¿Se puede deshacer una comunidad de propietarios?

Hace menos de un año que nos dieron las llaves de un adosado nuevo. La urbanización consta de once adosados, de los cuales sólo se vendieron tres. No tenemos zonas comunes, los 11 adosados sólo compartimos dos antenas para televisión para lo cuál se hizo una comunidad de vecinos. Ahora nos enteramos que tenemos que hacer un seguro sólo para las dos antenas que compartimos los once adosados. Nuestra sorpresa es que la promotora no se quiere hacer cargo de las cuotas de los ocho adosados restantes. Por lo que parece que los tres vecinos nos tendríamos que hacer cargo de todo, lo cuál no es justo. Al no disponer de más zonas comunes, mi pregunta es, ¿se puede deshacer esa comunidad y que cada uno instale su propia antena?
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Votos y cuotas
Votos y cuotas
Cada propietario de un bien dentro de una Comunidad de Vecinos tiene asignada, A LA VEZ, dos características fundamentales: UN VOTO, y una CUOTA DE PARTICIPACIÓN. Salvo si tiene más de una propiedad, en cuyo caso se le asigna UN VOTO, pero se le suma la CUOTA de participación de cada vivienda.
Si importante es saber que cada propietario tiene derecho a UN VOTO, también es importante saber ''que peso'' tiene dicho voto, porque por decirlo de alguna manera, no todos los votos son iguales de importantes.
Ejemplo: supongamos una Comunidad de Vecinos constituida de tal manera que hay un total de 10 viviendas, 5 de ellas de 100 metros cuadrados, y otras 5 viviendas de 50 metros cuadrados. Y que en cada vivienda su propietario es distinto, es decir, que no hay un propietario que tenga más de una vivienda.
A las viviendas de 100 metros, por tener más extensión, se le aplica una cuota de participación del DOBLE que las viviendas de 50 metros, de ahí que en la cuota mensual de la Comunidad, las viviendas de 100 metros pagan el DOBLE que las de 50.
Pues bien, a la hora de computar los votos y cuotas, tendremos lo siguiente:
Un propietario de vivienda de 100 metros tendrá: 1 VOTO y además, un CUOTA de participación.
Un propietario de vivienda de 100 metros tendrá: 1 VOTO y MEDIA CUOTA de participación.
En tal sentido, en el cómputo general:
10 VOTOS, uno por cada vivienda
7.5 CUOTAS de participación, 5 CUOTAS por cada vivienda de 100 metros, más 2.5 cuotas por las 5 viviendas de 50 metros, ya que estas computan como la MITAD, ya que su cuota de participación es la MITAD.
De tal manera que en el supuesto de que todos acudieran a la Junta, y se necesitase el voto favorable de la mayoría más uno, sería necesario:
6 VOTOS favorables
4 CUOTAS favorables
Por ejemplo, supongamos que TODOS los propietarios de viviendas de 50 metros votan favorablemente, más un voto de las viviendas de 100 metros. Sin embargo, 4 votos de las viviendas de 100 metros votan en contra.
En dicho caso tendríamos:
6 VOTOS favorables
3.5 CUOTAS favorables
Es decir, sería un acuerdo NO VÁLIDO, porque aunque existe mayoría de votos, NO HAY mayoría de CUOTAS.
El origen de este sistema es MUY ventajoso para todas las partes, ya que:
Propietarios con muchas propiedades en una misma vivienda NO pueden imponer su ''ley'', ya que su voto solo computa como UNO.
Propietarios con pocas propiedades, o de menor tamaño, en una Comunidad no pueden imponer su ''ley'', ya que tienen pocas CUOTAS de participación.
Por lo tanto, es un sistema MUY ventajoso, porque obliga a que todas las partes se pongan de acuerdo.
¿Cómo se determinan las cuotas?
El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que para para la fijación de las cuotas se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
Así mismo, en el Titulo Constitutivo de la Comunidad deben fijarse la cuota de participación de cada piso o local.
Por lo tanto, se puede decir que cada Comunidad puede tener un sistema diferente para fijar las cuotas de participación, que en definitiva, fija la cuota mensual que hay que pagar en concepto de Comunidad, y determina el porcentaje de participación a la hora de sumar los votos.
En tal sentido, cabe decir que hay Comunidades de vecinos en las que cada vivienda, con independencia de su extensión, paga la MISMA CUOTA, por lo tanto, a la hora de computar CUOTAS, todas suman por igual.
Lo normal y lógico es que se ''asocie'' a cada vivienda una cuota en función de su superficie útil, ya que ''se supone'' que en una vivienda de más dimensiones, van a vivir más personas, y por tanto, van a hacer más uso de la misma, y también, van a utilizar más veces las zonas comunes, como el ascensor, la luz de las escaleras, el servicio de limpieza...
