A carlosisa: como ceder una hipoteca

Hola, por favor, necesito consejo:
¿Podría asesorarme respecto a qué posibilidades puedo hacer respecto a donar una vivienda? Verá, rompí con mi pareja hace un año, me marché de la casa pero seguí pagando la hipoteca, mientras la casa ha estado y está en venta, pero como mi ex pareja ha rechazado varias ofertas de venta, me he visto obligada a dejar de pagar la hipoteca, y lo que quiero realmente es cesar esa hipoteca por mi parte, cederle todos los derechos, aunque pierda dinero. No sé qué trámites tengo que hacer, y ¿qué me conviene más de cara a Hacienda?
Gracias.
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Respuesta de
Tienes mucha razón, lo que debes hacer es negociar en el banco la cesión de la hipoteca a tu ex, que imagino se pondrá por los gastos que eso a ella le va a suponer, pero claro que dejar de pagarla son peores consecuencias. La cesión se hará a través de escritura pública por lo que también habrá que pagar los gastos de notaría, pero primero habla con el banco a ver que te dice. Si el banco se niega, realiza un contrato o escritura con tu ex de cesión de crédito.
Muchas gracias,
He hablado con el banco, le he explicado la situación, que llevamos más de un año intentando vender la casa, que hemos tenido varias ofertas de venta inmediata y mi ex me las ha rechazado, que yo tengo que pagar mi alquiler y que me es imposible seguir pagando, y que he dejado de pagar este mes la hipoteca porque él se ha negado a vender.
La directora del banco me ha entendido, y me recomendó que me informara en una notaría para que intentara plantearle la extinción de condominio, pues el banco no se niega, dada la situación, ya que la letra está siendo cubierta por los padres de mi ex, que son los avales.
Pero, sinceramente, creo que me va a volver a rechazar la oferta, pues rechaza todo lo que venga de mi parte. De hecho ya le planteé meses anteriores que me compraran mi pare. Para mí es una situación desesperante, porque por mucho que he intentado vender la casa, él me ha tirado las ventas, así que me vi obligada a dejar de pagar para intentar forzarle. Pero como sus padres le cubren, él está sólo enfocado en denunciarme por impago, sólo quiere hundirme...
Yo no quiero ya ninguna compensación económica, SÓLO QUIERO LIBERARME DE LA HIPOTECA, y cubrirme bien las espaldas, de cara a él y de cara a Hacienda!
¿Qué es un contrato o escritura de cesión de crédito? Por favor, infórmeme cuando pueda.
Gracias
Pues entonces solo queda que pongas una demanda judicial para extinjguir el condominio y que se subaste la vivienda públicamente si no llegáis a un acuerdo previo y con el dinero que os den cada uno lo que os corresponda. Creo que si pones una demanda judicial podrásobligarle a que llegue a un acuerdo fin de no perder el dinero que supone venderlo judicialmente que lo sacan a subast por lo que se tase y no por lo que vale.
Si no puedes pagar un abogado mejor ve al colegio de abogados de tu localidad y solicita un abogado y procurador de oficio.
Muchas gracias... Ojalá no tenga que iniciar ningún procedimiento judicial, pues no sólo por el dineral que implica, sino por la larga espera... Además, al haber dejado de pagar la hipoteca supongo que eso en un procedimiento se volvería contra mí...
Estoy hecha un lío...
Gracias
En lo único que se volvería contra ti es que a la hora del pago por mitad solo tu ex cobraría lo que tu no has pagado más qie tu, o sea, que en lugar de partir por el 50 % primero se abonaría lo que habéis pagado cada uno en concepto de hipoteca, como gastos y del restante se pagaría por mitad, yo te recomiendo que si ves que no hay forma, pidas un abogado de oficio (en el colgeio de aboagdos correpsondiente si cumples los requisitos) y pongas una demanda, así forzarás a tu ex a llegar a un acuerdo o al menos dividiréis el pro indiviso.
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Respuesta de
Lo tienes complicado, respecto al tema bancario el banco tiene que aprobar el riesgo unicamente a nombre de ella y ademas, que no se me ha dado el caso de, no se si procede una extinción de condominio ante un juez (se pacta en el juzgado un valor de la vivienda, muebles y demás enseres a repartir, es decir, si tu ex se queda el piso y estimáis un valor POR y lo comprasteis por Y, la mitad de X-Y te lo tiene que dar), lo que se me escapa es que si solo estabais arrejntados se pueda hacer dicha extinción, esta consulta se la plantearía más a un jurista que a un bancario.
Visto lo que he visto, lo que más te conviene es vender el piso y correr... Cara a Hacienda la diferencia entre la extinción y la venta es igual, tarde o temprano declararas dicha venta antes ellos. Lo que si tiene menos gastos para quien se queda la vivienda es la extinción de condominio.
Espero haberte sido de ayuda
Muchas gracias por contestar,
¿Y cómo puedo plantear la extinción de condominio a mi ex si él rechaza cualquier sugerencia mía? ¿Forzosamente él tiene que ceder ante una extinción de condominio? ¿Existe una cesión o donación o algo así?
