Compra de VPO
Estoy buscando piso y he encontrado unos de VPO de 7 años. El comprador solicita más dinero del legal, de manera que estableceríamos el precio legal en la escritura y el real en el contrato privado. Según la inmobiliaria no hay problema porque el préstamo el banco me lo da sobre precio de mercado. Quisiera saber si todo esto puede suponer un problema con Hacienda o si existe algún otro problema con este tipo de transacciones.
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Respuesta de superstarwar
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El de la inmobiliaria te puede decir misa cantada en latín, pero la tasación está limitada por la protección y desde luego influye de forma absolutamente notoria en la misma. El banco te va a otorgar como mucho (y con avales), el 100% de la tasación, pero la misma será mucho más baja que si fuera una vivienda libre. Ahora bien, hay inmobiliarias que tienen sus "propios tasadores" y por un "módico precio" te tasan la vivienda al valor que tu quieras. Ilegal, pero existente. Otra cosa es que el banco al que tú vayas a acudir te admita la tasación de esa empresa, ya que suelen tener unas empresas de tasación (serias) con las que trabajan habitualmente para evitar este tipo de fraudes.
¿Qué si te puede suponer un problema? Pues sí y no, depende del dinero que vayáis a solicitar en negro en la hipoteca. Supongamos que el máximo legal para la venta es de 18 millones y vais a entregar otros 10 millones en negro. El hipotecario (suponiendo que no dais entrada o tenéis dinero ahorrado) sería por 28 millones y desde luego le puede saltar la liebre a hacienda por tanta diferencia. Siempre se puede alegar que es para reforma u otros gastos, pero no deja de ser un riesgo.
Otra cosa que debéis comprobar es que la vivienda no esté sujeta a derecho de tanteo y retracto o que, en aso de estarlo, la administración haya renunciado.
Es una elección vuestra, pero sí deseo advertite de los problemas que te pueden acarrear las VPO. Cuando el señor que te la vende la adquirió, se acogió a una serie de beneficios económicos sabiendo que, por ello, el día que la vendiera debería hacerlo por el precio que marca la ley o bien devolver las subvenciones recibidas con sus intereses legales y ya venderla a precio de vivienda libre (es decir, descalificarla).
Ahora bien, este señor tiene la cara más dura que el cemento armado. Se acoge a todos los beneficios de VPO y ahora pretende venderla a precio de vivienda libre. Si tú lo admites (eso ya es tu decisión) quiere decir que, legalmente, tú, al adquirir la vivienda por el precio máximo legal (puesto que el resto nunca habrá existido) también te habrás acogido a los beneficios de la vivienda protegida y por tanto, si desea venderla, también estarás limitado en el precio o bien, si quieres venderla a precio de vivienda libre, deberás descalificarla. Es decir, que el adquirir una VPO te obliga a todos los límites legales que existen en materia de vivienda protegida. Si algún día quieres venderla te verás obligado a hacerlo por el precio máximo que dicte la ley o bien a descalificarla, con lo que tendrías que devolver todas las subvenciones a pesar de no haber disfrutado de ellas puesto que le has pagado a este señor como si fuera vivienda libre, aunque haya sido en negro. Por tanto estarías pagando por esa casa como si fuera libre y encima tendrías que pagar después por los supuestos beneficios adquiridos, pero que en realidad no has disfrutado.
Siempre te quedará la opción de venderla de la forma que lo está haciendo este señor, es decir, ilegalmente, pero ten presente lo que te comentaba de las tasaciones.
Eso sólo puedes decidirlo tú.
¿Qué si te puede suponer un problema? Pues sí y no, depende del dinero que vayáis a solicitar en negro en la hipoteca. Supongamos que el máximo legal para la venta es de 18 millones y vais a entregar otros 10 millones en negro. El hipotecario (suponiendo que no dais entrada o tenéis dinero ahorrado) sería por 28 millones y desde luego le puede saltar la liebre a hacienda por tanta diferencia. Siempre se puede alegar que es para reforma u otros gastos, pero no deja de ser un riesgo.
Otra cosa que debéis comprobar es que la vivienda no esté sujeta a derecho de tanteo y retracto o que, en aso de estarlo, la administración haya renunciado.
Es una elección vuestra, pero sí deseo advertite de los problemas que te pueden acarrear las VPO. Cuando el señor que te la vende la adquirió, se acogió a una serie de beneficios económicos sabiendo que, por ello, el día que la vendiera debería hacerlo por el precio que marca la ley o bien devolver las subvenciones recibidas con sus intereses legales y ya venderla a precio de vivienda libre (es decir, descalificarla).
Ahora bien, este señor tiene la cara más dura que el cemento armado. Se acoge a todos los beneficios de VPO y ahora pretende venderla a precio de vivienda libre. Si tú lo admites (eso ya es tu decisión) quiere decir que, legalmente, tú, al adquirir la vivienda por el precio máximo legal (puesto que el resto nunca habrá existido) también te habrás acogido a los beneficios de la vivienda protegida y por tanto, si desea venderla, también estarás limitado en el precio o bien, si quieres venderla a precio de vivienda libre, deberás descalificarla. Es decir, que el adquirir una VPO te obliga a todos los límites legales que existen en materia de vivienda protegida. Si algún día quieres venderla te verás obligado a hacerlo por el precio máximo que dicte la ley o bien a descalificarla, con lo que tendrías que devolver todas las subvenciones a pesar de no haber disfrutado de ellas puesto que le has pagado a este señor como si fuera vivienda libre, aunque haya sido en negro. Por tanto estarías pagando por esa casa como si fuera libre y encima tendrías que pagar después por los supuestos beneficios adquiridos, pero que en realidad no has disfrutado.
Siempre te quedará la opción de venderla de la forma que lo está haciendo este señor, es decir, ilegalmente, pero ten presente lo que te comentaba de las tasaciones.
Eso sólo puedes decidirlo tú.
Muchas gracias. Tengo una duda final. En varios sitios me han comentado que desgravaría el total del préstamo hipotecario, y otra gente me dice que sólo el precio de escritura. ¿Cuál es la verdad?. Gracias de nuevo.
Lo siento, en tema de desgravaciones en el IRPF no tengo ni la menor idea, eso es casi mejor que lo preguntes en el tablón público que seguro que alguien sabe contestarte.
