del valor de la ytasacion del terreno que en mi caso coincide con el valor de compra. Luego me da para esos gastos de operación. Si tyu me dices que las certificaciones de obra son después de haber construido, puedo empezar a trabajar sin problemas, porque me lo certificaran después de haber hecho algo. ¿A eso te refieres? La verdad que me parece buena idea, se lo tengo que comentar al banco a ver que me dice. Me gustaría que valoraras lo que me oferta el banco.
1% De comisión de apertura
1% De cancelación total
0,5 % cancelacion parcial
6 primeros mese 2,75 y después euribor + 1,3 que con vinculaciones( 3 recibos, segor hogar y de vida) se me queda en euribor más 1 sin suelo.
¿Qué te parece? No me bajan el diferencial y menos las comisiones...
Hay otro banco que me exige avales y otro que me pide el 20% de la operación ...
creo que es el más adecuado... ¿tu me puedes reomendar alguno?... muchas gracias
1% De comisión de apertura
1% De cancelación total
0,5 % cancelacion parcial
6 primeros mese 2,75 y después euribor + 1,3 que con vinculaciones( 3 recibos, segor hogar y de vida) se me queda en euribor más 1 sin suelo.
¿Qué te parece? No me bajan el diferencial y menos las comisiones...
Hay otro banco que me exige avales y otro que me pide el 20% de la operación ...
creo que es el más adecuado... ¿tu me puedes reomendar alguno?... muchas gracias
Bien, como dices a veces es mejor pagar un poco más de diferencial pero evitar los a vales para no incluir a terceras personas. Las condiciones te aconsejo que negocies las comisiones de cancelación total y parcial, al menos la parcial que pfuera 0 (es muy usual) y que la subrogación del acreedor sea 0%, ya que yo veo actualmente el diferencial un poco elevado y en un futuro puedes negociar irte a otro banco.
El tema de si te puedo recomendar alguno, yo sé que e-bankinter ofrece muy buenas pero si tienes problemas con los avales mejor pagar un poco más y no tener.
Bien, cualquier cosa estoy a tu disposición.
El tema de si te puedo recomendar alguno, yo sé que e-bankinter ofrece muy buenas pero si tienes problemas con los avales mejor pagar un poco más y no tener.
Bien, cualquier cosa estoy a tu disposición.