Gracias
O por las buenas o presenta demanda por división de la cosa común. Es un procedimiento muy habitual, pero para eso ya necesitas un abogado.
La tributación en la extinción del condominio es solo el 1%, mientras que donación entre no familiares de 1º sangre hacienda te pegara un palo. Lo mejor es una extinción de condominio digamos que gratuita, estipula un valor igual al de la compra, así ella no tendrá que pagarte nada.
¿Algo más? :)
Muchas gracias... Pero es que ya les sugerí en su día la extinción de condominio y me la rechazaron también... Se la volveré a plantear...
Gracias
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Respuesta de Anónimo
A ver, intuyo que vds., eran pareja pero no matrimonio. Si no es así, indíquelo. Por otro lado, de la separación resulta que vd., se marcha pero por otro lado su pareja se queda residiendo y sin pagar la hipoteca.
Tienen la casa en venta y el actual habitante (su ex pareja) se ha permitido el lujo de rechazar las ofertas de compra del inmueble.
En estos momentos ha dejado de pagar la hipoteca y pretende cederle los derechos aunque pierda dinero. Es decir, hacer una donación del inmueble a su ex-pareja (que dicho sea de paso no ha pagado los plazos de la hipoteca).
Sigo sin entender nada. No entiendo que se marche, pague la hipoteca y que ahora además quiera dejarle el inmueble a esta persona. Así mismo, está la garantía hipotecaria que intuyo firmaron los dos y que está por ver que el Banco acepte esa sustituciónm de garantías por parte de una persona que no ha pagado un sólo recibo de la hipoteca.
Habría que estudiar en que situación estaban vds., si compraron conjuntamente al 50%, etc..., en este caso, si nadie se hace cargo el Banco acabará embargando el bien procediendo, si es menester, a la subasta del mismo para cobrarse la deuda hipotecaria.
Primer paso - ver porque su ex-pareja no paga la hipoteca. Póngalo en manos de un abogado. Traten de que la persona abandone el inmueble.
Segundo Paso - ponga la venta en sus propias manos, no en las de su pareja, obtenga el poder de vender todo el inmueble (imagino que el 50% es de su ex-pareja) y no acepte excusas de ningún tipo ni rechazo de ofertas, demándele en ese caso si puede probarlo.
Tercer Paso - Mientras no se venda, realice la siguiente gestión. Pague los atrasos debidos, negocie la hipoteca a otro referencial de forma que el importe mensual descienda haciéndole más llevadero el pago de la hipoteca.
No dude en tratar de expulsar al parásito del piso e irse vd., a vivir allí ya que está pagando la hipoteca. Busque los medios.
De cara a hacienda deberán pagar el impuesto de donaciones correspondiente que dependerá de la Comunidad Autónoma en la que esté domiciliado el inmueble. Pregunte en el teléfono de información tributaria de la Comunidad Autónoma, a una gestoría o a un notario.
Hola, gracias por responder. Perdón por la falta de información que le he dado.
Le aclaro: compramos los dos, (pareja de hecho) yo al 70% y él al 30% porque yo puse un dinero inicial con la venta de mi piso (crédito puente) y había que pagar un dinero que se hipotecó por debajo... Fuimos pagando la letra al 50% por mutuo acuerdo, hasta que se igualara los casi 6 millones que puse yo. Sólo hemos amortizado casi dos años del crédito hipotecario, pues el primer año fue de carencia. Los avales son los padres de mi ex. Cuando rompí con él, como la convivencia era insostenible porque no respetaba los acuerdos de convivencia, me vi obligada a marcharme a casa de mis padres, pues si no iba a caer en una depresión... Pero seguimos pagando los dos la hipoteca al 50%...
Él ha rechazado ya varias ofertas de venta, y la última ya fue cuando me dio el motivo, la razón, por la que yo no pagué mi parte de la hipoteca, dada también su actitud destructiva hacia mi... La situación se ha "resuelto" en el sentido de que sus padres han pagado mi parte, por lo que no estaremos sujetos a embargo mientras se siga pagando las letras. Pero como tengo miedo de que me denuncie por impago, quisiera hacer una donación o un trámite en el que pueda DESHACERME DE LA HIPOTECA. Él sigue vendiendo la casa, pero quiere un "buen" precio. Yo la venta me la he planteado como una liberación de la carga, no como un negocio... Y dada la situación económica que se vende tan mal... y dada su actitud... imagínese...
Yo no quiero el inmueble, sólo quiero liberarme de esa hipoteca. Les sugerí una extinción de condominio, a través de su abogada, pero me la rechazaron. Supongo que lo que quieren es denunciarme por impago e intentar hundirme como sea, y lo que quiero es liberarme de esa carga!