El ''reparto'' de dichas cuotas las suele hacer el propietario original del inmueble (es decir, el promotor / constructor), al hacer el titulo constitutivo, pero nada impide que en cualquier momento se pueda variar. Ahora bien, para modificar este aspecto, se precisa la UNANIMIDAD de los votos y cuotas favorables de todos los propietarios (ver acuerdos y mayorías)
¿Cómo se adopta un acuerdo?
Para que un acuerdo sea efectivo, es preciso que obtenga una mayoría de votos, que a su vez representes una mayoría de cuotas.
Hay acuerdos en los que es preciso la mayoría de 1/3 de los votos y cuotas, hay acuerdos que se necesita la mitad más uno, hay otros que se necesita las 3/5 partes, y otros la unanimidad. Este tema lo hemos tratado AQUÍ.
Por lo tanto, a la hora de votar, será preciso sumar los VOTOS, y a la vez, las CUOTAS.
Ejemplo: si un acuerdo precisa la mayoría, se necesitará:
Mayoría de votos, es decir, la mitad más uno.
Mayoría de cuotas, es decir, más de la mitad.
¿Quién tiene derecho a voto?
En principio, TODO propietario de un bien dentro de una Comunidad, tiene derecho a asistir a la Junta de Propietarios, y ejercer dos funciones básicas:
Derecho a VOZ: es decir, derecho a expresar su opinión acerca de cualquier cuestión que afecte a la Comunidad.
Derecho al VOTO, de tal manera que su opinión y postura cuente para alcanzar, o rechazar un acuerdo.
Y dicho derecho SOLO lo tienen los propietarios, es decir, que NINGUNA persona ajena puede tener derecho a voto, y solo puede expresar su opinión si la Junta se lo pide. Por ejemplo, en el caso del Administrador de Fincas contratado y ajeno a la Comunidad, sus funciones, en ningún caso, son la de mostrar una opinión, y menos, ejercer el derecho a voto. Su misión es ejercer el mandato de la Comunidad, no formar parte de ella.
Expuesta la norma general, entremos en la ''letra pequeña''
¿Pueden votar los que no paguen?
NO, no, NO, no.
Los propietarios que tengan DEUDAS PENDIENTES con la Comunidad de Vecinos NO PUEDEN VOTAR.
La Ley contempla unas excepciones a este caso, y es que si el propietario ha impugnado ante los tribunales las deudas pendientes, o bien las ha consignado judicialmente, SI PUEDE VOTAR.
Ejemplo: suponga que a un vecino se le imputa una deuda con la Comunidad, y dicho vecino, NO está conforme. Para poder seguir ejerciendo sus derechos, tiene que acudir a los tribunales a dirimir si verdaderamente tiene o no esa deuda, y que sea el Juez quién decida. En este caso, para no lesionar los derechos de ese vecino, SI tiene derecho al voto.
En cualquier caso, este caso representa el 0.1% de los casos, y normalmente, quién NO paga, NO reclama judicialmente, y por tanto NO TIENE DERECHO A VOTO.
OJO!, que no tenga derecho a VOTO no implica que no tenga otra serie de derechos. Por ejemplo, SI puede asistir a la Junta de Propietarios, y así mismo, SI tiene derecho a VOZ, es decir, a expresar sus opiniones en la Junta.
Representación
A veces, un propietario no puede asistir a la Junta de Propietarios, bien por el horario, porque no quiera, etc, etc.
Eso no quita para que otra persona le pueda reperesentar, es decir, le pueda defender sus derechos.
En tal sentido, el propietario que NO asista puede delegar su voz y voto en otra persona, y para ello, deberá firmar un documento donde exprese tal delegación. Y la persona que le represente, lo deberá mostar en la Junta, y entregar al Presidente.
Ejemplo: El documento de representación puede ser tan sencillo como el siguiente:
D. José Luis Pérez López, con DNI 12345678-Z, como propietario de la vivienda sita en el piso 3-Izq de esta Comunidad de Vecinos, delego en Dª. María Rivas García, con DNI 87654321-A para que, en virtud de lo establecido en el artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, me represente en la Junta de Propietarios a celebrar eL próximo día 00/00/200X.
Y para que así conste, a los efectos oportunos, se firma la presente a 00/00/2000X
Y acto seguido firman las dos personas.
La ley
La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 15, establece todo lo comentado en este apartado, y dice lo siguiente:
Artículo 15.
1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios éstos nombrarán un representantes para asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo, asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.
2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será completada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.
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