Nueva ley de arrendamiento

Hola,
tengo un pequeño apartamento con unos gastos enormes de comunidad, y quisiera alquilarlo para no tener que venderlo. El caso es que tengo miedo de que me suceda alguna de las pesadillas de impago que he podido leer en el foro. Mi duda es que he oído hablar de una nueva ley de arrendamiento que otorga mayor protección al arrendador. No sé si ya ha entrado en vigor o sólo es aún un proyecto de ley. En caso de que ya sea efectiva podría alguien explicarme cual sería el procedimiento para resolver un impago de alquiler según esta nueva ley, y cómo cambia respecto a la anterior legislación.
En caso de que no este aún en funcionamiento ¿puede alguien darme algún consejo para alquilar "cubriéndome las espaldas"?.
Otra duda que me surge es la siguiente. Por lo que entiendo todo arrendatario tiene derecho a prorrogar el contrato hasta 5 años aunque no exista contrato siempre que sea capaz de demostrar (con recibos, pagarés firmados, etc) que efectivamente ha alquilado la vivienda. ¿Se podría echar a la calle a un inquilino que no sea capaz de demostrar esto?. No es que quiera ser malicioso, pero se oyen semejantes cosas de inquilinos que no pagan y a los que no se les puede echar...
Muchas gracias.
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Respuesta de
Todavía sigue en vigor la LAU de 1994
Alquila exclusivamente en uno de estos casos:
- Personas solventes (por ejemplo pueden tener una vivienda en otra provincia) así en caso de juicio por impago, cobrarías con toda seguridad, las rentas impagadas y las costas judiciales, pues si no tuviera dinero (por ejemplo porque le hubieran despedido) tendría bienes para embargar.
- Persona sin propiedades pero que presente Aval bancario por 1 año renovable por anualidades y a primer requerimiento, o Aval personal de alguien solvente (con propiedades, para que siempre haya de dónde embargar) o un Seguro de Alquiler, en este caso el inquilino deberá tener nómina y cierta antigüedad en la empresa, sin ello no le aceptarán y no le harán el seguro. Los seguros de alquiler cubren el pago de las rentas mientras dure el proceso de desahucio. No obstante mira bien y elige el que más te convenga. Aquí te dejo una página que compara 3 http://www.segurodealquiler.es/ y otro más
Además de eso, DEBE GUSTARTE TU INQUILINO. No tienes por qué alquilar tu casa a alguien que no te da buena impresión.
Respecto a los 5 años. Sí. Si alquilan tu casa como vivienda permanente, la ley da derecho a que transcurrido el primer año de contrato este se renueve año a año hasta cumplir 5 años. En cada cumpleaños de contrato, el inquilino (tú no) podrá elegir no renovarlo. El quinto cumpleaños cualquiera de los dos podéis elegir no renovarlo. Pero si ninguno lo hace, el contrato se renueva por otros 3 años, durante los cuales sólo el inquilino puede NO RENOVAR (en uno de los cumpleaños). A los 8 años el contrato se extingue.
Aunque no le hagas contrato (mal por tu parte pues el contrato puede ser más ventajoso para ti que para él - por ejemplo por el tema de gastos de Comunidad, si no figura su importe anual en el contrato, y que son a cargo del inquilino... LOS PAGARÍAS TÚ) es imprescindible que le des recibos (si no se los das no te pagará pues no podría demostrar que te ha pagado).
Además se empadronará en la vivienda, en su declaración del IRPF indicará ese domicilio, tendrá los suministros domiciliados en su cuenta (eso te conviene a ti porque así si no paga le cortan el suministro a él) tendrá testigos: el cartero, los vecinos, etc.
Así que si alquilas a alguien que sabes que va a usar el piso como vivienda... eso es lo que hay.
Tienes otra opción. Alquilar para uso distinto a vivienda, esto es POR TEMPORADA.
Pero para eso, tiene que quedar muy clarito que ES DE TEMPORADA, indicándose por qué necesita esa vivienda para ESA TEMPORADA, y CUÁL Y DÓNDE ESTÁ SU VIVIENDA HABITUAL. Este contrato VENCE en la fecha estipulada sin posibilidad de prórroga. Los inquilinos susceptibles de firmar este tipo de contrato son: estudiantes (duración 9 meses - curso ) profesores (ídem), becarios, trabajador trasladado en comisión de servicio por por meses, etc.
ES MUY IMPORTANTE que estés seguro de que el alquiler de temporada LO ES REALMENTE. Si se comete fraude de ley, al final el inquilino se queda 5 años...
Y la última opción, pero más rollo, alquilar por habitaciones. Pero si tu apartamento es pequeño no tiene sentido ...
En caso de estudiantes, para asegurarte de la solvencia, deberán firmar COMO AVALISTA SOLIDARIO uno, o mejor, TODOS los padres (propietarios de ALGO)
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