Costes de Juicio

Voy a explicarte la forma como nosotros, aquí en mi país y según nuestro Reglamento de Propiedad Horizontal, nos evitamos esos problemitas:
1. Se hace ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS y allí se definen las cuotas extraordinarias para las obras que se planean hacer para el beneficio de todos y lo más importante: Los tiempos en que se deben pagar las cuotas y plazo máximo para cancelar los dieros.
2. Se procede a "facturar" las cuentas de cobro sobre lo decidido en la asamblea.
3. Agotados los plazos establecidos se procede a "cobro jurídico" y los gastos del proceso, papelería, interese de mora, incremento en los materiales utilizados y "Daños y Perjuicios" se le cargan al deudor. Esta razón no hace "apetecible" el atraso en las cuotas pactadas y mucho menos llegar al tope límite para cancelar la totalidad del compromiso.
Ahora bien, antes e continuar quiero que resuelvas algunos interrogantes:
1. ¿La Junta está autorizada para imponer cuotas extras?
2. ¿El Reglamento permite que ustedes impongan uns sanción arbitraria?
Si la respuesta a estas dos preguntas es SÍ, es correcto el procedimiento establecido es acertado y todos los gastos los asume el que fue demandado por no pago. NUNCA debe pagar la COMUNIDAD por un procedimiento de un particular. Independientemente de que el moroso pague antes del juicio acarreará los gastos que generó su incumplimiento.
Si alguna de las preguntas fue contestada con NO vuélveme a consultar

Ante todo muchas gracias por contestar y más aún por la celeridad. No tengo muy claro cuando se cumplen estos dos requisitos que me preguntas:
1. ¿La Junta está autorizada para imponer cuotas extras?
2. ¿El Reglamento permite que ustedes impongan uns sanción arbitraria?
Es que tenía entendido que tenía que ser una cantidad mínima establecida par poder llevar al juzgado (ejemplo: ¿Cuándo se llegara a 300? De deuda).

Cuando hablamos de "cuotas extras" hacemos referencia a cualquier cuota que no sean las ordinarias, como es el caso de los aportes para la obra que van a emprender. Revisa cuidadosamente el "reglamento de la comunidad" para ver si allí se estipula que la JUNTA puede hacerlo.
Hablamos de sanción arbitraria todos los actos que, no estando contemplados en el reglamento, se imponen a cualquier miembro de la comunidad, esto como primera medida. Como segundo aspecto encontramos que: ¿Cómo se estimó que fuera del 10%? ¿Por qué no un 20% ó un 3%?
Debes tener muy claro estos aspectos para que la demanda prospere y la comunidad no vaya incurrir en un acto ilegal que acarree sanciones económicas por un "equivocado proceder de la JUNTA y su PRESIDENTE. Lo pongo sobre el tapete ya que, aquí en mi país, la JUNTA es responsable de cualquier demanda y sus miembros deben asumir los costos de su propio pecunio (responden hasta con los bienes que posea en esta ciudad o en cualquier otra)
Imagina que un miembro de tu comunidad me consulte sobre una sanción como la que origina esta respuesta: Lo primero es remitirlo al "REGLAMENTO de la comunidad"... Supongo que ya te imaginas el resto.
En la actualidad soy VICEPRESIDENTE de la Junta y me consideran el "problemático" cuando de aplicar sanciones se trata. En mi ejercicio. Como miembro de la Junta, he impedido más de una sanción a pesar de que todos mis compañeros aprueban la misma y de la misma forma he impuesto sanciones a pesar de que todos los demás miembros de la Junta están en desacuerdo. En ninguno de los casos mencionados han prosperado las acciones judiciales interpuestas por los afectados. Sin ufanarme, hasta el sol de hoy, tengo una asertividad del 100% en ese tema.

Perdona mi ignorancia, pero no estamos muy puestos en todos estos temas, es por eso mi insistencia.
¿Debo entender que para que todo sea legal debe especificarse claramente en el reglamento de la comunidad cualquier acción o decisión que se tome? Pensábamos que simplemente con estar dada de alta la comunidad, tener unos estatutos generales, aprobar las cosas en asamblea por mayoría y reflejarlas en el libro de actas, eran válidas y legales. Y creo que la mayoría de las comunidades lo hace así.

