Cambio parcelas rusticas
Tengo en venta una parcela rustica de regadío de 3000 metros con luz, agua, apero, vallada, arboles frutales y escrituras. Esta a dos kilómetros del pueblo.
Un señor me ofrece cambiarla por dos suyas de 256 metros aprox. En el exterior del pueblo, pero ya tiene cometida de agua y de luz. Esa zona está casi toda urbana. Tiene un pozo, no luz ni escrituras, ya que sigue siendo rustica y no tiene más de 2500 metros. Es una segregación. En principio me parece bien, tengo que contestarle pero tengo dudas y temor de que pueda tener alguna carga(no se si es posible), cuanto podría costarme pasar de rustica-urbanizable por el ayto., si una vez urbana y quiero vender necesito escrituras, en fin algo perdido, cualquier ayuda se agradece.
Un señor me ofrece cambiarla por dos suyas de 256 metros aprox. En el exterior del pueblo, pero ya tiene cometida de agua y de luz. Esa zona está casi toda urbana. Tiene un pozo, no luz ni escrituras, ya que sigue siendo rustica y no tiene más de 2500 metros. Es una segregación. En principio me parece bien, tengo que contestarle pero tengo dudas y temor de que pueda tener alguna carga(no se si es posible), cuanto podría costarme pasar de rustica-urbanizable por el ayto., si una vez urbana y quiero vender necesito escrituras, en fin algo perdido, cualquier ayuda se agradece.
4 respuestas
Respuesta de cera_liquida
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Vamos por partes:
- Para saber si la finca matriz tuviera alguna carga puedes pedir una nota simple informativa en el registro de la propiedad (sei la tuviera afectaría proporcionalmente a los m² segregados).
- La calificación de un suelo lo otorga el PGOU, y puedes comprobar si esa zona pudiera ser suelo urbanizable programado, eso significa que se puede desarrollar próximamente.
No existe una "tasa" para cambiar la calificación de un suelo directamente, es como te decía el PGOU quien fija ese suelo. Cuando se desarrolle te tocará pagar en todos los gastos de urbanización proporcionalmente a los m² que cada uno aporte dentro de cada sector, ahora bien el valor de ese suelo sería mayor siempre que tuviera la posibilidad de ser urbano, pero a cambio de una inversión en su desarrollo. Mucha gente lo que hace es vender su parte y se quitan de complicaciones.
Yo no te recomendaba comprar nada que no tuviera las escrituras en regla, ya que eso a la larga son problemas. Es posible también que si es terreno rústico el PGOU fije una parcela mínima para una segregación, por lo tanto esto lo deberás consultar igualmente.
Muchos PGOUS admiten la construcción de aperos independientemente de la dimensión de parcela, que es lo único que te premitirían hacer mientras mantenga la calificación de terreno rústico.
Y por último decirte que los cambios de planeamiento suelen ser temas muy lentos y con grandes desembolsos económicos.
No sé si te aclaro algo ya que el tema puede ser muy complejo o muy fácil, todo depende de la necesidad personal, ganas de esperar y de seguir gastando dinero, pero lo más importante es que el terreno que te vendan esté libre de cargas y por supuesto que tenga escrituras.
- Para saber si la finca matriz tuviera alguna carga puedes pedir una nota simple informativa en el registro de la propiedad (sei la tuviera afectaría proporcionalmente a los m² segregados).
- La calificación de un suelo lo otorga el PGOU, y puedes comprobar si esa zona pudiera ser suelo urbanizable programado, eso significa que se puede desarrollar próximamente.
No existe una "tasa" para cambiar la calificación de un suelo directamente, es como te decía el PGOU quien fija ese suelo. Cuando se desarrolle te tocará pagar en todos los gastos de urbanización proporcionalmente a los m² que cada uno aporte dentro de cada sector, ahora bien el valor de ese suelo sería mayor siempre que tuviera la posibilidad de ser urbano, pero a cambio de una inversión en su desarrollo. Mucha gente lo que hace es vender su parte y se quitan de complicaciones.
Yo no te recomendaba comprar nada que no tuviera las escrituras en regla, ya que eso a la larga son problemas. Es posible también que si es terreno rústico el PGOU fije una parcela mínima para una segregación, por lo tanto esto lo deberás consultar igualmente.
Muchos PGOUS admiten la construcción de aperos independientemente de la dimensión de parcela, que es lo único que te premitirían hacer mientras mantenga la calificación de terreno rústico.
