Subrog hipoteca promotor + ampliación
Según he visto en otras consultas, en el caso de haber firmado que los gastos de subrogación o cancelación de una hipoteca de un promotor corren a cargo del comprador, es "negociable" que el promotor soporte este gasto en el caso de decidir contratar la hipoteca con otra entidad.
Yo en concreto voy a firmar a finales de septiembre y como otras consultas, las condiciones del préstamo hipotecario promotor me parecen abusivas, sobre un capital de 18M:
Tipo: Euribor+1 (redondeo a 1/4)
Subrogación: 0,65%
Cancelación: 1%
En el caso de que se cumpliera lo que se firmó ¿debería pagar 0,65% de 18M, verdad?
También he visto que se habla de distintas tarifas de Notaría dependiendo si se subroga o si se amplía o si se cancela...
Mi intención es de cambiar el banco y contratar alguna que he visto por internet (aparentemente sin comisiones) con un Euuribor+0,49 aprox. Además me gustaría que volvieran a tasar la casa para obtener un préstamo hipotecario de 20M (18 para cancelar la hipoteca anterior y 2 para otros gastos) Evidentemente espero que después de la nueva tasación 20M sea menos del 80% del valor de la vivienda. ¿Me podrías ayudar a determinar qué gastos adicionales supondría esto?:
- Nueva Tasación (30000 ptas)
- ¿Novación?
- Cancelación/Subrogación?
- ¿Escrituras?
- ¿AJD?
Nota: La vivienda está en la provincia de Guadalajara.
Espero no haberte liado mucho y que me puedas ayudar.
Yo en concreto voy a firmar a finales de septiembre y como otras consultas, las condiciones del préstamo hipotecario promotor me parecen abusivas, sobre un capital de 18M:
Tipo: Euribor+1 (redondeo a 1/4)
Subrogación: 0,65%
Cancelación: 1%
En el caso de que se cumpliera lo que se firmó ¿debería pagar 0,65% de 18M, verdad?
También he visto que se habla de distintas tarifas de Notaría dependiendo si se subroga o si se amplía o si se cancela...
Mi intención es de cambiar el banco y contratar alguna que he visto por internet (aparentemente sin comisiones) con un Euuribor+0,49 aprox. Además me gustaría que volvieran a tasar la casa para obtener un préstamo hipotecario de 20M (18 para cancelar la hipoteca anterior y 2 para otros gastos) Evidentemente espero que después de la nueva tasación 20M sea menos del 80% del valor de la vivienda. ¿Me podrías ayudar a determinar qué gastos adicionales supondría esto?:
- Nueva Tasación (30000 ptas)
- ¿Novación?
- Cancelación/Subrogación?
- ¿Escrituras?
- ¿AJD?
Nota: La vivienda está en la provincia de Guadalajara.
Espero no haberte liado mucho y que me puedas ayudar.
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Respuesta de butterfly13
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Te voy a intentar ayudar pero me vas a disculpar porque somos de diferente comunidad y los gastos no son los mismos, por lo que no te voy a decir una cosa por otra. Intentaré aclarar tus dudas:
1-Efectivamente es negociable con el promotor el hecho de realizar la hipoteca con otra entidad.
2-Las condiciones me parecen bastante altas, sobretodo el diferencial y el redondeo. El redondeo se prohibió hace cosa de un año y pico, sin embargo hay entidades que entienden que "aún lo pueden aplicar". Por subrogación y cancelación anticipada, hay un Real decreto publicado el 28 de abril de 2003 que lo modifica al 0.50% máximo.
3-Sino vas a realizar la hipoteca con esa entidad no tienes que pagarle el 0.65% ni de los 18MM ni de nada. Unicamente sería para el caso de que tu te acogieses a esa hipoteca y luego te subrogases a otra entidad: entonces sería el 0.65% del capital pendiente de amortizar.
4- Yo de ti directamente abriría la hipoteca en otra entidad. No te acojas primero a esa y luego te subrogues a otra entidad porque los gastos se te dispararán. En la nueva entidad puedes solicitar el importe que estimes necesario, siempre en función de la nueava tasación, claro está. De esta forma no entras ni en gastos de novación, ni de subrogación... etc.
La diferencia de si te subrogas ahora con la que hay en tu piso actualmente o abrir una nueva directamente son:
Subrogación: de notario pagas menos porque únicamente hay 1 escritura en la que se incluye la compraventa y la subrogación. Si haces una hipoteca con otra entidad hay que hacer 2 escrituras diferentes (primero compraventa y después hipoteca)
-Si además de la subrogación quisieses hacer novación es como si pidieses otra hipoteca más pequeña a efectos de gastos me refiero(notario, registro... etc).
En cuanto a impuestos en mi comunidad autónoma se paga el 5 ó el 7% en función de que la vivienda sea residencia habitual, que como máximo se tengan 32 años y que la base imponible de renta no exceda de 5 MM ptas, pero como te digo eso tendrías que informarte cuando vayas a realizar la consulta a la entidad con la que quieras formalizar la operación.
Mi consejo es que abras el ptmo en otra entidad bancaria, vistas las condiciones que te ofrecen actualmente y más si el promotor te ha dicho que no te va a penalizar.
Siento no haberte podido ayudar más ni ser más concisa.
1-Efectivamente es negociable con el promotor el hecho de realizar la hipoteca con otra entidad.
2-Las condiciones me parecen bastante altas, sobretodo el diferencial y el redondeo. El redondeo se prohibió hace cosa de un año y pico, sin embargo hay entidades que entienden que "aún lo pueden aplicar". Por subrogación y cancelación anticipada, hay un Real decreto publicado el 28 de abril de 2003 que lo modifica al 0.50% máximo.
3-Sino vas a realizar la hipoteca con esa entidad no tienes que pagarle el 0.65% ni de los 18MM ni de nada. Unicamente sería para el caso de que tu te acogieses a esa hipoteca y luego te subrogases a otra entidad: entonces sería el 0.65% del capital pendiente de amortizar.
4- Yo de ti directamente abriría la hipoteca en otra entidad. No te acojas primero a esa y luego te subrogues a otra entidad porque los gastos se te dispararán. En la nueva entidad puedes solicitar el importe que estimes necesario, siempre en función de la nueava tasación, claro está. De esta forma no entras ni en gastos de novación, ni de subrogación... etc.
La diferencia de si te subrogas ahora con la que hay en tu piso actualmente o abrir una nueva directamente son:
Subrogación: de notario pagas menos porque únicamente hay 1 escritura en la que se incluye la compraventa y la subrogación. Si haces una hipoteca con otra entidad hay que hacer 2 escrituras diferentes (primero compraventa y después hipoteca)
-Si además de la subrogación quisieses hacer novación es como si pidieses otra hipoteca más pequeña a efectos de gastos me refiero(notario, registro... etc).
En cuanto a impuestos en mi comunidad autónoma se paga el 5 ó el 7% en función de que la vivienda sea residencia habitual, que como máximo se tengan 32 años y que la base imponible de renta no exceda de 5 MM ptas, pero como te digo eso tendrías que informarte cuando vayas a realizar la consulta a la entidad con la que quieras formalizar la operación.
Mi consejo es que abras el ptmo en otra entidad bancaria, vistas las condiciones que te ofrecen actualmente y más si el promotor te ha dicho que no te va a penalizar.
Siento no haberte podido ayudar más ni ser más concisa.
