Contrato de Alquiler.- Capítulo 4 Duración del contrato
publicado por Gpunto
Lunes 3 Diciembre 2007
Es imprescindibles una cláusulas que defina la delimita la duración del contrato, pero también aquí hay variaciones para adaptar el contrato básico a cada caso en concreto, como siempre, hay circunstancias que complican su redacción.
La ley es taxativa en este punto. La duración mínima del contrato es de un año y como mínimo el inquilino puede vivir si lo desea en la vivienda cinco años.
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Contratos de temporada
Los contratos de duración inferior a un año no se rigen por la Ley de arrendamiento Urbano, Si se precisa hacer un contrato con duración menor que un año de tiempo, debe haber una razón clara que explique el por qué de ello. Por ejemplo, puede ser un contrato de veraneo, o hasta que entreguen al inquilino una vivienda que tiene contratada y en construcción, o un desplazamiento temporal de un empleado, un curso universitario de un estudiante o cualquier otra razón lógica para hacer contratos con duración inferior a un año.
Al este tipo de contrato conviene incluir, cuando es posible, fotocopias de documentos que prueben la razón, como documentos que demuestren compra de un vivienda en construcción, un contrato laboral etc., pues de quedar bien claro que el propietario no intenta con este artificio recuperar su vivienda al cabo de un tiempo inferior a cinco años, pues de no ser así pudiera encontrarse con serias dificultades legales para recuperar la vivienda, si el inquilino se opone a ello. Así pues si hace contratos por duración menor de un año, sepa que estos contratos no se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos y que de llegar a juicio, queda solo a la interpretación del juez, decidir si hubo buena o mala fe en su redacción.
Hay inquilinos no desean estar un año, solo meses.
Mi consejo es que si una persona no desea tener alquilada su casa por un periodo de cinco años, pero desea obtener una renta, busque personas que realmente tampoco desean estar más que unos meses, pues cualquier otra solución es muy delicada. Clientes de temporada, los hay, y también ellos tiene dificultad para encontrar donde meterse diferente a un hotel, pues un arrendador normal no desea clientes que solo van a estar unos meses. A lo largo de mi vida profesional, me he tropezado con personas que por un motivo, u otro, necesitaban vivienda para periodos ente tres y nueve meses, por razones como desplazamientos laborales, obras en su propio domicilio o causas similares que obligan a desplazarte de tu residencia habitual cierto tiempo, son pocos pero ellos tampoco encuentran fácilmente donde meterse.
Contratos hasta cinco años
Supuesto que deseemos hacer un contrato por más de un año y menos de cinco, poco da como lo redactemos, pues el inquilino tiene el privilegio de prorrogar el contrato por cinco años, o irse cuando quiera después del primer año, por lo que la redacción normal es más o menos como sigue:
La duración será de un año, a partir del XX de XXXXX de 200X, pudiendo ser prorrogado por el arrendatario por anualidades hasta un máximo de cuatro años . Este contrato con inclusión de todas sus prórrogas finalizará a todos los efectos el XX de XXXXX de 200Z
Hay inquilinos que desean que conste su intención de quedarse mas de una año y pese a que se les explique que la ley se lo permite en cualquier caso, se quedan mas tranquilos si su deseo se refleja expresamente en el contrato. No hay ningún inconveniente para ello, pues siempre que la duración sea inferior a cinco años, las obligaciones del arrendador no varían en absoluto, pues se ponga la duración que se ponga en el contrato, el inquilino siempre puede optar a prorrogar la estancia hasta los cinco años, por lo que incluir su petición no cambia las condiciones del contrato reduciendo el número de prorrogas a las que puede optar el inquilino .
Contrato se mayor duración
Hay inquilinos que pretenden un contrato de duración superior a cinco años. Debe saberse que si se firma mayor periodo de tiempo, se obliga al propietario, pero no al inquilino, que pasado un año pueda irse cuando lo considere conveniente.
Es frecuente este tipo de contrato cuando se autoriza a hacer obra en la vivienda, bien por que esta muy vieja o para adaptarla a sus necesidades específicas, algo relativamente corriente entre profesionales liberales que pretenden simultanear la vivienda con el despacho, o personas que entran en una vivienda antigua y piensan mejorarla haciendo obra o poniendo calefacción, o aire acondicionado. Lógicamente en este caso desean una estancia mayor de cinco años en la vivienda para amortizar el gasto realizado. Ello puede ser una razón lógica para firmar contratos de mayor duración, De no ser así, debe sopesarse la conveniencia de firmar tal contrato, pues el aumento de derechos por parte del inquilino no se equilibran con los del propietario. Tampoco soy partidario de añadir cláusulas de compromiso de venta de la casa al inquilino al cabo de cierto tiempo, pues igualmente solo obligan al propietario pero son fácilmente no cumplidas por el inquilino, y siendo imposible de saberse lo que valdrá una vivienda dentro de cinco años, la venta se llevará a cabo solo en el caso que favorezca al inquilino. Otra cosa es admitir una cláusula de tanteo que permite el inquilino igualar el precio de venta si se vende cuando aún esta en vigencia el contrato de alquiler..
Permitir estancias superiores a cinco años, es una de las pocas soluciones que hay para conseguir alquilar una vivienda que necesita obra total y el propietario no desea hacer la inversión. En otro capítulo veremos soluciones alternativas a esta.
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