Y por último decirte que los cambios de planeamiento suelen ser temas muy lentos y con grandes desembolsos económicos.
No sé si te aclaro algo ya que el tema puede ser muy complejo o muy fácil, todo depende de la necesidad personal, ganas de esperar y de seguir gastando dinero, pero lo más importante es que el terreno que te vendan esté libre de cargas y por supuesto que tenga escrituras.
Gracias por su ayuda. El propietario tiene una segregación de una parcela matriz y una nota simple me dijo. Al ser menos de 2500 metros no puede tener escrituras por ley, no permite el registro. Como el que tiene parte de un club social diría yo. No creo que pueda tener cargas, como si la tuviese una caravana.
Mi finca es igual, procede de una segregación pero son casi 3000 metros y si.
Mi finca es igual, procede de una segregación pero son casi 3000 metros y si.
La nota simple la puedes pedir actualizada y curarte en salud no vaya a tener alguna anotación de embargo o alguna sorpresa.
LLevas razón en lo de la segregación, ya que como regla general se pueden segregar en unidades mínimas de cultivo, que son 2500 en secano y 500 en regadío, aunque hay CCAA o ayuntamientos que prohíben estas segregaciones, así que deberás confirmarlo en el ayuntamiento.
En estos casos supongo que existirá una compra-venta (notarial) y a esperar a que cambie la calificación, pero eso como te dije puede ser lento, incluso es posible que ahora no te dejen hacer ni una caseta de aperos en la parcela que compras.
LLevas razón en lo de la segregación, ya que como regla general se pueden segregar en unidades mínimas de cultivo, que son 2500 en secano y 500 en regadío, aunque hay CCAA o ayuntamientos que prohíben estas segregaciones, así que deberás confirmarlo en el ayuntamiento.
En estos casos supongo que existirá una compra-venta (notarial) y a esperar a que cambie la calificación, pero eso como te dije puede ser lento, incluso es posible que ahora no te dejen hacer ni una caseta de aperos en la parcela que compras.
Respuesta de annabeles
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Siento decirte que mucho no te puedo ayudar ya que seria necesario mirar más cosas. ¿Si ese señor no tiene escrituras que aporta como propiedad de esa parcela? ¿Cómo sabes que es suya? El tema de convertirla en urbanizable no es un tema de dinero, de que cuanto cueste. Esto lo realiza el ayuntamiento según tenga en sus planos de urbanización. Lo tendrías que consultar al ayuntamiento si tienen previsión de convertir esa parcela en urbanizable.
Lo que hay que tener claro es que si no hay escrituras, no hay propiedad, no hay forma de saber de quien es esa parcela por lo que tú ni tendrías la nueva y habrías perdido la tuya. Si hubieran escrituras se vería qué finca es y se podría pedir una verificación de finca para ver si hubiera cargas o no.
Lo que hay que tener claro es que si no hay escrituras, no hay propiedad, no hay forma de saber de quien es esa parcela por lo que tú ni tendrías la nueva y habrías perdido la tuya. Si hubieran escrituras se vería qué finca es y se podría pedir una verificación de finca para ver si hubiera cargas o no.
Respuesta de Anxo Sánchez - arquitecto
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Lo primero que debería hacer es pedir una "Nota Simple Registral" de esas fincas (por ejemplo en registradores.org) para conocer quien es el propietario registral, qué cargas tienen, superficie y linderos.
Con esa información podrá decidir si le conviene o no hacer la compra/cambio.
Si el propietario no es quien le vende, no compre hasta que éste solucione el tema de la titularidad.
Al hacer la compra se harán las escrituras que pueda necesitar usted.
En cuanto a pasar de rústico a urbanizable, ese proceso solo lo puede hacer el ayuntamiento mediante una modificación del planeamiento (recalificación) que debe además aprobar la comunidad autónoma.
Si lo hiciese, para que fuese edificable habría además que hacer un proyecto de urbanización y las obras de urbanización y equipamiento en el recogidas, además de las cesiones públicas pertinentes. Ese proyecto es el que sí cuesta dinero (en función de a cuanta superficie y cuantos propietarios afecte será más o menos) y las obras son también a cargo de los propietarios.
Con esa información podrá decidir si le conviene o no hacer la compra/cambio.
