Anónimo
Cerramiento parcial en terraza de uso exclusivo
Me gustaría que algún experto en la materia me contestara a las preguntas que haré al final de mi exposición.
Tengo una vivienda de planta baja con dos terrazas, según dice la escritura una es de uso exclusivo y otra de uso y disfrute.
En la primera, la de uso exclusivo, que repito esta situada en una planta baja deseo hacer un cerramiento parcial, he pedido autorización a la comunidad de propietarios, y sin dejar casi exponer la cuestión una vez realizada se hizo una votación a mano alzada y entendió el administrador que quedaba denegada tal autorización.
En el acta de la junta dice que no se autorizo dicho cerramiento, sin más, es decir no dice si se voto por mayoría o por unanimidad, numero de votos a favor en contra, etc. Aunque esta claro que el administrador quiso que se hiciera por unanimidad pero no lo dice.
Si como esta comprobado el cerramiento no va en contra de los estatutos de la comunidad que lo único que hace es recoger la vigente ley de Propiedad Horizontal en cuanto a que un propietario podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, y cuando digo comprobado es que desde el exterior no seria para nada visible y entiendo que no modifica la estructura ni ningún otro parámetro expuesto con anterioridad, ¿no seria necesaria una votación por mayoría y no por unanimidad?, puesto que esta solo es exigible por modificación del titulo de propiedad horizontal o estatutos.
Preguntas:
¿La votación no debería haber sido por mayoría?
¿El administrador en todo caso no debería haber puesto que la votación fue por unanimidad pues entendía que alteraba los estatutos de la comunidad?
¿Qué puedo hacer para hacerle ver si esta confundido y con que razonamientos para que lo entienda?
Tengo una vivienda de planta baja con dos terrazas, según dice la escritura una es de uso exclusivo y otra de uso y disfrute.
En la primera, la de uso exclusivo, que repito esta situada en una planta baja deseo hacer un cerramiento parcial, he pedido autorización a la comunidad de propietarios, y sin dejar casi exponer la cuestión una vez realizada se hizo una votación a mano alzada y entendió el administrador que quedaba denegada tal autorización.
En el acta de la junta dice que no se autorizo dicho cerramiento, sin más, es decir no dice si se voto por mayoría o por unanimidad, numero de votos a favor en contra, etc. Aunque esta claro que el administrador quiso que se hiciera por unanimidad pero no lo dice.
Si como esta comprobado el cerramiento no va en contra de los estatutos de la comunidad que lo único que hace es recoger la vigente ley de Propiedad Horizontal en cuanto a que un propietario podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, y cuando digo comprobado es que desde el exterior no seria para nada visible y entiendo que no modifica la estructura ni ningún otro parámetro expuesto con anterioridad, ¿no seria necesaria una votación por mayoría y no por unanimidad?, puesto que esta solo es exigible por modificación del titulo de propiedad horizontal o estatutos.
Preguntas:
¿La votación no debería haber sido por mayoría?
¿El administrador en todo caso no debería haber puesto que la votación fue por unanimidad pues entendía que alteraba los estatutos de la comunidad?
¿Qué puedo hacer para hacerle ver si esta confundido y con que razonamientos para que lo entienda?
4 respuestas
Respuesta de Jose Manuel Anasagasti Etxeita
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El artículo que mencionas que es el 7 se refiere a elementos privativos (de tu propiedad), entiendo que la terraza es elemento común (forma parte del sistema de cubiertas del edificio y tu tienes derecho de uso y disfrute, si me equivovo me lo dices), no de alteración.
En consecuencia la Comunidad puede oponerse a que realices modificaciones sobre ese elemento común.
Es decir, te afecta el artículo 7.1 párrafo 2º
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al Administrador.
En consecuencia la Comunidad puede oponerse a que realices modificaciones sobre ese elemento común.
Es decir, te afecta el artículo 7.1 párrafo 2º
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al Administrador.
Gracias por su respuesta.
Pero le ruego en lo posible vuelva a leer el correo.
Aunque le recuerdo, la terraza sobre la que quiero hacer el cerramiento según la escritura dice, que es de uso exclusivo, hay otra que dice textualmente que es de uso y disfrute.
