Resolución anticipada de contrato arrendamiento
Llevo viviendo de alquiler en un piso desde hace 4 años. En el pasado mes de junio renové el contrato pero ahora quiero cambiarme de piso. He avisado al dueño con un mes de antelación.
El dueño dice que me va a reclamar 4 meses de alquiler porque en el contrato originario (el que regía el primer año de alquiler) incluía la cláusula siguiente: "los arrendatarios podrá dar por resuelto este contrato de arrendamiento con anterioridad a la finalización del plazo establecido, en cuyo caso deberá comunicarlo a El arrendador de forma fehaciente, entregando las llaves de la vivienda en el domicilio señalado por éstos, viniendo obligado a pagarles en ese acto la suma de rentas correspondientes a la mitad del plazo pendiente de cumplir"
La redacción es un tanto confusa. Nos reclama 4 meses (la mitad del periodo comprendido entre noviembre y junio del 2010) ¿Esta cláusula no es abusiva? ¿No se trata de una cláusula referida exclusivamente al primer año de vigencia del contrato? Yo he cumplido los 30 días de preaviso.
Dice que me lo va a reclamar judicialmente. ¿Tiene posibilidades de ganarlo en juicio? Sinceramente creo que está presionando con la finalidad de no devolverme los 2 meses de fianza que le di en su momento.
El dueño dice que me va a reclamar 4 meses de alquiler porque en el contrato originario (el que regía el primer año de alquiler) incluía la cláusula siguiente: "los arrendatarios podrá dar por resuelto este contrato de arrendamiento con anterioridad a la finalización del plazo establecido, en cuyo caso deberá comunicarlo a El arrendador de forma fehaciente, entregando las llaves de la vivienda en el domicilio señalado por éstos, viniendo obligado a pagarles en ese acto la suma de rentas correspondientes a la mitad del plazo pendiente de cumplir"
La redacción es un tanto confusa. Nos reclama 4 meses (la mitad del periodo comprendido entre noviembre y junio del 2010) ¿Esta cláusula no es abusiva? ¿No se trata de una cláusula referida exclusivamente al primer año de vigencia del contrato? Yo he cumplido los 30 días de preaviso.
Dice que me lo va a reclamar judicialmente. ¿Tiene posibilidades de ganarlo en juicio? Sinceramente creo que está presionando con la finalidad de no devolverme los 2 meses de fianza que le di en su momento.
1 Respuesta
Respuesta de Amparo BB
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Marcharte del piso antes (o después) del cumpleaños del contrato es incumplirlo, por mucho que preavises
Los contratos se firman para ser cumplidos por ambas partes. La ley, te da derecho a estar hasta 5 años (a veces 8), y obligación de cumplir anualidades completas aunque de una en una, y tu casero también tiene la obligación de tenerte como inquilino (todo ese tiempo) y el derecho a cobrar la renta de cada anualidad COMPLETA, pues el contrato, una vez cumplido el primer año, se renueva obligatoriamente por anualidades completas.
Si te marchas antes de tiempo y el casero te demanda, lo habitual, lo que la jurisprudencia ha dictado en ocasiones similares, (cuando las partes han acabado en los Tribunales) es que el inquilino deba pagar hasta que se termine la anualidad en curso o hasta encontrar a otro inquilino. Lo que ocurra antes. Es decir, volver a alquilar la vivienda, le libera del pago. Además, y esto es lo más caro, el inquilino que incumple el contrato suele ser condenado en costas (abogados y procuradores de ambas partes)
En este caso, tu contrato YA LLEVA una cláusula de desistimiento incorporada, muy inteligente por vuestra parte, pues así, os evitáis tener que acudir a los tribunales. Pero en mi opinión tu casero se HA PASADO (4 meses me parece una barbaridad, salvo que la casa esté en una ciudad donde sea dificilísimo alquilar porque haya mucha oferta)
Ningún juez te obligaría a pagar 4 meses si el piso sólo ha estado vacío 1.
Utiliza eso para conseguir que rebaje sus pretensiones. Incluso puedes ofrecerte a colaborar en la búsqueda de otro inquilino que sea de su agrado. Si el piso no está vacío ningún mes, no debería pedir indemnización alguna puesto que no se produce perjuicio alguno.