Si el propietario no es quien le vende, no compre hasta que éste solucione el tema de la titularidad.
Al hacer la compra se harán las escrituras que pueda necesitar usted.
En cuanto a pasar de rústico a urbanizable, ese proceso solo lo puede hacer el ayuntamiento mediante una modificación del planeamiento (recalificación) que debe además aprobar la comunidad autónoma.
Si lo hiciese, para que fuese edificable habría además que hacer un proyecto de urbanización y las obras de urbanización y equipamiento en el recogidas, además de las cesiones públicas pertinentes. Ese proyecto es el que sí cuesta dinero (en función de a cuanta superficie y cuantos propietarios afecte será más o menos) y las obras son también a cargo de los propietarios.
Respuesta
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Respondiendo a sus miedos - si tiene cargas debe de avisarle de que las tiene porque deberán hacer la permuta pasando por el notario y escriturando. En el caso de que a futuro le reclamaran cargas de las que no le hubieran avisado debiera de proceder a reclamar (repercutir) esas cargas al antiguo propietario.
Por otro lado, el proceso de paso de rústica a urbanizable no lo decide vd., sino el ayuntamiento y aunque vd., lo pida no se concede por petición sino que se puede conseguir en el momento en que se modifican los planes de urbanización y se procede a una recalificación de terreno, es decir, es posible que existan:
a) Limitaciones de superficie que impidieran hacerlo urbanizable.
b) Que el ayuntamiento no desee entrar a recalificar más terreno.
c) Que la parcela no cumpliera con las normas que permitan la edificación en ella y que quedara como un solar inedificable.
Esto es lo que le tiene que quitar el sueño. Antes de permutar trate de hablar con el Ayuntamiento ya que la otra persona realiza ese intercambio probablemente pensando que no va a sacar partido de la finca urbanizable. Entiendo que ahí hay gato encerrado o al menos eso parece. Primero trate la cuestión con el ayuntamiento ya que puede quedarse con parcelas inedificables o que no vayan a ser recalificadas de acuerdo a la normativa urbanística vigente.
Así mismo, siempre y en todo caso necesita escrituras en las que se reflejen el estado del bien y como le ha llegado. La permuta deberá hacerse en igualdad de condiciones tasando el valor de ambos terrenos y la diferencia tendrá que tratarse en dinero contante y sonante al hacer la escritura de permuta de terrenos.
Por otro lado, el proceso de paso de rústica a urbanizable no lo decide vd., sino el ayuntamiento y aunque vd., lo pida no se concede por petición sino que se puede conseguir en el momento en que se modifican los planes de urbanización y se procede a una recalificación de terreno, es decir, es posible que existan:
a) Limitaciones de superficie que impidieran hacerlo urbanizable.
b) Que el ayuntamiento no desee entrar a recalificar más terreno.
c) Que la parcela no cumpliera con las normas que permitan la edificación en ella y que quedara como un solar inedificable.
Esto es lo que le tiene que quitar el sueño. Antes de permutar trate de hablar con el Ayuntamiento ya que la otra persona realiza ese intercambio probablemente pensando que no va a sacar partido de la finca urbanizable. Entiendo que ahí hay gato encerrado o al menos eso parece. Primero trate la cuestión con el ayuntamiento ya que puede quedarse con parcelas inedificables o que no vayan a ser recalificadas de acuerdo a la normativa urbanística vigente.
Así mismo, siempre y en todo caso necesita escrituras en las que se reflejen el estado del bien y como le ha llegado. La permuta deberá hacerse en igualdad de condiciones tasando el valor de ambos terrenos y la diferencia tendrá que tratarse en dinero contante y sonante al hacer la escritura de permuta de terrenos.
Gracias jaime por toda tu información. Me ha servido de ayuda mucha, pero otra no, sobre todo al principio. Debes saber que las parcelas rusticas procedentes de segregaciones con menos de 2500 metros no se pueden escriturar. Ahora me he enterado de que tienen una nota simple creo de la parcela matriz. También parece que de ahí es imposible añadirle una carga, es como si una caravana tuviese carga.
Cierto que hay que tener cuidado y las cosas de palacio van despacio, saludos.
Cierto que hay que tener cuidado y las cosas de palacio van despacio, saludos.
Si no se puede escriturar ten por seguro que no se puede edificar.
Saludos
Jaime Feiner
[email protected]
Saludos
Jaime Feiner
[email protected]