También decir algo que no dije, el ayuntamiento dice que para dar la licencia municipal hace falta la autorización de la comunidad de propietarios.
De todas formas recordarle que la terraza esta el la planta baja, las ventanas de los pisos superiores dan sobre la misma.
Yo, si lo desea podría mandarle una o varias fotos a un correo privado para que comprobara visualmente lo que menciono.
Si lo tuviese claro ahora, le ruego contestación sobre las 3 preguntas.
Muchas gracias por sus molestias y colaboración desinteresada.
Un saludo
Pero le ruego en lo posible vuelva a leer el correo.
Aunque le recuerdo, la terraza sobre la que quiero hacer el cerramiento según la escritura dice, que es de uso exclusivo, hay otra que dice textualmente que es de uso y disfrute.
También decir algo que no dije, el ayuntamiento dice que para dar la licencia municipal hace falta la autorización de la comunidad de propietarios.
De todas formas recordarle que la terraza esta el la planta baja, las ventanas de los pisos superiores dan sobre la misma.
Yo, si lo desea podría mandarle una o varias fotos a un correo privado para que comprobara visualmente lo que menciono.
Si lo tuviese claro ahora, le ruego contestación sobre las 3 preguntas.
Muchas gracias por sus molestias y colaboración desinteresada.
Un saludo
Entiendo entonces que la terraza es elemento privativo, en ese caso sí estás en el párrafo 1º.
Creo que la votación no estaría entre los primeros apartados del Art. 17, bastando la mayoría simple del Art. 17.4
La realización de un cierre no altera los estatutos de la comunidad, incluso aunque incremente los metros útiles de la vivienda.
Los Ayuntamietnos suelen requerir permiso expreso de la Comunidad para forzar a estas a fijar los criterios con los que cerrar todas las terrazas, de forma que en la medida de lo posible se evite que el resultado sea un puzzle.
Puedes mandarme las fotos a mi correo privado que tienes en la página web indicada en mi perfil.
Creo que la votación no estaría entre los primeros apartados del Art. 17, bastando la mayoría simple del Art. 17.4
La realización de un cierre no altera los estatutos de la comunidad, incluso aunque incremente los metros útiles de la vivienda.
Los Ayuntamietnos suelen requerir permiso expreso de la Comunidad para forzar a estas a fijar los criterios con los que cerrar todas las terrazas, de forma que en la medida de lo posible se evite que el resultado sea un puzzle.
Puedes mandarme las fotos a mi correo privado que tienes en la página web indicada en mi perfil.
Respuesta de Emilio Piña
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Si la obra que pretendes hacer es autorizable por licencia municipal, la comunidad de propietarios no puede oponerse, ya que una de los aspectos que revisa la licencia municipal es que no se alteran las condiciones de habitabilidad, salubridad y seguridad del inmueble donde se realiza la obra, por lo que los propietarios del resto de viviendas no pueden oponerse.
Yo creo que deberías de pedir una licencia municipal de obra para lo que quieres hacer, y una vez obtenida, únicamente deberías de comunicarlo a la comunidad para que tengan conocimiento de que se van a ejecutar obras, no para que opinen sobre ellas.
Yo creo que deberías de pedir una licencia municipal de obra para lo que quieres hacer, y una vez obtenida, únicamente deberías de comunicarlo a la comunidad para que tengan conocimiento de que se van a ejecutar obras, no para que opinen sobre ellas.
Muchas gracias Sr. Piña por su contestación.
Pero el problema es que el Ayuntamiento de Navalcarnero me dice que para solicitar la licencia municipal tengo que tener antes la autorización de la comunidad de propietarios según manda la Ley de propiedad horizontal.
Y por su contestación me quedo más perplejo, pero lo que seria para mi más importante es saber si necesitaría unanimidad o mayoría, por unanimidad nunca lo haré, pues esta claro que siempre habrá dos, tres, cuatro, etc. que nl quieran y solo es por envidia.
Sin embargo por mayoría estoy seguro que a los vecinos no les importa ya que no les perjudica.
Un saludo
Pero el problema es que el Ayuntamiento de Navalcarnero me dice que para solicitar la licencia municipal tengo que tener antes la autorización de la comunidad de propietarios según manda la Ley de propiedad horizontal.