No tienes de que preocuparte sobre tu ignorancia frente a este tema, al igual que tú yo soy ignorante en muchos temas y soy bastante intenso cuando de aprender se trata porque "pregunto más que bobo". Siempre he sostenido que el CONOCIMIENTO ES DE LA HUMANIDAD y quien no enseña está condenado a vivir en la oscuridad de la ignorancia.
Gracias por el interés mostrado y me complace ayudarte a resolver tus inquietudes
Si debe estar contemplado en el reglamento todas las acciones a seguir: Funciones de los miembros de la Junta, Deberes y Derechos de los residentes en la comunidad, Estímulos y sanciones, Manual de convivencia (las normas mínimas de convivencia ciudadana que deben acatar los residentes de tu comunidad ya sean de paso o permanentes), entre otras cosas.
Por lo que percibo de tu inquietud es que esos temas, enumerados en el párrafo anterior, no han sido reglamentados en los estatutos de tu comunidad. Si bien es cierto que hay unos ESTATUTOS GENERALES a los que todas las comunidades se acogen no deja de ser prioritario que ustedes hagan los propios con nuevos elementos que hacen de tu comunidad diferente a cualquier otra. Para ilustrar este asunto te voy a poner ejemplos:
1. Hay comunidades que no poseen grandes espacios para el parqueo de vehículos para visitantes... Si no se tiene nada de ese asunto y llegan demasiados visitantes en una temporada ¿cómo regulan el uso de los pocos parqueaderos disponibles?.
2. Conocemos de comunidades en que sus residentes tienen como mascotas "razas peligrosas" de perros, ¿qué hacer cuando un vecino es agredido por uno de esos, no siendo suyo?
3. De igual forma las edificaciones tienen diferentes tipos de construcción y las reformas que hace un vecino puede afectar estructuralmente el conjunto general de la comunidad. ¿Qué hacer en caso de que no se sepa que la construcción es en "mampostería" y se empiece una reforma estructural de una edificación?
La idea de particularizar las características de tu comunidad es agilizar los procesos y tratar de "AUTORREGULAR" la convivencia entre sus residentes (ya sean habitantes permanentes o de paso) evitando costos en procesos judiciales o policivos. Lo más importante es que cada uno conozca los referentes a la convivencia allí.
Es un error muy común "hacerlo como lo hacen todas las comunidades" y es difícil erradicar esa idea de los miembros de una comunidad: Llevo varios años (+ 4) siendo miembro de la Junta y desde que inicié mi prioridad fue "construir - elaborar - adecuar y hacer aprobar" el Regalmento de mi comunidad. Aún hoy tenemos y hemos descubierto nuevas situaciones que se quedaron por fuera del reglamento, pero en el mismo reglamento se estipula "lo no contemplado... sera objeto de análisis de la Junta, quien establecerá los correctivos que sean necesarios... esto siempre dentro de las buenas costumbres entre vecinos y la sana moral...". Gracias a este párrafo la Junta ha impuesto sanciones, multas y otros llenando los vacíos que quedaron en nuestro Reglamento. Por ejemplo: Nadie puede prever que un residente, en estado de crisis, corra por la comunidad semidesnudo y mucho menos que sus crisis sean bastante frecuentes.

Para finalizar ya el tema, que vaya paliza te estoy dando, solo unas aclaraciones:
1º No basta con aprobar en junta el recargo por atrasos en el pago de las cuotas si no está contamplado el los Estatutos.
2º No se puede intentar que el vecino moroso pague los gastos de burofax si no esta contemplado en los mismos, a pesar de que se haya aprobado en una reunión.
3º Hasta la fecha, puesto que no está contemplado en el Reglamento de la Comunidad, ni los gastos que hemos efectuado de burofax para comunicar las deudas ni ese tanto % aprobado los podemos obligar a pagar por no estar en los citados Estatutos. A pesar de estar aprobados en junta.
¿Es así?
Con tu respuesta doy por finalizado el tema. No quiero abusar. Muchas gracias de nuevo. Un saludo.

1. Desde mi experiencia sé por vivencias muy críticas lo que es el retraso de una obra urgente, que beneficia a toda la comunidad, por culpa de los morosos que acarrean sobrecostos en los insumos y acarreos. No sabes la impaciencia que me da al ver que pudiendo hacer los pagos esperan hasta el último momento.
El objetivo final de la Junta es administrar los bienes de una comunidad, por lo que se debe tener presente que "EL BIEN GENERAL PRIMA SOBRE EL PARTICULAR": si bien es cierto que fue aprobado por la Junta el recargo y en los ESTATUTOS no hay posibilidades de que esta FUNCIÓN, fijar recargos por mora en los pagos, pueda ser cumplida por la Junta tendríamos un vacío jurídico y éste siempre favorece al moroso, por esa razón nosotros incluimos en el Reglamento este aspecto. Por lo pronto deben continuar con la idea de beneficiar la comunidad con el proyecto para no perder la "AUTORIDAD DELEGADA EN USTEDES" y como decimos aquí "sostener el cañazo" hasta que alguien por acción judicial los haga devolver en la determinación.
2. Si se les puede correr cuenta de cobro por el burofax ya que son gastos propios de la gestión administrativa, y esto es independiente de que lo hayan aprobado en Junta, puesto que esto es corroborado por cualquier administración como gastos de comunicación.
3. Como te aconsejé anteriormente "sostener el cañazo" e informar a los morosos:
- Toda comunicación con ellos acarreara un incremento adicional, correspondiente al valor comercial del mismo.
- El plazo que tienen antes de ser demandados jurídicamente
- Que los costos de la demanda serán a cuenta de ellos
- Que los intereses del 10% se sumarán al capital adeudado y sobre ésto se cobrará el "interés bancario" aprobado por el gobierno.
- Que la Junta está abierta para "HACER ACUERDOS DE PAGO": que quienes tengan grave dificultad en cumplir con los plazos se acerque a ustedes y concerten la forma de pagar la deuda.
Ojo: Este acuerdo de pago se hará por escrito y SÍ SURTE EFECTOS LEGALES, cobra mérito ejecutivo, siendo esta la única salida legal para poder recibir los dineros necesarios para la obra.
La idea de comunicarles lo enumerado en el punto 3º es hacer demasiado poco atractivo el incremento de la deuda y obligarlos a "Hacer Acuerdos de Pago" que esa plata si es "dinero contante y sonante".
Me gusta mucho saber como evolucionan los procedimientos que aconsejo seguir y no te preocupes pues me apasionan estos temas, deleitándome al responder.
Como "INTERESES DE USURA" aprobados por el Gobierno Nacional