Muchas gracias
En este caso, lo tienes complicado, ya que en todos los casos necesitas llegar a un acuerdo con tu ex-pareja. La única fórmula viable es que liquides con los padres de tu ex la parte no pagada de la hipoteca y que dejes las cosas equilibradas, es decir, que no puedan reclamarte nada por ello.
Plantea una venta del inmueble a tu pareja, que el compre tu parte del inmueble alegando que no quieres seguir con este bien en común. En el caso de que este no esté por la labor, presenta documentación que puedan ayudarte en un posible proceso futuro, instale a la venta del inmueble mediante bureau-fax, esgrime tu posición respecto al bien, consulta con un abogado todas las posibles soluciones para deshacerte de tu parte de responsabilidad sobre el bien y plantealas por escrito (bureau fax).
Espera la respuesta, en principio si sus padres pagan el importe a ti no te pueden demandar de nada, ellos son los avalistas, tu no pagas, el banco reclama, cobra y punto. Por otro lado, pueden darse medidas de reclamación por parte de ellos sobre tu parte no pagada, pero como mucho lo que conseguirán es que les atribuyan la titularidad del piso y santas pascuas. Así que, no creo ni mucho ni poco que puedan o quieran arruinarte la vida. Simplemente trata de hacer las cosas con asesoramiento legal detrás y verás como sales de esta bastante bien parada (aunque probablemente perdiendo algo de dinero).
Un saludo y suerte
Jaime Feiner
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Respuesta de
Lo primero que tienes que hacer es hablar con tu banco, a ver si ellos están dispuestos a permitir que tu ex-pareja asuma toda la carga del pago de la Hipoteca.
Y otra cosa, ¿Tu ex-pareja está de acuerdo en recibir la donación? Porque él también tendrá que soportar gastos.
La donación habría que hacerla en escritura pública y estaría sujeta al impuesto de donaciones.
Los costes totales de la donación serían:
- Notaría
- Registro de la propiedad
- Impuesto de donaciones
- IRPF
La transmisión supondrá para ti en IRPF una ganancia patrimonial igual que si hubieras vendido la vivienda, por esto y porque en donaciones se va a tener en cuenta también el valor de transmisión es importante valorar el piso por lo mínimo posible, de tal manera que se paguen menos impuestos.
Puedes pedir una tasación a Hacienda o poner tú un valor, pero no te pases y lo dones por un valor ínfimo porque Hacienda puede corregir el valor si es muy bajo.
- Impuesto de donaciones: Puede que la cuota a pagar sea menor si el piso se transmite con su carga (el préstamo) puesto que en este caso se transmite un bien con una carga que reduce su valor.
- IRPF: Entiendo que deberías pagar por el 18% de la ganancia obtenida, aunque sea una donación.
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Respuesta de
Estimada (xxxxxx):
Para que su pareja rechace varias ofertas de venta debe ser que también figura como firmante en la hipoteca. Si no es así, puede ejercitar un juicio de desahucio por precario para que deje la casa.
De todas formas, si no paga la hipoteca el Banco va a ejecutar la hipoteca judicialmente y le echará en unos ocho o diez meses. El problema es que probablemente, Vd. firmo una hipoteca que garantizaba personalmente de forma solidaria así que el banco va contra la casa y si falta dinero contra su sueldo.
Lo mejor es que empiece hablando con el banco, contándole el problema y explicando por qué deja de pagar y la situación que se ha creado. Los Bancos no quieren ladrillos así que estarán dispuestos a colaborar dentro de un margen razonable (Ya conoce a los Bancos, las sucursales dependen de sus superiores).
El problema de la donación ( supongo que a su ex pareja) no arregla las cosas por eso de su responsabilidad personal que el banco no va a tolerar que se "quite" de en medio.
En mi opinión estos trámites son complejos y va a necesitar un abogado. Pero lo primero, que es gratis, vaya a hablar con el Banco, cuénteles el problema y después hable con su ex a ver si acepta la donación.
Si las cosas van por buen camino, la donación se hace en una escritura en el notario. No sé si Vds,. Eran pareja de hecho inscrita en el registro porque de ser así, podría buscarse un camino para abaratar o quitar los gastos fiscales. Si no lo eran para evitarse plusvalías en renta y municipales, a mi me gusta lo de la donación. Pero yo de fiscal se lo mínimo para hacer mi declaración de la renta con el programa Padre ese del demonio.
Un saludo
Gracias, pero precisamente lo que necesitaba era, como señalé, información sobre la donación o cesión.
Gracias de todos modos
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Respuesta de
Lo que necesita es información jurídica especializada. Yo no puedo ayudarle en algo tan profundo. Acuda a un abogado, pero prepárese con antelación todas las preguntas y apunte sin prisa las respuestas en papel, le cobrará por la información previa cita.
Siento no poder ayudarle. Copie y pegue el texto a otro experto, no reescriba toda la pregunta.
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Respuesta de
diregete a la delegación de hacienda y allí te podrán informar mejor sobre secciones e impuestos que hay que pagar, a y perdona por la tardanza de la contestación.
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