Y por su contestación me quedo más perplejo, pero lo que seria para mi más importante es saber si necesitaría unanimidad o mayoría, por unanimidad nunca lo haré, pues esta claro que siempre habrá dos, tres, cuatro, etc. que nl quieran y solo es por envidia.
Sin embargo por mayoría estoy seguro que a los vecinos no les importa ya que no les perjudica.
Un saludo
Que el ayuntamiento te pida el acuerdo de la junta de propietarios, es solo para buscar baja conflictividad, ya que las obligaciones de un Ayuntamiento de acuerdo a la LOE es velar por que no se escedan los aprovechamientos urbanísticos, se cumplan las normas de habitabilidad, la seguridad de uso y la seguridad en caso de emergencia. Ninguno de estos cuatro aspectos los regula una comunidad de propietarios.
Yo entiendo que el Ayuntamiento quiere un acuerdo y punto. Además siendo una obra privativa, que no va a afectar o incrementar costes de comunidad por su mantenimiento, etc, considero que un acuerdo por mayoría debería ser suficiente.
Un saludo
Emilio Piña
www.peritajedeinmuebles.es
Yo entiendo que el Ayuntamiento quiere un acuerdo y punto. Además siendo una obra privativa, que no va a afectar o incrementar costes de comunidad por su mantenimiento, etc, considero que un acuerdo por mayoría debería ser suficiente.
Un saludo
Emilio Piña
www.peritajedeinmuebles.es
Respuesta de famontero
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Con que lo voten la mitad más 1, es suficiente.
Estimado Sr. Famontero:
Bueno, me contesta con una respuesta rotunda, gracias.
Por otro lado comentar algo que no dije, y es que el Ayuntamiento para dar la licencia de obras, pedía la autorización de la junta
Pero por su perfil Vd., es administrador, entonces yo le suplico que me conteste también los dos ultimas preguntas, como cito en el texto de la pregunta la reunión de la junta ya se hizo y como se aprecia por unanimidad fue rechazada.
1 ¿El administrador en todo caso no debería haber puesto que la votación fue por unanimidad pues entendía que alteraba los estatutos de la comunidad?
2 ¿Qué puedo hacer para hacerle ver si esta confundido y con que razonamientos para que lo entienda?
Espero seguir contando con su colaboración desinteresada.
Un saludo
Bueno, me contesta con una respuesta rotunda, gracias.
Por otro lado comentar algo que no dije, y es que el Ayuntamiento para dar la licencia de obras, pedía la autorización de la junta
Pero por su perfil Vd., es administrador, entonces yo le suplico que me conteste también los dos ultimas preguntas, como cito en el texto de la pregunta la reunión de la junta ya se hizo y como se aprecia por unanimidad fue rechazada.
1 ¿El administrador en todo caso no debería haber puesto que la votación fue por unanimidad pues entendía que alteraba los estatutos de la comunidad?
2 ¿Qué puedo hacer para hacerle ver si esta confundido y con que razonamientos para que lo entienda?
Espero seguir contando con su colaboración desinteresada.
Un saludo
El cerramiento de elementos comunes, como es el caso, constituye una alteración que requiere el previo consentimiento de la unanimidad de los propietarios, seria aconsejable, repetir la votación, en la próxima junta, para evitar, que en el caso de realizarse las obras, pese a no haber obtenido el consentimiento previo para ello, la comunidadad adoptase el acuerdo por mayoría simple, de iniciar un procedimiento judicial.
Perdón, pero no se si es por que es muy tarde no veo clara su aclaración.
¿Es un cerramiento de elemento común? Ya explique que era una terraza de uso exclusivo y no de uso y disfrute ( en este caso si entiendo que debía ser tratado como elemento común)
Pero aun así, ¿cómo voy a pedir repetir la votación sin argumentación conocida de que a de hacerse por mayoría esta vez?
Salvo que me quiera dar a entender que inicie las obras y que luego para que si quieren iniciar un procedimiento judicial necesiten de la otra mayoría...¿?
No se de verdad que me quiere decir, le ruego en cualquier caso y como ultimo extremo que lea detenidamente el primer correo.
