Comunidad "Sui Generis"

He accedido a la secretaria de la comunidad en febrero de este año. La comunidad fue creada en dic-2001 y ya había estado como secretario en el año 2003, pero como la comunidad había sido creada hacia poco, todo estaba correcto y no había ningún moroso. En el año 2009 mi mujer fue presidenta y la verdad, yo no me entere muy bien de como iba la comunidad.

Todo esto viene a cuento, porque ahora que tengo tiempo y he tenido acceso a toda la documentación, he montado la contabilidad desde el inicio de la comunidad, cuadrando la cuenta del banco y he podido comprobar que existen 4 morosos, en vez de 1 como estaba creído, y encima, la deuda de este propietario no es la que figura en el ultimo acta, si no que es inferior, y eso que el mismo moroso, era la presidenta saliente. La de los demás no hay la mínima mención en ningún acta, ni nunca se ha informado a los propietarios de su existencia.

Así se ha llevado la comunidad en estos años, se han limitado a copiar en un libro los movimientos que había en el banco y todo ello por el desconocimiento de como se debe gestionar una comunidad, pero se niegan, sistemáticamente, a que se contrate un administrador de fincas.

Ahora tengo algunas dudas:

1-Uno de los morosos, llamémosle "A" tenia un saldo a su favor hasta dic. 07 de 5 € porque había ingresodo 47 € una vez en vez de los 42 € de la cuota. En enero-08 no paga la cuota, en febrero hay una derrama de 40 € y paga solo 42 que era la cuota, en marzo no paga, en abril paga 42 y en mayo 84, y así, pagando unas veces si y otras no, llega a final de año con una deuda de 35 €, o sea, no ha pagado esa derrama de 40, menos los 5 que tenia, queda los 35 que debe y que se ha incrementado con alguna cuota de este año hasta llegar a una cantidad de 85 €.

Al montar los pagos de las viviendas, he ido aplicando esos pagos a las deudas mas antiguas, con lo cual estos 85 € se podría decir que son de las cuotas de marzo y abril de este año. ¿Es esto correcto?

2-Tenemos el segundo caso "B" esta vivienda la tenia para alquilar una inmobiliaria y en enero 05 debía comunidad de los 4 o 5 últimos meses. En febrero 05 la compra el actual propietario, pero tal como se ha estado llevando la comunidad, nadie le dice la existencia de esta deuda, bien es verdad, que el tampoco lo solicita cuando firma las escrituras en el notario. La L.P.H. Dice que el se debe hacer cargo de esta deuda de los meses vencidos del año de la compra y el año natural anterior, con lo cual la deuda es suya. Ademas hay deudas posteriores de el, hasta alcanzar al mes de abril la cantidad de 248 €. La cantidad que debía la inmobiliaria era de 150 € aprrox. En ste caso he actuado como en el anterior, todos los ingresos que se han efectuado desde el año 2005 lo he ido aplicando a las deudas mas antiguas, con lo cual la deuda actual, seria de los meses desde dic. 12. ¿Esto también es correcto?

3-Este tercer caso es claro, la deuda proviene de una derrama que hizo entre los meses de agosto-11 hasta octubre-12 de 8 € y que este propietario dijo que iba a pagar todo junto, nunca lo hizo, ademas, en la junta de oct-12 dijo que era cierto, que se le había pasado, pero se le sigue pasando porque lo sigue debiendo. He hecho lo mismo que los casos anteriores, aplicar los ingresos a la deuda mas antigua.

Mis dudas radican en si es correcto aplicar los pagos a las deudas mas antiguas, aunque en algunos casos hallan puesto "cuota mes (el que sea) vivienda (la que sea) " y si fuera incorrecto que pasaría con esa deuda de hace 4 o 5 años, ¿habría prescrito? ¿Existe algún articulo en el CC o LPH que lo diga?

Vamos a convocar una junta extraordinaria para que den una solución a estas deudas, y de los 8 vecinos que somos, como solo 4 podemos votar, querría que se certificara la deuda de estos vecinos, ¿cómo lo debería hacer? ¿Qué tengo que poner en el orden del día para poder llegar a certificar la deuda y que quede constancia en el acta? En caso de que no quisieran pagar o dieran largas en el tema, y la junta no accediera a llevarlos a juicio monitorio, ¿qué podría hacer yo? ¿Podría denunciar a la comunidad por no cumplir con sus obligaciones? Tenga en cuenta que el vecino moroso que conocíamos, lleva retraso desde el año 2006 y siempre con la misma escusa, que no le llega el dinero porque tiene dos hijos.

También tengo pensado cuando se termine mi turno de secretario, pedirles a los entrantes que me faciliten, todos los meses, la relación de ingresos de las viviendas, a fin de seguir controlando las deudas de los morosos. ¿Me ampara la L.P.H en esto?

Cualquier otra aclaración que me pueda hacer, se lo agradeceré, y perdone la extensión pero he querido facilitar los mas datos posibles para que se haga una idea de como han llevado la comunidad estos años.