Comprar terreno edificable

Hola,
En estos tiempos en los que comprar una vivienda en una ciudad está complicado (por el precio)... Una solución que estoy barajando es la de comprar una pequeña parcela en el campo o monte de algún pequeño pueblo y montar-construir allí una casita de madera.
Me gustaría saber los pasos que debería seguir para ello, es decir, para comprar una parcela en un pequeño pueblo... ¿debería acudir al ayuntamiento de ese pueblo para solicitar un terreno edificable? ¿Es el ayuntamiento quien vende o adjudica los terrenos?
Agradecería toda la información posible sobre este tema. La ubicación sería en algún pueblo de Guipúzcoa o Navarra.
Muchas gracias de antemano.
Pablo
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Respuesta de
Hola maikel,
es cierto que lo de la casita de madera es más económico, aunque está claro que no es como una de obra.
Hasta donde yo conozco, por un compañero arquitecto que trabaja con una empresa dedicada a estas construcciones, el ayuntamiento te solicitará un proyecto de vivienda firmado por un arquitecto y visado por el correspondiente colegio de arquitectos. Es decir, que la vivienda deberá cumplir la normativa vigente en cuanto a edificación y viviendas, tanto nacional, como autonómica y municipal. Esto no es un problema siempre y cuando la empresa que te suministre la vivienda se comprometa a ello, es decir, te incluya la condición de que va a cumplir como vivienda o te devuelven el dinero. Es muy probable que incluso te faciliten al arquitecto si tienen colaboraciones con alguno, ya que trabajan sobre viviendas tipo y así se abaratan costes (se repite mucho).
En cuanto al terreno, no es cuestión del ayuntamiento la venta del suelo, aunque sí el decidir si te deja hacer estas construcciones. Algunos ayuntamientos son reacios y ponen más trabas para algunas zonas, acogiéndose a ordenanzas municipales que dictan algunos materiales (como que la cubierta sea de teja, con unas pendientes determinadas, o imponer criterios de concordancia constructiva con el entorno). Por ejemplo, si elijes una urbanización de viviendas de nivel alto, tipo La Moraleja, dudo que dejen hacer casas prefabricadas, los vecinos se quejarían, así que se ponen más puñeteros. La solución es elegir el municipio que te guste e ir al ayuntamiento, departamento de urbanismo, para preguntar qué zonas serían adecuadas para este tipo de construcciones. Una vez hecho esto, puedes centrarte en buscar una parcela en la zona, paseando y mirando si alguien vende, preguntando a vecinos o incluso acudiendo a inmobiliarias de la zona (estos se llevan comisión, claro).
Debes buscar un terreno edificable, teniendo en cuenta tus requisitos:
Si se trata de suelo urbano, es decir, suelo destinado a la construcción de edificios, deberás elegir una parcela que admita construcciones aisladas, evidentemente destinada a viviendas (no vale una parcela de polígono industrial), como una urbanización o una zona en la que veas viviendas que se retiran de todas las medianeras y fachadas. Estas parcelas exigen un retiro mínimo de lindes, es decir, hay que separarse un mínimo de las medianeras y la fachada, por lo que en lo que queda debe caber la casa. Fíjate si el frente de la parcela está urbanizado, es decir, tiene aceras, instalación de saneamiento, alumbrado público, agua, luz... Si no los tiene, deberás costearlos tú, y es algo a tener en cuenta. Las parcelas urbanas exigen menos metros de parcela por metro construido, que es lo que se llama edificabilidad y ocupación. Por ejemplo, una parcela ocupable al 60% y con una edificabilidad de 1,2m2t/m2 (metros cuadrados de techo por metro cuadrado de parcela) implica que puedes ocupar el 60% de la parcela con zonas cubiertas, interiores o no, en una o más plantas, y que la construcción puede tener un 120% de metros construidos respecto a los metro de parcela. Por ejemplo, si la parcela tiene 100m2, la casa puede ocupar 60m2 en planta, con un total de 120m2 de casa, lo que en este caso nos lleva a dos plantas de 60m2 (baja y primera).
Debes tener en cuenta una cosa importante, si quieres que sea una vivienda en toda regla, debe cumplir la normativa, sólo así podrá obtener cédula de habitabilidad, que es requisito indispensable para poder escriturarla y solicitar los suministros de agua, gas y electricidad. Este certificado lo expide el ayuntamiento tras visita y comprobación in situ de las condiciones de la vivienda.
Si no es suelo urbano, se suele limitar la construcción a una justificación del uso del terreno y a un porcentaje bajo de ocupación. Por ejemplo, si compras un terreno grande dedicado a cultivo, que no es urbano ni urbanizable, pongamos unos 10.000m2, deberás justificar que es de cultivo o ganadero y decir que vivirás ahí para trabajarlo o aprovecharlo. Probablemente limiten la construcción a un 5-10% de ocupación, con un límite de 200m2 (te pongo ejemplos de municipios de mi zona, cada municipio tiene sus normas). Si esta es tu intención, cuando pases por el ayuntamiento pregunta qué te van a exigir para poder construir en suelo rústico, y si hay alguna zona más protegida (paraje natural, reservas...). Debes tener en cuenta que en estas zonas no hay servicios urbanísticos (alumbrado, saneamiento, recogida de basuras...), y puede que te tengas que costear el suministro de agua potable, electricidad,... Es más delicado y puede que no sea lo que buscas.
Resumiendo, lo primero es ir a ver empresas que se dediquen a las casas de madera y ver los módulos que tienen, decidir cual sería la superficie y las dimensiones de la casa que quieres. De paso, te enteras de las facilidades que te pueden dar (si te buscan la parcela, si te proporcionan al técnico, si se comprometen a obtenerte la licencia y la cédula...) y los precios. Con estos datos puedes ir buscando parcela, sabiendo las medidas mínimas que debe tener en función de los retiros aplicables (con fijarse en las viviendas del entorno te puedes hacer una idea). Cuando localices una o varias, te vas al ayuntamiento y pides información urbanística de la parcela, es decir, compruebas que puedes poner la casa en ella (te confirmarán los retiros, edificabilidad, ocupación, alturas, si está pendiente de urbanizar...). Cuando lo tengas claro, puedes comprar la parcela y encargar la casa, solicitando el proyecto de vivienda a un arquitecto, preferiblemente colaborador de la empresa de casas de madera (sale más barato). Con el proyecto puedes ir al ayuntamiento y solicitar licencia de obra nueva. Una vez concedida, puedes iniciar las obras. Cuando finalicen, el arquitecto te expide el final de obra y puedes solicitar la cédula al ayuntamiento. Una vez obtenida, podrás escriturar la vivienda y solicitar los suministros básicos.
Esto es más o menos lo que hay que tener en cuenta. Si se te ocurre alguna duda, no dudes en preguntar.
Un saludo.
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