De todas formas, perdón si le estoy molestando demasiado
Un saludo
¿Es un cerramiento de elemento común? Ya explique que era una terraza de uso exclusivo y no de uso y disfrute ( en este caso si entiendo que debía ser tratado como elemento común)
Pero aun así, ¿cómo voy a pedir repetir la votación sin argumentación conocida de que a de hacerse por mayoría esta vez?
Salvo que me quiera dar a entender que inicie las obras y que luego para que si quieren iniciar un procedimiento judicial necesiten de la otra mayoría...¿?
No se de verdad que me quiere decir, le ruego en cualquier caso y como ultimo extremo que lea detenidamente el primer correo.
De todas formas, perdón si le estoy molestando demasiado
Un saludo
No es molestia, las comunidades son como son y si una mayoría no quieren algo, pues hay que asumirlo, nos guste o no nos guste, de todadas formas, en caso de que no se logre la aprobación, el caso se deberá presentar ante un Centro de Conciliación y Arbitraje.
Si tampoco hay respuesta afirmativa, tocará acudir al juez civil municipal quien decidirá el conflicto. OK
Si tampoco hay respuesta afirmativa, tocará acudir al juez civil municipal quien decidirá el conflicto. OK
Respuesta
1
En este caso, entiendo que no constituye ninguno de los casos especiales recogidos en la ley de la Propiedad Horizontal y por tanto sería aplicable el punto 4º del art 17 "4ª. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes".
Es decir, si la reunión se constituyó válidamente en primera convocatoria debería conseguir el acuerdo de la mayoría de los propietarios pero en segunda convocatoria bastaría la mayoría de los asistentes.
No puedo realizar aseveraciones en ningún sentido al desconocer por completo el contexto y contenido del documento del acta así como si existen motivos para pensar incluso que la convocatoria no se realizara como marca la ley. Por tanto, no puedo entrar a elucubrar sobre lo que debería haber sido en base a la interpretación que puede hacer el administrador que es quien debiera de conocer tanto las leyes como las normas estatutarias de la comunidad a la que presta sus servicios.
No creo que existan excesivos razonamientos que hacer sino simplemente de comprobar toda la documentación para encontrar los fundamentos en los que:
a) Se basa el administrador para considerar que la obra en cuestión modifica el titulo constitutivo de los estatutos.
b) Se pudiera pensar que la Junta que votó la propuesta pudiera no estar legalmente constituida.
c) Se pudiera imputar que la mayoría obtenida fuera suficiente para denegar la propuesta.
Así, finalmente si consigue encontrar alguna falla a cualquiera de las situaciones descritas a, b, c deberá seguir lo indicado en el artículo 18 de la Ley
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Deberá darse prisa porque dispone únicamente de 3 meses para poder impugnar los acuerdos de la junta (salvo que fuera una cuestión contraria a ley que le conferiría 1 año de margen para actuar).
Es decir, si la reunión se constituyó válidamente en primera convocatoria debería conseguir el acuerdo de la mayoría de los propietarios pero en segunda convocatoria bastaría la mayoría de los asistentes.
No puedo realizar aseveraciones en ningún sentido al desconocer por completo el contexto y contenido del documento del acta así como si existen motivos para pensar incluso que la convocatoria no se realizara como marca la ley. Por tanto, no puedo entrar a elucubrar sobre lo que debería haber sido en base a la interpretación que puede hacer el administrador que es quien debiera de conocer tanto las leyes como las normas estatutarias de la comunidad a la que presta sus servicios.
No creo que existan excesivos razonamientos que hacer sino simplemente de comprobar toda la documentación para encontrar los fundamentos en los que:
a) Se basa el administrador para considerar que la obra en cuestión modifica el titulo constitutivo de los estatutos.
b) Se pudiera pensar que la Junta que votó la propuesta pudiera no estar legalmente constituida.
c) Se pudiera imputar que la mayoría obtenida fuera suficiente para denegar la propuesta.
Así, finalmente si consigue encontrar alguna falla a cualquiera de las situaciones descritas a, b, c deberá seguir lo indicado en el artículo 18 de la Ley
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Deberá darse prisa porque dispone únicamente de 3 meses para poder impugnar los acuerdos de la junta (salvo que fuera una cuestión contraria a ley que le conferiría 1 año de margen para actuar).