Suerte
Los contratos se firman para ser cumplidos por ambas partes. La ley, te da derecho a estar hasta 5 años (a veces 8), y obligación de cumplir anualidades completas aunque de una en una, y tu casero también tiene la obligación de tenerte como inquilino (todo ese tiempo) y el derecho a cobrar la renta de cada anualidad COMPLETA, pues el contrato, una vez cumplido el primer año, se renueva obligatoriamente por anualidades completas.
Si te marchas antes de tiempo y el casero te demanda, lo habitual, lo que la jurisprudencia ha dictado en ocasiones similares, (cuando las partes han acabado en los Tribunales) es que el inquilino deba pagar hasta que se termine la anualidad en curso o hasta encontrar a otro inquilino. Lo que ocurra antes. Es decir, volver a alquilar la vivienda, le libera del pago. Además, y esto es lo más caro, el inquilino que incumple el contrato suele ser condenado en costas (abogados y procuradores de ambas partes)
En este caso, tu contrato YA LLEVA una cláusula de desistimiento incorporada, muy inteligente por vuestra parte, pues así, os evitáis tener que acudir a los tribunales. Pero en mi opinión tu casero se HA PASADO (4 meses me parece una barbaridad, salvo que la casa esté en una ciudad donde sea dificilísimo alquilar porque haya mucha oferta)
Ningún juez te obligaría a pagar 4 meses si el piso sólo ha estado vacío 1.
Utiliza eso para conseguir que rebaje sus pretensiones. Incluso puedes ofrecerte a colaborar en la búsqueda de otro inquilino que sea de su agrado. Si el piso no está vacío ningún mes, no debería pedir indemnización alguna puesto que no se produce perjuicio alguno.
Suerte
Gracias por tu ayuda.
Solo una consulta más: Ya le he comentado a mi casero la posibilidad de llegar a algún otro acuerdo o ayudarle para conseguir un nuevo inquilino en el piso pero el sigue obstinado en reclamarme esos 4 meses.
Entonces, en caso de llegar a juicio ¿cómo puedo probar que ha alquilado el piso de nuevo? ¿Qué tipo de pruebas puedo aportar?
Y otra cuestión, si el día de la entrega de llaves el casero no me trae la fianza (es muy probable que suceda esto) ¿Qué debo hacer? ¿Reclamar por burofax? ¿Demanda ante el juzgado? ¿Una denuncia en Policía? Estoy un poco perdido, nunca me había sucedido esto y creo que mi casero alegando esta dichosa clausula no va a devolverme la fianza que en su día le entregué.
Muchas gracias de nuevo.
Solo una consulta más: Ya le he comentado a mi casero la posibilidad de llegar a algún otro acuerdo o ayudarle para conseguir un nuevo inquilino en el piso pero el sigue obstinado en reclamarme esos 4 meses.
Entonces, en caso de llegar a juicio ¿cómo puedo probar que ha alquilado el piso de nuevo? ¿Qué tipo de pruebas puedo aportar?
Y otra cuestión, si el día de la entrega de llaves el casero no me trae la fianza (es muy probable que suceda esto) ¿Qué debo hacer? ¿Reclamar por burofax? ¿Demanda ante el juzgado? ¿Una denuncia en Policía? Estoy un poco perdido, nunca me había sucedido esto y creo que mi casero alegando esta dichosa clausula no va a devolverme la fianza que en su día le entregué.
Muchas gracias de nuevo.
Habrá varios modos, como en ese caso necesitarás abogado él te dirá la mejor manera, pero a bote pronto se me ocurre ir con un notario al piso, llamar ding dong y que el notario le diga a la persona, ¡Buenos días! ¿Vive usted de alquiler en esta casa? Esa es una, pero luego está la copia del nuevo contrato en el IVIMA (si es Madrid) o (INCASOL) si es Barcelona, o el organismo de la Comunidad Autónoma que corresponda. Lo contratos de suministros, que habrán cambiado de titularidad o al menos de nombre para envío de correspondencia, y ... los testigos, el cartero, o los vecinos que han dejado de verte a ti y ahora ven al nuevo inquilino.
Respecto a la fianza.
El día de la entrega de llaves, debe firmarse un documento de FIN DE CONTRATO Y DEVOLUCIÓN DE LLAVES. En ese documento, entre otras cosas, se detallan los desperfectos (si es que hay) que hubiere y que fueren por cuenta del inquilino. (PINTAR no es por cuenta del inquilino). Ese documento se firma por ambas partes en prueba de conformidad.
