contrato de arras con vpo

Hola. El problema que tengo es el siguiente. La vivienda que quería adquirir resulta que es una vivienda de protección oficial. Los dueños están dispuestos a descalificarla pero antes quieren un contrato de arras penitenciales. Por otro lado el piso tiene ahora mismo algunas pequeñas cargas. Tengo varias preguntas al respecto que me ayudaría mucho me pudiesen resolver.
- ¿Cuanto tiempo se tarda en realizar la descalificación de un piso?
- ¿Cómo debería ser la claúsula a incluir para que en caso de no estar descalificada la vivienda en el plazo pactado pudiera recuperar el dinero entregado en el contrato de arras y la misma cantidad que los vendedores deberían entregarme?
- El hecho de que ahora tenga algunas cargas la vivienda, ¿implica algun problema o con que no las haya a la firma del contrato de compravente es suficiente? ¿Qué claúsulas debería incluir en este sentido en el contrato de arras?

Agradecería la respuesta a estas dudas ya que como ves estoy un poco liado.

Muchas gracias.

Gracias por tu respuesta