Anónimo
Consulta sobre subrogación hipoteca a interés fijo
Resulta que tengo una hipoteca a 20 años por importe de 96000 euros inicial, formalizada en octubre de 2.008, primeros cinco años a interés fijo al 5,85% y resto variable, pagando una mensualidad de 679,50 euros, de los cuales de capital amortizo 213,56 y pago de interés 465,94, el caso es que estoy intentando subrogar mi hipoteca dada la bajada del euribor y tengo preaceptadas varias ofertas bancarias, pero he leído en la escritura de mi préstamo una clausula relativa al importe a abonar en caso de subrogación de mi hipoteca que no soy capaz de ver cuanto me cobraría mi banco si llegara a realizarse la subrogación, te transcribo literalmente la clausula que habla de ello.
En los supuestos de amortización o cancelación subrogatoria o no subrogatoria del préstamo total o parcial, que se produzcan dentro de un periodo superior a 12 meses, el banco tendrá derecho a percibir una compensación por riesgo de tipo de interés equivalente al 5,00% del capital pendiente en el momento de la cancelación, siempre que dicha cancelación genere una perdida capital para el banco.
Se entiende por perdida de capital por exposición de riesgo de interés, la diferencia negativa entre el capital pendiente en el momentode la cancelación anticipada o el valor de mercado de préstamo.
El valor del mercado de préstamo, se calculará como la suma del valor actual de las cuotas pendientes de pago, hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada. El tipo de interés de actualización será el de mercado aplícale al plazo restante hasta la siguiente revisión. El índice o tipo de interés de referencia que se empleará para calcular el valor de mercado es el determinado a tales efectos por el Ministerio de Economía y Hacienda, que en la actualidad es el tipo vigente de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública con vencimiento residual entre 2 y 6 años, regulado en la Resolución de la Dirección General del Tesoro y Política Financiera de 5 de diciembre de 1.989.
Bueno espero ansiosamente tu ayuda y de
En los supuestos de amortización o cancelación subrogatoria o no subrogatoria del préstamo total o parcial, que se produzcan dentro de un periodo superior a 12 meses, el banco tendrá derecho a percibir una compensación por riesgo de tipo de interés equivalente al 5,00% del capital pendiente en el momento de la cancelación, siempre que dicha cancelación genere una perdida capital para el banco.
Se entiende por perdida de capital por exposición de riesgo de interés, la diferencia negativa entre el capital pendiente en el momentode la cancelación anticipada o el valor de mercado de préstamo.
El valor del mercado de préstamo, se calculará como la suma del valor actual de las cuotas pendientes de pago, hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada. El tipo de interés de actualización será el de mercado aplícale al plazo restante hasta la siguiente revisión. El índice o tipo de interés de referencia que se empleará para calcular el valor de mercado es el determinado a tales efectos por el Ministerio de Economía y Hacienda, que en la actualidad es el tipo vigente de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública con vencimiento residual entre 2 y 6 años, regulado en la Resolución de la Dirección General del Tesoro y Política Financiera de 5 de diciembre de 1.989.
Bueno espero ansiosamente tu ayuda y de
1 Respuesta
Respuesta de nacholon
1
Si efectivamente esas condiciones están redactadas legalmente pero si lo haces antes de octubre no habrán transcurrido MÁS DE ESOS DOCE MESES ¿no es asi? Entonces solo pagarías la comisión de subrogación es decir lo tendrás también en la escritura y sera seguramente un 0,50%
Nacholon ante todo muchísimas gracias por contestarme tan pronto.
No comprendo muy bien tu respuesta, en la escritura de préstamo donde dice:
En los supuestos de amortización por subrogatoria del préstamo que se produzcan dentro de un período de interés que comprenda una duración superior a 12 meses...
Lo que me quieres decir es que como todavía no llevo más de doce meses con la hipoteca no me aplicarían ese porcentaje, sino el 0,50%, yo había entendido que el período de interés que comprende una duración superior a 12 meses, hacía referencia al conjunto de los 5 años del plazo que al ser superior a 12 meses pues se amortizaba de esa otra manera.
Perdona que te insista, estoy muy preocupada porque no tengo ni idea de cuanto me costaría en este segundo caso, pero supongo que bastante más dinero y tenga que aguantarme más de cuatro años, sin contar que los 15 años restantes que los tengo a euribor más un diferencial del 0,96.
Gracias por tu respuesta y siento el rollo que te estoy metiendo hoy domingo.
No comprendo muy bien tu respuesta, en la escritura de préstamo donde dice:
En los supuestos de amortización por subrogatoria del préstamo que se produzcan dentro de un período de interés que comprenda una duración superior a 12 meses...
Lo que me quieres decir es que como todavía no llevo más de doce meses con la hipoteca no me aplicarían ese porcentaje, sino el 0,50%, yo había entendido que el período de interés que comprende una duración superior a 12 meses, hacía referencia al conjunto de los 5 años del plazo que al ser superior a 12 meses pues se amortizaba de esa otra manera.
Perdona que te insista, estoy muy preocupada porque no tengo ni idea de cuanto me costaría en este segundo caso, pero supongo que bastante más dinero y tenga que aguantarme más de cuatro años, sin contar que los 15 años restantes que los tengo a euribor más un diferencial del 0,96.
Gracias por tu respuesta y siento el rollo que te estoy metiendo hoy domingo.
Disculpa, efectivamente tienes razón lo interprete mal, porque tu en principio no especificabas después de la palabra "periodo" que fuera PERIODO DE INTERÉS.
En tu caso el periodo de interés es de 60 meses (5 años) y como es a tipo fijo por esa misma razón te pueden llegar a aplicar hasta ese 5%.
Lo que no puedo es precisarte ni de forma aproximada cuanto te aplicarían en realidad, pero porque no vas al banco como quien dice haciéndose el tontoy les preguntas ¿si mañana me toca la primitiva y os cancelo el préstamo, me podríais hacer una simulación de lo que me tocaría pagar por esta clausula? Y aunque sea de forma aproximada igual te dan una orientación
podrás intentar abaratar la operación haciéndola en DOS TRAMOS
1ºsolicitando una NOVACIÓN en tu banco actual consistente en tan solo pasarte a tipo de interés variable con revisiones semestrales o anuales, si te lo aceptan te podría costar sobre unos 800.-? Y esperar un par de meses y
2º entonces acometer la SUBROGACIÓN con otra entidad
saludos y suerte
En tu caso el periodo de interés es de 60 meses (5 años) y como es a tipo fijo por esa misma razón te pueden llegar a aplicar hasta ese 5%.
Lo que no puedo es precisarte ni de forma aproximada cuanto te aplicarían en realidad, pero porque no vas al banco como quien dice haciéndose el tontoy les preguntas ¿si mañana me toca la primitiva y os cancelo el préstamo, me podríais hacer una simulación de lo que me tocaría pagar por esta clausula? Y aunque sea de forma aproximada igual te dan una orientación
podrás intentar abaratar la operación haciéndola en DOS TRAMOS
1ºsolicitando una NOVACIÓN en tu banco actual consistente en tan solo pasarte a tipo de interés variable con revisiones semestrales o anuales, si te lo aceptan te podría costar sobre unos 800.-? Y esperar un par de meses y
2º entonces acometer la SUBROGACIÓN con otra entidad
saludos y suerte
Muchísimas gracias, lo de la novación es muy buena idea, aunque no creo que estén dispuestos, mi hipoteca solo tiene 5 meses me van a decir que nanai, pero lo intentaré.
Me ha sido de mucha utilidad tus respuestas.
Me ha sido de mucha utilidad tus respuestas.