Topografía - Problema entre parcelas

Experto: topo666 Cerrar	Usuario: valsi Cerrar	Fecha: 31/08/2009
Valoración:	Categoría: Topografía

24/08/2009

Usuario

Hola, tengo una parcela en la cual comencé a construir una casa. Para ello mi arquitecta me hizo un estudio topográfico y lo visó en el Colegio de arquitectos. Cuando la compré habian 3 parcelas sin vallar y la mia era la del centro (1618 m2 en escrituras) y se vió q sobraban metros entre las 3 parcelas. El comentario del topografo fué q o me quedaba yo con lo q sobraba o hacía lo legal q era repartir en parte proporcional. Yo hice lo segundo pues me parecía lo correcto. Yo me quedé con 47 m2, en total con 1665 m2
La parcela más grande (q es con la q tengo el problema) se llevó más metros q nadie y yo tonta de mí, despues de pagar yo el dinero, les dí el plano topográfico a los vecinos. Éstos vendieron el terreno a unos "constructores" y de la noche a la mañana vallaron la parcela metiéndose en mi terreno y quitandome el terreno (la parte q sobraba y algo más) y dejándome con 1613 m2. El problema es q yo tengo la casa levantada y yo dejé mis 4 m. de separación con su parcela (sin vallar) y ellos se han metido con la valla y me han dejado 1 m. y medio. de separación. A parte, entre su parcela y la mia nos separaba un armario de la luz, q ahora se ha quedado a 2 m. de mi parcela. ¿Que puedo hacer?
Me dicen q no puedo hacer nada xq tengo los metros de escritura y además el plano topográfico no vale (lo hicieron mal y el topógrafo dice q el armario de la luz no existía) y además no hay planos originarios de la urbanización. En el catastro pone q yo tengo 1665 m2. Y ellos han actualizado y de 2525 m2 q tenian ahora pone q tienen 2775 m2. Encima me amenazan. No sé q hacer y como empezar a actuar.

26/08/2009

Experto

Vamos por partes.
Un consejo que siempre doy en el tema de parcelas es vallar lo antes posible; ya sabes por qué.
Si en los planos (aunque fueran malos) figura tu parcela con las dimensiones correctas, incluyendo esos pocos metros ganados, según la cual has edificado dejando los 4m. libres ya tienes algo a lo que agarrarte.
En esta situación es imprescindible contactar con un abogado para que "requiera" a los colindantes a modificar el vallado y en caso de que no lo hagan meter una demanda judicial.
Para defender tu posición deberías aportar toda la documentación que justifique el reparto de las parcelas afectadas, los planos originales, escrituras, proyecto de edificación y licencias de tu vivienda en la que deberían aparecer los retranqueos de 4m., datos de catastro, etcétera.
Primero ponte en contacto con el arquitecto que hizo los primeros planos y el que te llevó el proyecto de edificación para recopilar toda esa información y alguna más que te puedan proporcionar; quizá el Ayuntamineto disponga de planos y datos útiles.
Mientras te recomiendo que te pongas en contacto con un Ingeniero Técnico en Topografía colegiado y con experiencia en estos trabajos para que te prepare un nuevo levantamiento, correctamente efectuado en coordenadas UTM oficiales, y prepare la documentación gráfica y numérica para poder defender lo que pides ante el juez. Por supuesto el trabajo deberá ir visado para su mayor efectividad.
Para contactar con un Ingeniero Técnico en Topografía puedes pedir información en la sede provincial o autonómica del colegio consultando en www.coit-topografia.es.
Un saludo

26/08/2009

Usuario

Hola, muchas gracias ante todo por contestarme. Te comento q el problema q tengo es q la casa está sin terminar y la arquitecta pasa de mi, de hecho me intentó hacer firmar un papel en el q yo la quitaba de toda responsabilidad. Entonces no tengo papeles oficiales donde se vea las dimensiones de la parcela ni de la casa (salvo el plano topográfico q como te comentaba está mal). En las escrituras de la parcela sólo te vienen los metros de superficie pero no te vienen los metros de fachada. Y en el ayuntamiento tampoco tienen los planos originarios de la urbanización.
Y lo q yo me pregunto, ¿en un deslinde judicial en el q faltan todo tipo de papeles originales, el armario de la luz o monolito no significa nada?

27/08/2009

Experto

¿tampoco tienes proyecto ni licencia de edificación? Hay debería de haber algún plano, aunque no fuera muy útil pero debería de estar.
En caso de ir a juicio todo depende de como lleves de argumentado el caso, con un buen estudio topográfico (tiene un coste) y un buen abogado (también hay que pagarlo).
La demanda es la última opción, con el tabajo topográfico y el abogado se puede requerir a los colindantes a rectificar las vallas, tratando de llegar a un acuerdo que evite el juicio.
Lo que te ha ocurrido es por el típico procedimiento que muchas veces empleamos para hacer las cosas de manera no estrictamente legal, lo que nos daría todas las garantías, por evitarnos algún coste o complicación.
Si la arquitecta "pasa" de proporcionarte información o datos de los que tenga disponibles nada mejor que una carta de tu abogado conminándola a proporcionarlos.
Insisto, es una caso para poner en manos de un buen Abogado y un buen Ingeniero Técnico en Topografía urgentemente, asumiendo que tendrás que desembolsar un dinero que te evitará futuros problemas muy grandes (imagínate que el vecino te demanda por haber construido sin respetar las distancias y el Ayuntamiento les da la razón... podrían llegar a pedir la demolición total o parcial de la vivienda).
Un saludo

