Cambios de ascensores
Somos una Comunidad de propietarios que esta constituida por 12 portales todos formando una misma comunidad con el mismo NIF. Los ascensores actualmente se encuentran en buen estado con la revisión pasada por industria de la Junta de Andalucia hasta marzo del 2009. Algunos propietarios quieren cambiar por completo los ascensores en todos los portales, ¿si se aprueba en una junta extraordinaria? Mi pregunta es la siguiente: Si se aprueba en esta junta por mayoriua simple los cambios de ascensores, si algunos portales no quieren cambiarlos se le puede obligar y si los portales que desean cambiarlos pueden hacerlo por su cuenta cuando la comunidad esta constituida por el conjunto de los 12 portales con un mismo NIf. En ninguno de los portales viven personas mayores o con minisvalia. Además las cuotas extraordinarias establecidas mensualmente para pagar los ascensores pueden superar en tres veces las cuotas mensuales ordinarias de la comunidad. Gracias y espero tu respuesta.
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Respuesta
1
Antes que nada hacer las siguientes consideraciones:
a) Creo que el cambio de ascensores en una Comunidad es algo a plantear seriamente a medida que empieza el envejecimiento de los elevadores debido a que la experiencia indica que en ocasiones es preferible pagar la letra de un nuevo elevador que el mantenimiento de los viejos cuando estos empiezan a tener averías fuera del periodo de garantía y más cuando hay varios ascensores con 12 portales, imagine que es el ascensor de una sola comunidad el que empieza a fallar y se repercuten a todos las reparaciones, siempre genera problemas. Así pues, es algo a valorar de forma positiva.
b) Cualquier acción que tenga por objeto suprimir las barreras arquitectónicas debe ser considerado ya que en el largo plazo los propietarios pueden envejecer y sufrir enfermedades que les imposibiliten, de hecho, en la actualidad, con la entrada en vigor del código técnico de la edificación los edificios de nueva creación deben suprimir las barreras arquitectónicas normativamente.
Dicho esto, creo que deben considerar la propuesta de los propietarios buscando diferentes presupuestos y comparando estos con el gasto que presumiblemente suponga el mantenimiento y las posibles averías que se producen por desgaste.
Ahora bien, las cuestiones indicadas anteriormente no responden a las preguntas indicadas por vd., solamente una declaración de posiciones y un consejo por mi parte.
La ley establece en su art 10
1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
2. Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
En este caso, cabe decidir si estos artículos son aplicables al caso, deben vds., verlo en el seno de la Comunidad, a decir verdad, si los ascensores funcionan, y están operativos, no serían de aplicación estas normas, por tanto, la obligatoriedad de las reparaciones no existiría por cuanto son mejoras de las instalaciones existentes.
Acto seguido, si se acuerda que no están afectos al art 10. Se aplicaría lo indicado en el artículo 11.
2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
En este caso, si los propietarios consiguen el consenso necesario para realizar las mejoras en los ascensores y los cambian negándose vd., a pagar la parte correspondiente a su coeficiente de propiedad, podrían negarle el uso del ascensor utilizando algún sistema de clave, código o llave que permitiera utilizar el elemento sólo a aquellos que hubieran pagado la mejora. Estableciendo este artículo 11 lo siguiente:
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
Esto es aplicable siempre que no se consideren las obras propiamente como obras necesarias para garantizar la accesibilidad (que creo que no es el caso). En estos casos, si existe acuerdo de la junta es OBLIGATORIO hacer frente a los gastos de las obras.
Respecto a las mayorías necesarias para la aprobación: Estará a lo dispuesto en los estatutos de la Comunidad o en su defecto o fraude de ley en lo dispuesto por la Ley y dependiendo que los acuerdos se alcancen en primera o segunda convocatoria de la Junta correspondiente:
La Junta la podrá convocar el presidente o al menos el acuerdo del 25% de las cuotas de participación de los propietarios.
Los posibles acuerdos se desarrollan en el Art 17
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del titulo constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Así mismo, establece también:
Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta ley, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del titulo constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.