Si ese documento está LIMPIO (sin relación de desperfectos) el casero tiene un mes para devolverte la fianza. (Es el mes que tarda la Administración en DEVOLVÉRSELA a él.)
Si ese documento tiene algún desperfecto a tu cargo, sólo podrá deducir el arreglo de la fianza, contra presentación de FACTURA, no sirve presupuesto ni albarán cutre.
Pero vamos, yo te recomiendo que hagas tú una revisión de la casa, y si hay algún desperfecto lo repares tú que buscarás una reparación más barata. (La LAU dice que las pequeñas reparaciones producidas por el uso ordinario de la vivienda son por cuenta del inquilino.)
En una de mis páginas tengo un apartado de "reparaciones" en donde he colgado un esquema de qué reparaciones debe pagar cada parte. Desgraciadamente la LEY no viene con una listita y, al final, en caso de desacuerdo hay que ir al JUEZ, lo cual es carísimo, pues se necesita abogado y procurador, con lo que más vale un mal acuerdo que un buen pleito.
Es aquí. http://sites.google.com/site/papeleosalquiler/pinceladas
Busca "reparaciones"
Ah, si pasaran los 30 días y no te devuelve lo que te toque, el paso inicial es un burofax reclamándolo y dándole 3 o 4 días, y si a la semana no te ha pagado, tienes que poner una demanda.
En el último punto de esta página, tengo un enlace al Ministerio de Justicia en el que explica cómo funcionan estos juicios rápidos (monitorios) de reclamación de pequeñas cantidades. http://sites.google.com/site/papeleosalquiler/
Espero haberte ayudado.
Para el próximo arrendamiento intenta hacer coincidir tu salida con el cumpleaños del contrato, o asegúrate de que se pacta una indemnización por desistimiento razonable.
Respecto a la fianza.
El día de la entrega de llaves, debe firmarse un documento de FIN DE CONTRATO Y DEVOLUCIÓN DE LLAVES. En ese documento, entre otras cosas, se detallan los desperfectos (si es que hay) que hubiere y que fueren por cuenta del inquilino. (PINTAR no es por cuenta del inquilino). Ese documento se firma por ambas partes en prueba de conformidad.
Si ese documento está LIMPIO (sin relación de desperfectos) el casero tiene un mes para devolverte la fianza. (Es el mes que tarda la Administración en DEVOLVÉRSELA a él.)
Si ese documento tiene algún desperfecto a tu cargo, sólo podrá deducir el arreglo de la fianza, contra presentación de FACTURA, no sirve presupuesto ni albarán cutre.
Pero vamos, yo te recomiendo que hagas tú una revisión de la casa, y si hay algún desperfecto lo repares tú que buscarás una reparación más barata. (La LAU dice que las pequeñas reparaciones producidas por el uso ordinario de la vivienda son por cuenta del inquilino.)
En una de mis páginas tengo un apartado de "reparaciones" en donde he colgado un esquema de qué reparaciones debe pagar cada parte. Desgraciadamente la LEY no viene con una listita y, al final, en caso de desacuerdo hay que ir al JUEZ, lo cual es carísimo, pues se necesita abogado y procurador, con lo que más vale un mal acuerdo que un buen pleito.
Es aquí. http://sites.google.com/site/papeleosalquiler/pinceladas
Busca "reparaciones"
Ah, si pasaran los 30 días y no te devuelve lo que te toque, el paso inicial es un burofax reclamándolo y dándole 3 o 4 días, y si a la semana no te ha pagado, tienes que poner una demanda.
En el último punto de esta página, tengo un enlace al Ministerio de Justicia en el que explica cómo funcionan estos juicios rápidos (monitorios) de reclamación de pequeñas cantidades. http://sites.google.com/site/papeleosalquiler/
Espero haberte ayudado.
Para el próximo arrendamiento intenta hacer coincidir tu salida con el cumpleaños del contrato, o asegúrate de que se pacta una indemnización por desistimiento razonable.
De verdad, muchas gracias por tu ayuda. Me has dado varias posibilidades de cara a solucionar este problema.
Gracias por tus sabios consejos.
Un abrazo
Gracias por tus sabios consejos.
Un abrazo