27/08/2009

Usuario

Gracias de nuevo. Si tengo planos en el proyecto de la situacion de la casa pero tanto el arquitecto como nosotros nos fiamos del topografo q nos cobro 600 ? y lo hizo mal. Nos clavó las estacas para delimitar la parcela sin coincidir con los metros en el plano q nos dió. Y nosotros no podiamos vayar porque los camiones se quedaban atascados porque es arena de rio y no nos podian servir ni los materiales ni podian pasar los camiones con el hormigon.
Te explico mejor el problema. El topógrafo me puso de fachada 35 m lineales en el plano y sin embargo clavo las estacas en mitad del armario de la luz. Nosotros confiamos como profesional q era y no comprobamos sus mediciones (También lo normal es q el armario de la luz haga de medianeria). Levantamos la primera planta de la casa con sus licencias de obra y todo, y la arquitecta a todo fue dando la vista buena (q yo creo q en teoria estaba bien por el armario de la luz). Hasta q llegaron estos tipos q querian más terreno y sobre todo de fachada, pues ellos tenian hasta el armario de la luz 49 m. y ellos necesitaban 50 m. de fachada pues el ayuntamiento se lo exigia para hacer lo q ellos querian hacer. Entonces ahí vimos q estaba mal el plano del topógrafo y éstos se habian dado cuenta y no hacen nada mas q decirme "q por problemas de terreno ya sé lo q hay, q 2 tiros y se acabó problema". Entonces con ellos no puedo hablar para nada y se agarran a ese plano topográfico.
Te voy a volver loco. Pero es q estoy desesperada. Me parece injusto q yo pague a profesionales por hacer las cosas bien y sucedan estas cosas.

28/08/2009

Experto

No te puedo decir quienes ni porqué han fallado en tu caso, aunque probablemente sean todos los intervinientes, especialmente los caraduras de tus vecinos y, probablemente, tú misma aunque fuera por falta de "experiencia" en estas lides.
En cualquier caso legalmente está claro que tú como propietaria/promotora y la arquitecta como autora del proyecto sois los responsables; por ello te aconsejo, nuevamente, ponerte en manos de un abogado que conozca estos temas.
Ten en cuenta que la arquitecta es la responsable de toda la obra, incluyendo el replanteo aunque lo hiciese otra persona, por lo que, en su propio interés debería poner todo su empeño en ayudar a solucionar el problema aunque quizá esté tratando de quitarse de en medio temiendo que puedas caragr legalmente contra ella.
En cuanto al topógrafo (¿era Ingeniero Técnico en Topografía colegiado y se visó el trabajo?) puede haberse equivocado o no, según como se le diesen las instrucciones para realizar el trabajo. Si existe un plano de replanteo visado también podría llegar a tener alguna responsabilidad si se demostrase claramente que no siguió las instrucciones pero como estas suelen ser verbales no se podrán documentar; en cualquier caso supongo que el topógrafo no haría nada sin el acuerdo con la propietaria y la arquitecta.
Como tu misma has dicho al principio en el plano topográfico se detectaron más metros e hiciste un "reparto" por tu cuenta sin cosultar a los propietarios colindantes. Lo correcto y que hubiera evitado problemas era ponerse de acuedo con los mismos sobre la base del plano, que el topógrafo hubiera replanrteado las lindes de todos y se hubiese firmado un acta de conformidad. Por supuesto habría que haber materializado bien las lindes, con elementos que no se pudieran manipular (lo mejor vallarlo).
Bueno, al grano, creo que tienes que ir al abogado, que estudie el problema y que envíe un requerimiento a los propietarios para que muevan la valla; a veces basta con recibir un burofax de un abogado para empezar a echarse atrás en las pretensiones de abusar.
Un saludo

28/08/2009

Usuario

El topógrafo no sé si era técnico o no pues lo trajo la arquitecta. Por lo q me contaba yo creo que si pero era poco experto por lo que se ve.
Respecto a las parcelas colindantes, la primera vez q quedé con el topografo para q midiera la parcela, quedé a la vez con los vecinos colindantes para precisamente q no hubiera ningún problema y estuvieramos de acuerdo en todo. Solo apareció uno de ellos y con el otro hablaba por telefono (a pesar de q pasaba en todo momento de mí). Al finalizar la medición (vino varios días el topógrafo para realizar varias mediciones porque decía q sobraban metros entre las tres parcelas) todos los vecinos estabamos de acuerdo en todo. Yo fuí de buena fé en todo y con la legalidad por delante. Pues el topografo me decía q como yo era la q pagaba q me quedase con los metros q sobraban y a ellos le dejase los suyos, y sin embargo decidí hacer lo legal, repartir en parte proporcional al tamaño de las parcelas, a pesar de q la q menos metros se repartia era yo.
En fin, te haré caso y lo dejaré en manos de algún abogado, aunque ya no confío en nadie. Pues en esta casa me gaste un paston en pagar a profesionales y mira como ha resultado. A lo mejor lo q dices, en cuanto reciban el burofax a lo mejor se lo piensan y se hechan para atrás. Muchas gracias por todo

31/08/2009

Experto

Por lo que cuentas empezaste bien los trámites con arquitecto, topógrafo y vecinos, quizá lo único que faltó es que los vecinos firmasen el plano final de división de parcelas y diesen el visto bueno al replanteo del límite de tu parcela, que debería haberse materializado con algún tipo de señal duradera (mojón, barra de hierro hormigonada...).
Ánimo y suerte con la reclamación; ya nos contarás como te va.

31/08/2009

Usuario

Gracias por todo. Te haré caso y lo dejaré en manos de un abogado. Lo mejor de todo es q los vecinos se han quedado con todo el terreno q sobraba para al final hacer una casita de 60 m2 (en la otra punta de la parcela) y poner corrales en plan chavolista (pegados a mi casa). Ya os contaré.