¿Los propietarios de los bajos deben pagar?
Estimados Sres.:
Hace unos años que compre mi piso, y desde que los construyeron (unos quince años), el dueño del local que hay en el bajo, no ha pagado comunidad, nunca. (Ni luz, ni agua, ni limpieza, ni seguro de responsabilidad civil, ni ningún tipo de aportación para reparación...).
Tengo que decir, que a pesar de los años que tiene el edificio, lo único que tenemos es inscrita la comunidd, porque era necesaria para contratar el seguro de responsabilidad civil, pero no tenemos ningún tipo de estatutos que recoja nada de nada. Con esto lo que quiero decir es que no esta recogido en ningún sitio el hecho de que el se encuentre libre de estos pagos comunitarios.
He de decir, que el acceso a su local, es directo a la calle, y el suministro de luz y agua lo tiene directo a su local. Para nada tiene que entrar por nuestro portal.
Hemos realizado mejoras, como adecuarnos para la tdt, pagos anuales del seguro,. En fin, me gustaría saber, si esta obligado a pagar como el resto de los vecino (somos cuatro contándolo al del local) más que nada, para el próximo año contar con el para el seguro, así como, ¿la instalación de un ascensor... Estaría obligado también a este pago?
Gracias de antemano y reciban un cordial saludo.
Hace unos años que compre mi piso, y desde que los construyeron (unos quince años), el dueño del local que hay en el bajo, no ha pagado comunidad, nunca. (Ni luz, ni agua, ni limpieza, ni seguro de responsabilidad civil, ni ningún tipo de aportación para reparación...).
Tengo que decir, que a pesar de los años que tiene el edificio, lo único que tenemos es inscrita la comunidd, porque era necesaria para contratar el seguro de responsabilidad civil, pero no tenemos ningún tipo de estatutos que recoja nada de nada. Con esto lo que quiero decir es que no esta recogido en ningún sitio el hecho de que el se encuentre libre de estos pagos comunitarios.
He de decir, que el acceso a su local, es directo a la calle, y el suministro de luz y agua lo tiene directo a su local. Para nada tiene que entrar por nuestro portal.
Hemos realizado mejoras, como adecuarnos para la tdt, pagos anuales del seguro,. En fin, me gustaría saber, si esta obligado a pagar como el resto de los vecino (somos cuatro contándolo al del local) más que nada, para el próximo año contar con el para el seguro, así como, ¿la instalación de un ascensor... Estaría obligado también a este pago?
Gracias de antemano y reciban un cordial saludo.
1 Respuesta
Respuesta de ACF Asesoria y Gestion Admon Fincas.
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Lo primero indicarte que en temas como el que planteas no hay desgraciadamente una respuesta definitiva. Intentare darte mi opinión jurídica sobre el tema a sabiendas que no es un temma pacifico.
La Ley de propiedad Horizontal en su articulo 5 viene a establecer de forma genérica, que todas las comunidades podrán dotarse de unos Estatutos que regirán la vida y relaciones de los vecinos diciendo que:
"Artículo 5.
El titulo constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo titulo se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El titulo podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del titulo, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución."
Por otro lado si no existe ninguna disposición o estatutos que recoja el funcionamiento de una comunidad, regirá de forma supletoria la Ley de Propiedad Horizontal. Este es parece ser el caso que indicas.
Para este caso, es decir que los Estatutos no establezcan otra cosa, el articulo 9 de la Lph establece de forma general que todo propietario esta obligado a:
Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el titulo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Es decir que el bajo debería de ccontribuir y esta obligado a pagar todos los gastos de la Comunidad que no fueran susceptibles de individualización. Es más el criterio jurisprudencial mayoritario suele obligar de forma general en comunidades como la tuya a que contribuyan a todos los gastos de comunidad.
Ahora bien, tal y como tu indicas, en función de que los bajos no tengan un acceso directo al interior del edificio, o que tengan en su propio local los contadores eléctricos o del agua potable este criterio se suaviza.
El criterio general que se suele utilizar en estos casos es el no hacerlos participes en los gastos de escalera (luz de escalera, limpieza agua potable) pero si en los de mantenimiento general como reparaciones de terrazas, bajantes, fachadas, o cualquier otro elemento estructural. Deben de contribuir en el seguro comunitario.
En mi opinión si no tienen conexión al servicio de tdt o al ascensor, por ser en este caso gastos individualizables no deberían de participar .
Desde luego, te quiero dejar claro que estos asuntos son bastante discutido y discutibles. La opinión que te doy creo que es la forma más segura de actuar.
Espero haber podido ayudarte. No olvides liberar la respuesta para poder atender a otros compañeros.
La Ley de propiedad Horizontal en su articulo 5 viene a establecer de forma genérica, que todas las comunidades podrán dotarse de unos Estatutos que regirán la vida y relaciones de los vecinos diciendo que:
"Artículo 5.
El titulo constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo titulo se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El titulo podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del titulo, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución."
Por otro lado si no existe ninguna disposición o estatutos que recoja el funcionamiento de una comunidad, regirá de forma supletoria la Ley de Propiedad Horizontal. Este es parece ser el caso que indicas.
Para este caso, es decir que los Estatutos no establezcan otra cosa, el articulo 9 de la Lph establece de forma general que todo propietario esta obligado a:
Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el titulo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Es decir que el bajo debería de ccontribuir y esta obligado a pagar todos los gastos de la Comunidad que no fueran susceptibles de individualización. Es más el criterio jurisprudencial mayoritario suele obligar de forma general en comunidades como la tuya a que contribuyan a todos los gastos de comunidad.
Ahora bien, tal y como tu indicas, en función de que los bajos no tengan un acceso directo al interior del edificio, o que tengan en su propio local los contadores eléctricos o del agua potable este criterio se suaviza.
El criterio general que se suele utilizar en estos casos es el no hacerlos participes en los gastos de escalera (luz de escalera, limpieza agua potable) pero si en los de mantenimiento general como reparaciones de terrazas, bajantes, fachadas, o cualquier otro elemento estructural. Deben de contribuir en el seguro comunitario.
En mi opinión si no tienen conexión al servicio de tdt o al ascensor, por ser en este caso gastos individualizables no deberían de participar .
Desde luego, te quiero dejar claro que estos asuntos son bastante discutido y discutibles. La opinión que te doy creo que es la forma más segura de actuar.
Espero haber podido ayudarte. No olvides liberar la respuesta para poder atender a otros compañeros.
Estimado experto.:
Muchas gracias por tus indicaciones, se que el tema es algo complicado, porque en el debería entrar en juego no solo las normas, sino también la razón y la conciencia de cada persona, por desgracia ya hemos visto que cuando el dinero entra a formar parte del juego, la razón y la conciencia se esfuman... lo digo por la instalación del ascensor... ya veremos en que queda... de todas formas, le reitero mi agradecimiento. Saludos.
Muchas gracias por tus indicaciones, se que el tema es algo complicado, porque en el debería entrar en juego no solo las normas, sino también la razón y la conciencia de cada persona, por desgracia ya hemos visto que cuando el dinero entra a formar parte del juego, la razón y la conciencia se esfuman... lo digo por la instalación del ascensor... ya veremos en que queda... de todas formas, le reitero mi agradecimiento. Saludos.