Indicándose que en segunda convocatoria:
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Finalmente, se podría recurrir a instancias judiciales para dar validez a una cuestión rechazada por los propietarios, aunque no suele ser habitual.
Así mismo, contra los acuerdos alcanzados por la Junta:
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios.
La obligatoriedad, según nos preguntaba, dependerá de la consideración que tenga la obra ejecutada, en este caso, deberá vd., hacer valer la idea de que la obra a realizar no es necesaria por el momento y por tanto, esa mejora carece de obligatoriedad para aquellos que no quieran que se realice, siendo por ello privados del uso del bien al que no quieren hacer frente.
a) Creo que el cambio de ascensores en una Comunidad es algo a plantear seriamente a medida que empieza el envejecimiento de los elevadores debido a que la experiencia indica que en ocasiones es preferible pagar la letra de un nuevo elevador que el mantenimiento de los viejos cuando estos empiezan a tener averías fuera del periodo de garantía y más cuando hay varios ascensores con 12 portales, imagine que es el ascensor de una sola comunidad el que empieza a fallar y se repercuten a todos las reparaciones, siempre genera problemas. Así pues, es algo a valorar de forma positiva.
b) Cualquier acción que tenga por objeto suprimir las barreras arquitectónicas debe ser considerado ya que en el largo plazo los propietarios pueden envejecer y sufrir enfermedades que les imposibiliten, de hecho, en la actualidad, con la entrada en vigor del código técnico de la edificación los edificios de nueva creación deben suprimir las barreras arquitectónicas normativamente.
Dicho esto, creo que deben considerar la propuesta de los propietarios buscando diferentes presupuestos y comparando estos con el gasto que presumiblemente suponga el mantenimiento y las posibles averías que se producen por desgaste.
Ahora bien, las cuestiones indicadas anteriormente no responden a las preguntas indicadas por vd., solamente una declaración de posiciones y un consejo por mi parte.
La ley establece en su art 10
1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
2. Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
En este caso, cabe decidir si estos artículos son aplicables al caso, deben vds., verlo en el seno de la Comunidad, a decir verdad, si los ascensores funcionan, y están operativos, no serían de aplicación estas normas, por tanto, la obligatoriedad de las reparaciones no existiría por cuanto son mejoras de las instalaciones existentes.
Acto seguido, si se acuerda que no están afectos al art 10. Se aplicaría lo indicado en el artículo 11.
2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
En este caso, si los propietarios consiguen el consenso necesario para realizar las mejoras en los ascensores y los cambian negándose vd., a pagar la parte correspondiente a su coeficiente de propiedad, podrían negarle el uso del ascensor utilizando algún sistema de clave, código o llave que permitiera utilizar el elemento sólo a aquellos que hubieran pagado la mejora. Estableciendo este artículo 11 lo siguiente:
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
Esto es aplicable siempre que no se consideren las obras propiamente como obras necesarias para garantizar la accesibilidad (que creo que no es el caso). En estos casos, si existe acuerdo de la junta es OBLIGATORIO hacer frente a los gastos de las obras.
Respecto a las mayorías necesarias para la aprobación: Estará a lo dispuesto en los estatutos de la Comunidad o en su defecto o fraude de ley en lo dispuesto por la Ley y dependiendo que los acuerdos se alcancen en primera o segunda convocatoria de la Junta correspondiente:
La Junta la podrá convocar el presidente o al menos el acuerdo del 25% de las cuotas de participación de los propietarios.
Los posibles acuerdos se desarrollan en el Art 17
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del titulo constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Así mismo, establece también:
Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta ley, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del titulo constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.
Indicándose que en segunda convocatoria:
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Finalmente, se podría recurrir a instancias judiciales para dar validez a una cuestión rechazada por los propietarios, aunque no suele ser habitual.
Así mismo, contra los acuerdos alcanzados por la Junta:
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios.
La obligatoriedad, según nos preguntaba, dependerá de la consideración que tenga la obra ejecutada, en este caso, deberá vd., hacer valer la idea de que la obra a realizar no es necesaria por el momento y por tanto, esa mejora carece de obligatoriedad para aquellos que no quieran que se realice, siendo por ello privados del uso del bien al que no quieren hacer frente.